Χρονιά των ακινήτων χαρακτηρίζουν το 2019 παράγοντες που δραστηριοποιούνται στον πολύπαθο κλάδο της κτηματαγοράς που ξεκίνησε δειλά-δειλά τα βήματα ανάκαμψης μέσα στο 2018 και εκτιμούν ότι θα συνεχιστούν με πολύ πιο γρήγορους ρυθμούς μέσα στο νέο έτος.
Σύμφωνα με τον ειδικό σε θέματα Real Estate και τέως πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής κ. Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο «αν προσπαθήσουμε να κάνουμε μια ανασκόπηση στον χώρο της κτηματαγοράς για το 2018 μπορούμε να σημειώσουμε ενδεικτικά τα εξής: Από το 2008 που άρχισε να σημειώνεται υποχώρηση τιμών στα ακίνητα, είχαμε συνεχείς κάμψεις των τιμών έως το 2016, με αποτέλεσμα να σημειωθεί μεσοσταθμική πτώση στις κατοικίες περί το 44%, ενώ σε γραφεία και καταστήματα η πτώση ήταν μεγαλύτερη».
Το 2018 παρατηρήθηκε να συνεχίζεται η διάσπαση της κτηματαγοράς ανάλογα με την κατηγορία των ακινήτων.
Καταστήματα εστίασης
Στα καταστήματα, και κατά κανόνα στα μαγαζιά που βρίσκονται σε πολύ εμπορικούς δρόμους ή σε γειτονιές που εξυπηρετούν τους τουρίστες, μετά το 2016 έχουν σημειωθεί ανατιμήσεις και διαπιστώνεται, σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, ότι σε αυτούς τους άξονες δεν υπάρχουν ελεύθερα καταστήματα, ενώ δειλά-δειλά εμφανίζεται και ο λεγόμενος «αέρας» που είχε εξαφανιστεί τα προηγούμενα χρόνια. Το ιστορικό τρίγωνο της Αθήνας (Αθηνάς, Σταδίου, Μητροπόλεως) και η Πλάκα κινούνται ανοδικά με την άνθηση κυρίως καταστημάτων εστίασης, ποτού κ.λπ.
Ωστόσο, τα μαγαζιά σε δευτερεύοντες άξονες σε όλη τη χώρα μάταια αναζητούν χρήστες και επομένως οι τιμές διαμορφώνονται από τους σπάνιους αγοραστές ή ενοικιαστές.
Στις κατοικίες παρατηρείται να υπάρχει ζήτηση και ανατιμήσεις (στις αγοραίες αξίες και στα ενοίκια) – μερικές φορές σοβαρές – στα ακίνητα που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών, είτε βρίσκονται σε γειτονιές πανεπιστημίων, ενώ στις τιμές παρατηρείται μια ελαφρά ανοδική τάση ή στασιμότητα σε κάποιες περιοχές.
Πότε πέφτουν οι τιμές
Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις ακινήτων όπου παρατηρείται μικρή πτώση τιμών διότι τα εισοδήματα των νοικοκυριών εξακολουθούν να είναι πολύ συμπιεσμένα, η ανεργία και η μερική απασχόληση βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα ενώ πολλοί νέοι έφυγαν για το εξωτερικό ως οικονομικοί μετανάστες και άλλοι επιστρέφουν για να συγκατοικήσουν με τους γονείς τους για να περιορίσουν τα έξοδα. Αυτό έχει οδηγήσει χιλιάδες κατοικίες να είναι κενές.
Στις επαγγελματικές στέγες, τα υπερσύγχρονα και πράσινα κτίρια γραφείων, που όμως σπάνια κατασκευάζονται (οι developers δεν χτίζουν εύκολα στα χρόνια της κρίσης, παρά μόνον όταν έχουν βρει αγοραστή), είναι περιζήτητα από πολυεθνικές ή από τις ΑΕΕΑΠ. Αρα εδώ παρατηρείται μεγάλη ζήτηση, περιορισμένη προσφορά και επομένως ανοδικές τιμές.
Τα σχετικά καλής ποιότητας γραφεία ζητούνται και οι χρήστες τα ανακαινίζουν με δικά τους μέσα. Στις περιπτώσεις αυτές παρατηρείται μια στασιμότητα στις τιμές. Τα υπόλοιπα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών ή με κοινόχρηστες τουαλέτες, λόγω και του ότι πολλές επιχειρήσεις έχουν κλείσει, παραμένουν στα αζήτητα και επομένως έχει σημειωθεί υποχώρηση τιμών.
