Ένας από τους πιο αμφιλεγόμενους ουρανοξύστες στην καρδιά της Financial District της Νέας Υόρκης, δυο βήματα από τη Wall Street, ετοιμάζεται να ζήσει μια δεύτερη ζωή, αφού από κτίριο επαγγελματικής χρήσης που στεγάζει κατ’ αποκλειστικότητα γραφεία, σύντομα θα αρχίσει να υποδέχεται τους πρώτους του ενοίκους.
Οικογένειες με μικρά παιδιά και κυρίως νέοι επαγγελματίες, πρόσφατοι απόφοιτοι μεγάλων πανεπιστημίων που ξεκινούν την καριέρα τους στη μεγαλύτερη χρηματοοικονομική γειτονιά του πλανήτη, θα μπορούν να ατενίζουν από τα floor-to-ceiling παράθυρα του διαμερίσματός τους τη θέα στον East River και το Lower Manhattan, όπως ακριβώς έκαναν πριν από αυτούς οι εργαζόμενοι της Goldman Sachs, την εποχή που ο επενδυτικός τραπεζικός κολοσσός μεσουρανούσε (αρκετά πριν από την παγκόσμια οικονομική κρίση του 2007-2010 και τα κρατικά bailouts των τραπεζών από την κυβέρνηση Μπους του νεότερου που οδήγησαν στο κίνημα «Occupy Wall Street» και στην κοινωνική κατακραυγή, στο επίκεντρο της οποίας βρέθηκαν κραταιοί οικονομικοί θεσμοί, της γνωστής τράπεζας συμπεριλαμβανομένης).
Η τελευταία χρονιά, βέβαια, που στο συγκεκριμένο building, στον αριθμό 55 της Broad Street, στεγάζονταν τα κεντρικά γραφεία της Goldman Sachs ήταν το μακρινό 1983, ωστόσο ακόμη και μέχρι σήμερα παραμένει «στιγματισμένο» από την παρουσία της τράπεζας, οι εργαζόμενοι της οποίας εγκαταστάθηκαν εκεί για πρώτη φορά το 1967 (αρχικά τα headquarters μεταφέρθηκαν σε καινούργιο ιδιόκτητο κτίριο στην ίδια οδό – στον αριθμό 85 –, ενώ το 2005 ξεκίνησε η κατασκευή του ολοκαίνουργιου ουρανοξύστη του κολοσσού στoν αριθμό 200 της West Street, στην περιοχή του Battery Park, ένα project που κόστισε 2,1 δισεκατομμύρια δολάρια και ολοκληρώθηκε το 2010).
Στη μετά Goldman Sachs εποχή του, το κτίριο της 55 Broad Street δεν είχε ιδιαίτερη τύχη, μια και παρέμενε συχνά κατά το ήμισυ ενοικιασμένο, χωρίς να έχει κατορθώσει να βρει τους μόνιμους ενοίκους του, ενώ για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα στα 90s παρέμεινε κλειστό για ανακαίνιση.
Μαζί όμως με τον πολύπαθο «Πύργο της Goldman Sachs», όπως χαρακτηριστικά αποκαλείται, και η ίδια η Νέα Υόρκη πέρασε πολλά μέσα σε όλα αυτά τα χρόνια. Αρχικά το χτύπημα στους Δίδυμους Πύργους το 2001, πολύ κοντά στη Wall Street, αργότερα η οικονομική κρίση και μετέπειτα η πανδημία και τα lockdowns της COVID-19 που δοκίμασαν τις αντοχές των κατοίκων της μεγαλούπολης, άλλαξαν συθέμελα το προφίλ της, ειδικά στο Lower Manhattan.
