Οι υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές στη χώρα καταγράφονται στα νότια προάστια της Αττικής, τόσο στην αγορά κατοικιών όσο και στην ενοικίαση.
Κατά το γ’ τρίμηνο εφέτος στα νότια προάστια η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε 3.167 ευρώ, αυξημένη κατά 12,7% σε ετήσια βάση. Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη τιμών Spitogatos Property Index (SPI), του ομώνυμου δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών, πρόκειται για την ακριβότερη τιμή πανελλαδικά.
Συγκριτικά δε με την περίοδο της βαθιάς οικονομικής κρίσης, το 2014, χρονιά κατά την οποία οι τιμές στην αγορά ακινήτων υποχώρησαν στο χαμηλότερο σημείο της δεκαετούς κρίσης της κτηματαγοράς, καταγράφεται άνοδος 46%. Τότε, η μέση ζητούμενη τιμή για αγορά κατοικίας ήταν 2.167 ευρώ ανά τ.μ.
Γιατί εκτινάχθηκαν
«Το έργο του Ελληνικού και η μετατόπιση μέρους του πληθυσμού στα νότια προάστια και στο Ελληνικό» είναι κατά τον βασικό μέτοχο της Lamda οι λόγοι της ανόδου των τιμών.
Οντως, σχεδόν αμέσως μετά την αποχώρηση του εθνικού αερολιμένα από την περιοχή του Ελληνικού η ζήτηση κατοικίας άρχισε να αυξάνεται στην ευρύτερη περιοχή, ενώ αργότερα με την έλευση του μετρό, τα έργα ανάπλασης του φαληρικού όρμου και τον θετικό αντίκτυπο από τη λειτουργία του Κέντρου Πολιτισμού Ιδρυμα Σταύρος Νιάρχος, διαχύθηκε σε μεγαλύτερη έκταση.
Μάλιστα, αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων με το πρόσχημα ότι το mega project του Ελληνικού ξεκινά, ήδη από το 2013-2014, άρχισαν να ανεβάζουν τις ζητούμενες τιμές των ακινήτων τους, επιδιώκοντας να εξαργυρώσουν την υπεραξία τού «αύριο» πολλά χρόνια νωρίτερα.
Ο ρόλος των ξένων
Καταλυτικό ρόλο όμως, ειδικά την τελευταία 4ετία, είχε και το αγοραστικό ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών, κάτι που συνεχίζεται μέχρι σήμερα.
Είτε για ίδια χρήση είτε με στόχο την εκμετάλλευση, ξένοι κεφαλαιούχοι κατέπλευσαν στα νότια προάστια θέλοντας να αποκομίσουν οφέλη από την ανάδειξη της Αθήνας ως τουριστικού προορισμού, μέσω της δημοφιλίας και των βραχυχρόνιων μισθώσεων, το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» και ασφαλώς την επένδυση στο Ελληνικό.
Να σημειωθεί ότι η ελληνική «Χρυσή Βίζα» (Golden Visa) έχει γίνει ένα από τα πιο περιζήτητα προγράμματα διαμονής για επένδυση στην Ευρώπη. Οπως αποκαλύπτει μελέτη της διεθνούς μεσιτικής εταιρείας Tranio, το τρίτο τρίμηνο του 2022 η ζήτηση αυξήθηκε κατά 290%, εν όψει της επικείμενης αύξησης της ελάχιστης απαίτησης επένδυσης από 250.000 ευρώ σε 500.000 ευρώ. Είναι χαρακτηριστικό πως το β’ τρίμηνο του 2018 η μέση ζητούμενη τιμή αγοράς κατοικίας στα νότια προάστια ήταν 2.233 ευρώ ανά τ.μ., ήτοι 42% χαμηλότερη σε σχέση με σήμερα.
Σημειωτέον ότι με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2018 ήταν η πρώτη χρονιά που οι τιμές πώλησης των κατοικιών πανελλαδικά σημείωσαν αύξηση 1,5% (στην Αθήνα κατά 2,4% μεσοσταθμικά), μετά από μια μακρά περίοδο πτώσης που ξεκίνησε από τις αρχές του 2009.