Στα Logistics παρουσιάζεται αντίστοιχη εικόνα με τα γραφεία. Δηλαδή νέα κτίρια logistics με σύγχρονες προδιαγραφές σε επίκαιρα σημεία αποτελούν αντικείμενο σοβαρής ζήτησης, που οδηγεί σε ανατιμήσεις. Αντίθετα, αποθήκες παλαιού τύπου είναι και αυτές σε δυσκολία ανεύρεσης χρηστών και άρα οι τιμές συμπιέζονται. Οι περιοχές Θριασίου, Κορωπίου και Οινοφύτων είναι στην πρώτη γραμμή ενδιαφέροντος.
Η φορολογία
Για το 2019, σύμφωνα με το κ. Χαραλαμπόπουλο, αναμένεται στις κατοικίες συνέχιση της ανοδικής πορείας του 2018. Ωστόσο, η αγορά αναμένεται να επηρεαστεί από τα ακίνητα που θα βγουν σε πλειστηριασμό λόγω «κόκκινων» δανείων και έτσι θα σημειωθεί αύξηση της προσφοράς με ανάλογη επίδραση στις τιμές.
Στο σημείο αυτό αξίζει να τονιστεί η ένταση με την οποία γίνονται οι αποποιήσεις κληρονομιάς. Είναι ένα γεγονός που δείχνει την αδυναμία των Ελλήνων να δεχθούν ακίνητα λόγω της φορολογίας και των ανύπαρκτων ή πολύ χαμηλών εισοδημάτων.
Συμπερασματικά, ο τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής επισημαίνει ότι ο τομέας της φορολογίας ακινήτων, επαγγελματιών και επιχειρήσεων, σε συνδυασμό με τα οικονομικά των νοικοκυριών (τα οποία είναι πολύ συρρικνωμένα λόγω της ανεργίας, της μερικής απασχόλησης και της φορολογίας, άμεσης και έμμεσης), θα παίξει σημαντικό ρόλο, ενώ οι πολύπλευρες διαστάσεις του φαινομένου έρχονται να επιβεβαιώσουν την άποψη ότι η αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της ελληνικής οικονομίας. Πρέπει η χώρα να αναζητήσει τρόπους παραγωγής αγαθών που να εξάγονται και να υποκαθιστούν εισαγωγές. Μόνον έτσι θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία και να παράγεται «πλούτος», οπότε θα αρχίσει να ανακάμπτει και το ακίνητο.
Εντονο ενδιαφέρον για ξενοδοχεία και εξοχικά
Στα ξενοδοχεία, λόγω της μεγάλης ανάπτυξης του τουρισμού στα χρόνια της κρίσης, παρατηρούμε μεγάλες πληρότητες σε περιοχές που αποτελούν την προτίμηση των ξένων. Βλέπουμε έτσι την ανακαίνιση μονάδων και την αναβάθμισή τους σε 4 και 5 αστέρια ή την ανέγερση νέων μονάδων στις υψηλές κατηγορίες. Ειδικότερα στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας έχουμε άνοιγμα ξενοδοχείων που είχαν κλείσει, τη μετατροπή κτιρίων γραφείων σε πολυτελή ξενοδοχεία, την είσοδο ξένων αλυσίδων, γεγονός που αντικατοπτρίζει τη δυναμική του κλάδου και της χώρας μας. Εντονο είναι το ενδιαφέρον ξένων κυρίως αγοραστών για την αγορά εξοχικών κατοικιών σε περιοχές της νησιωτικής Ελλάδας – και όχι μόνον – και άρα υπάρχει μια κινητικότητα, δεδομένης και της μεγάλης πτώσης τιμών στα χρόνια της κρίσης.
Οσον αφορά τις κατοικίες και βίλες στους «πλανήτες» Μυκόνου, Σαντορίνης κ.λπ. η κρίση στην κτηματαγορά είναι απούσα. Απευθύνονται σε διεθνείς χρήστες και οι τιμές είναι ακλόνητες. Είναι μια άλλη κατηγορία από μόνη της και έχει άλλους κανόνες.