Συγκεκριμένα, το τρομοκρατικό χτύπημα της 11ης Σεπτεμβρίου μεταμόρφωσε ολόκληρη την περιοχή γύρω από το World Trade Center, καθώς υπερσύγχρονα mega-buildings, πολυτελή εμπορικά κέντρα και το εντυπωσιακό μνημείο για τους χιλιάδες νεκρούς της επίθεσης στο «Ground Zero» άλλαξαν καθοριστικά τον αρχιτεκτονικό χάρτη, ο οποίος παρέμενε σχεδόν απαράλλακτος από τον 20ό αιώνα που ξεκίνησε να διαμορφώνεται το εντυπωσιακό skyline του «Μεγάλου Μήλου».
Ακολουθώντας αυτή την κατασκευαστική έκρηξη στην «ουρά» του Μανχάταν, και άλλες περιοχές μπήκαν στον χορό της ανοικοδόμησης εντός και εκτός του νησιού. Είδαμε, για παράδειγμα, να παίρνει μια εντελώς καινούργια μορφή το Μπρούκλιν, ειδικά στη γειτονιά του Γουίλιαμσμπεργκ, αλλά και το Κουίνς, το Λονγκ Αϊλαντ Σίτι, η πρώην βιομηχανική ζώνη με τα τεράστια γκαράζ και τις αποθήκες προς επαγγελματική χρήση που μετατράπηκε γύρω στο 2012 σε μια οικιστική γειτονιά υπερπολυτελών κατοικιών όπου κατέφυγαν όσοι κάτοικοι του Μανχάταν ήθελαν μεγαλύτερα και σύγχρονα διαμερίσματα σε πιο λογικές τιμές.
Παιδικές χαρές, πάρκα – για ανθρώπους και για κατοικίδια –, ποδηλατόδρομοι, γκαλερί, trendy εστιατόρια, café και bars και όλα αυτά δίπλα στο νερό, με ανυπέρβλητη θέα στο Μανχάταν, έκαναν τη νέα αυτή γειτονιά τον νέο προορισμό της πόλης μέχρι την κατασκευή του Hudson Yards στο Midtown, του mega-project για την εξυπηρέτηση του οποίου δημιουργήθηκαν μέχρι και καινούργιοι σταθμοί υπόγειου σιδηροδρόμου και σχολεία.
Αντίο γραφείο, καλωσήλθες home office
Παραδοσιακά, παρά την πρωινή υπερδραστηριότητα, αμέσως μόλις το καμπανάκι λήξης του Χρηματιστηρίου χτυπούσε στις 4 το απόγευμα, όπως και τα Σαββατοκύριακα, το Financial District μετατρεπόταν σε έρημη πόλη με μόνη ανθρώπινη παρουσία κάποιους τουρίστες που πήγαιναν να αγγίξουν και να ποζάρουν πλάι στον «Μαινόμενο Ταύρο» (Charging Bull), το χάλκινο άγαλμα κοντά στο Bowling Green, σύμβολο της «οικονομικής αισιοδοξίας και ευημερίας».
Την τελευταία όμως τριετία ο ταύρος έχει «παρέα» ολόκληρο το εικοσιτετράωρο, καθώς νέοι κάτοικοι, ακόμη και οικογένειες με παιδιά, έχουν μετακομίσει στα παλιά γραφεία κολοσσών που έχουν μετατραπεί σε στούντιο και διαμερίσματα.
Το άνοιγμα ενός υποκαταστήματος της αλυσίδας σουπερμάρκετ βιολογικών προϊόντων Whole Foods στην περιοχή (διαχρονικά δείγμα για τους Νεοϋορκέζους ότι μια γειτονιά αρχίζει να κατοικείται έντονα από yuppies – young urban professionals), καθώς και οι βρεφονηπιακοί σταθμοί και παιδότοποι που άρχισαν να ξεφυτρώνουν, επιβεβαίωσαν αυτό που διαφαινόταν ως τάση, ότι το Financial District ίσως θα πρέπει σύντομα να αλλάξει όνομα.
Η μετατροπή κτιρίων επαγγελματικής χρήσης σε χώρους κατοικιών είναι μια κατασκευαστική δραστηριότητα η οποία σημειώνει τρομερή άνθηση στη μετά COVID-19 εποχή, πυροδοτούμενη κυρίως από το νέο φαινόμενο που είναι η εξ αποστάσεως εργασία.