Τα πλεονεκτήματα της περιοχής
Τα κύρια γενικά χαρακτηριστικά της περιοχής των νοτίων προαστίων που αφορούν την κτηματαγορά είναι για την πλειονότητα των δήμων τα εξής:
l Πλεονεκτική θέση σε σχέση με τη θάλασσα.
l
Σχετικά χαμηλοί συντελεστές δόμησης και επάρκεια κοινόχρηστων χώρων.
l
Καλή συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση (γραμμή μετρό και γραμμή τραμ).
l
Καλής ποιότητας και μικρής μέσης ηλικίας κτιριακό δυναμικό (μικρού και μεσαίου μεγέθους κτίρια).
l
Σημαντικός αριθμός κατοικιών προς διάθεση, κυρίως νεόδμητων, πολύ καλής ή πολυτελούς κατασκευής μεγάλου σχετικού μεγέθους. Για παράδειγμα στη Γλυφάδα, ένα στα τρία ακίνητα που διατίθενται σήμερα προς πώληση αφορά νεόδμητη κατασκευή.
l
Οι αξίες των ακινήτων κινούνται στα άνω όρια του εύρους αξιών κατ’ αρχάς στην Αττική και κατ’ επέκταση πανελλαδικά. Στη Βούλα η μέση ζητούμενη τιμή για αγορά κατοικίας φθάνει στο εφετινό τρίτο τρίμηνο τα 4.333 ευρώ ανά τ.μ. και είναι η υψηλότερη στην Αττική, σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη τιμών SPI.
«Μπουμ» και στα ενοίκια – Αύξηση 67% σε σχέση με το 2014!
Πολύ μεγαλύτερη είναι η ποσοστιαία άνοδος στις τιμές των ενοικίων. Κατά τη διάρκεια του εφετινού τρίτου τριμήνου διαμορφώνονται στα 10,83 ευρώ ανά τ.μ. (μέση ζητούμενη τιμή), εμφανίζοντας άνοδο κατά 6,2% ετησίως, ενώ σε σχέση με το 2014 σημειώνουν αύξηση της τάξεως του 67%! Ειδικότερα, τα ενοίκια στα νότια προάστια από 6,50 ευρώ ανά τ.μ. το 2014 εκτινάχθηκαν στα 8,52 ευρώ ανά τ.μ. το 2017 για να αυξηθούν περαιτέρω στα 10 ευρώ το 2018 και να φθάσουν στα 10,83 ευρώ ανά τ.μ. σήμερα.
Απόβαση μεγαλο-επενδυτών
Εκτός από τον εμβλη-ματικό ουρανοξύστη κατοικιών Riviera Tower, ύψους 200 μέτρων, στο παράκτιο μέτωπο του Ελληνικού, όπου οι πρώτοι ιδιοκτήτες θα εγκατασταθούν το πρώτο τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με τα στελέχη της Lamda, αρκετά ακόμη οικιστικά έργα θα «τρέξουν», παράλληλα, κατά μήκος και κατά πλάτος των νοτίων προαστίων.
Πίσω από αυτά τα έργα, που απευθύ-νονται στα μεσαία και υψηλότερα εισοδήματα, βρίσκο-νται θεσμικοί επενδυ-τές και μεγάλοι κατα-σκευαστικοί όμιλοι.
Το «Project Voula», προϋπολογισμού 136 εκατ. ευρώ, σε έκταση 71 στρεμμάτων, γνωστή ως Κτήμα Κόνιαρη, στον Δήμο Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, φαίνεται ότι ξεμπλόκαρε, καθώς οι επενδυτές (Hines – Henderson) παραχώρησαν άνω των 11,5 στρεμμάτων στην περιοχή Εξοχή, τα οποία θα χρησιμοποιηθούν από τον δήμο για τη δημιουργία ελεύθερων χώρων αστικού πρασίνου. Η Prodea από την άλλη, που κάνει ντεμπούτο στον οικιστικό κλάδο, με στόχο την ανάπτυξη κατοικιών προς πώληση (Build to Sell – BtS) και ενοικίαση (Built to Rent – BtR), διατηρεί ζωηρό ενδιαφέρον για τα νότια προάστια. Η ΑΕΕΑΠ διαθέτει οικόπεδο 2,5 στρεμμάτων στην περιοχή του Ελληνικού, στο οποίο δρομολογείται η ανάπτυξη διαμερισμάτων συνολικής επιφάνειας 2.800 τ.μ. Την ίδια ώρα η Αβαξ προχωράει στην αξιοποίηση ιδιόκτητου οικοπέδου επιφάνειας 2,2 στρεμ-μάτων στην ευρύτερη περιοχή του Ελληνικού για την ανέγερση συγκροτήματος πολυτελών κατοικιών.
Σημαντική δραστηριότητα στον τομέα των οικιστικών ακινήτων παρουσιάζει το τελευταίο διάστημα και η ολλανδική εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων Ten Brinke, με έμφαση στο Ελληνικό, στη Γλυφάδα, στην Αργυρούπολη και στη Βούλα.