Τεράστιοι χώροι γραφείων μένουν κενοί, με τα λειτουργικά έξοδα να βαραίνουν χωρίς λόγο τις εταιρείες, ενώ οι ιδιοκτήτες αυτών των κτιρίων χάνουν καθημερινά έσοδα αφού δεν μπορούν να βρουν ενοικιαστές.
Το 50% τέτοιων χώρων σε ολόκληρες τις ΗΠΑ παραμένει ξενοίκιαστο, γεγονός που έχει ως συνέπεια το κλείσιμο καταστημάτων που εξυπηρετούσαν τους εργαζομένους και την ερήμωση των περιοχών.
Αντίστοιχα στη Νέα Υόρκη, τα τελευταία τρία χρόνια το ποσοστό είναι περίπου 22%, αριθμός που μεταφράζεται χονδρικά σε 9 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα ξενοίκιαστου χώρου σε μια πόλη όπου το κάθε τετραγωνικό είναι δυσεύρετο και άρα πολύτιμο. Από την άλλη, η ζήτηση για περισσότερα διαμερίσματα – και μεγαλύτερα, καθώς πολλοί ένοικοι χρειάζονται πλέον ειδικό χώρο για home office – έχει εκτοξευθεί, με μόλις το 1,4% των οικιών να είναι ξενοίκιαστες, το χαμηλότερο ποσοστό τα τελευταία 50 χρόνια.
Ενας από τους πρώτους εργολάβους που διέγνωσαν αυτή την τάση στον κατασκευαστικό τομέα της πόλης είναι ο Νέιθαν Μπέρμαν, ιδιοκτήτης της Metro Loft Management, ο οποίος δεν κατασκευάζει κτίρια εκ του μηδενός αλλά ειδικεύεται αποκλειστικά σε τέτοιου είδους ανακαινίσεις, μια δραστηριότητα που απαιτεί σαφώς πολύ μικρότερο κεφάλαιο, αλλά αποφέρει τεράστιο κέρδος.
Στο πορτφόλιό του περιλαμβάνονται οκτώ office towers στο Μανχάταν, ανάμεσά τους το 443 Greenwich Street, μια πρώην αποθήκη οίκου βιβλιοδεσίας στην Τραϊμπέκα, που χτίστηκε το 1883 και το 2017 μετατράπηκε σε πολυτελή «αντιπαπαρατσικά» διαμερίσματα – με ιδιωτικούς ανελκυστήρες και υπόγειο χώρο στάθμευσης με διπλές πύλες και παρκαδόρο –, με ενοίκους αστέρες όπως ο Χάρι Στάιλς και ο Τζέικ Τζίλενχαλ.
Γενικά, μέσα από την επαγγελματική του δραστηριότητα ο Μπέρμαν έχει προσθέσει περίπου 5.000 νέα διαμερίσματα στην πόλη, ενώ στην εταιρεία του έχει ανατεθεί το μεγαλύτερο τέτοιου είδους project των ΗΠΑ, η μετατροπή των πρώην κεντρικών γραφείων της Pfizer (East 42 Street) σε κτίριο κατοικιών με 1.500 μονάδες, αλλά και το δεύτερο μεγαλύτερο, στον αριθμό 25 της Water Street, τα πρώην κεντρικά γραφεία της J.P. Morgan. Ο Μπέρμαν, αποκαλούμενος και «βασιλιάς του Financial District», βρίσκεται πίσω και από το έργο της 55 Broad Street.
Όχι στην κουζίνα, ναι στην πισίνα
Παρόλο που σε ένα από τα ανακαινισμένα κτίριά του μένουν ο γιος του με την οικογένειά του, και εκτός από το προαναφερθέν 443 Greenwich Street που απευθύνεται σε διασημότητες, τα σπίτια που φτιάχνει ο Μπέρμαν έχουν ως στόχο τους τη μεγιστοποίηση του κέρδους για τον ίδιο. Οπως λέει αστειευόμενος ένας συνεργάτης του στον «New Yorker»: «Κατασκευάζουμε «παραγκουπόλεις» για πλούσιους».
Απόλυτο λοιπόν κριτήριο είναι η μέγιστη απόδοση, αφού απευθύνονται επί το πλείστον σε νεαρούς ενοικιαστές – γύρω στα 25 –, οι οποίοι δεν ψάχνουν για μόνιμη κατοικία, αλλά για κάτι προσωρινό μέχρι να σταθεροποιήσουν την επαγγελματική τους πορεία. Εμφαση δίνεται στα υπνοδωμάτια και στο να υπάρχει βοηθητικός χώρος για γραφείο, ο οποίος όμως να μπορεί εύκολα να μετατραπεί σε δεύτερη κρεβατοκάμαρα σε περίπτωση συγκατοίκησης. Η κουζίνα, από την άλλη, είναι μάλλον δευτερευούσης σημασίας, καθώς «οι ενοικιαστές στους οποίους απευθυνόμαστε δεν μαγειρεύουν», εξηγεί ο εργολάβος.
Ο Goldman Sachs Tower είναι ένα project με αρκετές προκλήσεις σύμφωνα με τον Μπέρμαν, ο οποίος είναι και κύριος ιδιοκτήτης του μαζί με την οικογένεια Ρούντιν (τους αρχικούς ιδιοκτήτες) και τη Silverstein Properties, που πραγματοποίησε την ανακατασκευή του Παγκόσμιου Κέντρου Εμπορίου.
Η τιμή αγοράς του ήταν τα 172,5 εκατομμύρια δολάρια και σε αυτή προστέθηκαν ακόμη 220 εκατομμύρια που είναι το κατασκευαστικό δάνειο – ο Μπέρμαν υπολογίζει ότι θα στοίχιζε περισσότερα από 600 εκατομμύρια αν χτιζόταν από την αρχή. Το κτίριο διαθέτει 36 επίπεδα – θεωρείται μεσαίου ύψους για την περιοχή – και κατασκευάστηκε από το στούντιο Emery Roth & Sons. Μετά την ανακαίνιση θα έχει 571 διαμερίσματα, τα περισσότερα εκ των οποίων στούντιο με ενοίκιο 4.000 δολάρια μηνιαίως. Οι μεγαλύτερες μονάδες θα διαθέτουν τρία υπνοδωμάτια και το ενοίκιό τους θα εκτοξεύεται στα 10.000 δολάρια.
Πρώτη του προτεραιότητα ήταν να δώσει περισσότερο φως, καθώς πρόκειται για έναν ουρανοξύστη με χαμηλοτάβανους εσωτερικούς χώρους, υαλοπετάσματα στην πρόσοψη και καφέ πάνελ ανάμεσα σε χοντρούς στύλους από χάλυβα, ενώ εξωτερικά χωρίζεται σε τρία επίπεδα που στενεύουν ανεβαίνοντας, σαν τρία κουτιά στοιβαγμένα το ένα πάνω στο άλλο.
Για να κερδίσει περισσότερο χώρο αφαίρεσε κάποιους από τους ανελκυστήρες, ενώ το επίπεδο όπου είχαν εγκατασταθεί τεράστια κλιματιστικά και συστήματα θέρμανσης έγιναν δύο όροφοι με διαμερίσματα.
Ολόκληρο το κτίριο της 55 Broad Street αναμένεται να είναι το πρώτο αμιγώς ηλεκτρικό του είδους του και με πιστοποίηση LEED – κάτι που είναι ωφέλιμο τόσο για το περιβάλλον όσο και για την τσέπη του Μπέρμαν. Επίσης, παρά το αυστηρό budget, οι νέες εγκαταστάσεις θα διαθέτουν μεταξύ άλλων πλυντήριο και στεγνωτήριο στα διαμερίσματα, γυμναστήριο, κοινόχρηστο χώρο για εργασία, sundeck και πισίνα στην οροφή.
