Η ζωή πάνω από τα σύννεφα

Στον κόσμο του real estate υπάρχει η κραταιά αντίληψη ότι, όσον αφορά την αξία ενός ακινήτου, το παν είναι η τοποθεσία του. Είναι ο λόγος που οι Νεοϋορκέζοι δέχονται συχνά να μένουν σε παλιά διαμερίσματα ελάχιστων τετραγωνικών μέτρων, με μόλις ένα – ή και κανένα – υπνοδωμάτιο, χωρίς επαρκές φυσικό φως, με έντονο πρόβλημα ρύπανσης και παρουσία εντόμων και τρωκτικών και να πληρώνουν γι’ αυτά δυσανάλογα υψηλά ενοίκια. Το προνόμιο όμως τού να βρίσκονται στην καρδιά του Μεγάλου Μήλου, της πιο συναρπαστικής μητρόπολης στον πλανήτη, θεωρούν ότι τους αποζημιώνει και με το παραπάνω.

Μέχρι πρόσφατα η τοποθεσία είχε να κάνει με το σημείο στο οποίο ήταν χωροθετημένο ένα οίκημα. Σημασία είχε με λίγα λόγια η γειτονιά, τα γύρω καταστήματα, η εγγύτητα σε σχολεία, η πρόσβαση σε συγκοινωνίες κ.ο.κ. Τώρα, οι πιο εξωπραγματικά ακριβές επενδύσεις ακινήτων στον κόσμο γίνονται… στον αέρα. To τίμημα για την απόκτηση ενός σπιτιού εκτοξεύεται στη στρατόσφαιρα όταν αυτό είναι σκαρφαλωμένο στις κορυφές των πιο ψηλών κτιρίων του κόσμου. Αυτός είναι και ο λόγος που η τιμή του τριώροφου penthouse του Central Park Tower στη Νέα Υόρκη, το οποίο μόλις πριν από λίγους μήνες βγήκε στην αγορά, αγγίζει τα 250 εκατ. δολάρια. Ποσό εξωφρενικό (το μεγαλύτερο αυτή τη στιγμή στις ΗΠΑ), μέχρι να αναλογιστεί κανείς τη σπανιότητα του προσφερόμενου αγαθού: πρόκειται για τους τελευταίους ορόφους του ψηλότερου ουρανοξύστη κατοικιών της Υφηλίου που ατενίζουν τη θέα στην αμερικανική μεγαλούπολη από τα 431,6 μέτρα.

Εκτός από το υπερβολικό ύψος τους, τα διαμερίσματα σε αυτά τα κτίρια ξεχωρίζουν και για ένα άλλο χαρακτηριστικό: στην πλειονότητά τους είναι άδεια, τουλάχιστον κατά το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου. Ο πρώτος λόγος που συμβαίνει αυτό είναι γιατί λειτουργούν ως pied-à-terre, δηλαδή ως δεύτερη – ή τρίτη ή τέταρτη κ.ο.κ. –
κατοικία για κάποιον μεγιστάνα του εξωτερικού, ο δεύτερος γιατί δεν έχουν πουληθεί ακόμη και ο τρίτος γιατί αποτελούν απλώς επενδύσεις – συχνά αποκαλούνται και θησαυροφυλάκια των ισχυρών, ένα μέρος απλώς για να «παρκάρουν» τα χρήματά τους.

Το φαινόμενο βέβαια δεν απαντάται αποκλειστικά σε αυτούς τους ουρανοξύστες. Στο Λονδίνο και στο Παρίσι υπάρχουν ολόκληρα οικοδομικά τετράγωνα στις πιο ακριβές και ιστορικής σημασίας τοποθεσίες των πόλεων, τα οποία στην ουσία δεν έχουν μόνιμους κατοίκους. Πουθενά αλλού όμως το φαινόμενο δεν είναι τόσο έντονο όσο σε αυτά τα κτίρια, τα οποία πολλές φορές υπάρχουν μόνο και μόνο για να διανθίζουν με τα διαμερίσματά τους τη συλλογή ενός δισεκατομμυριούχου, όπως ακριβώς θα έκανε και ένας πίνακας του Πικάσο. Ακόμη και το ότι πολλά από αυτά τα ακίνητα δεν έχουν ακόμη βρει αγοραστή έχει τη βαθύτερη αιτία του σε αυτό το φαινόμενο, καθώς μόλις ένας καινούργιος, πιο ψηλός ουρανοξύστης ξεφυτρώσει στη γειτονιά, χάνει ο προηγούμενος την αίγλη του. Ποια είναι όμως αυτά τα «trophy homes», οι κατοικίες-έπαθλα σε κτίρια κατοικιών (residential buildings) όπως χαρακτηριστικά τις αποκαλούν οι μεσίτες και οι κατασκευαστές τους γνωρίζοντας εκ των προτέρων ότι κατά πάσα πιθανότητα το project στο οποίο βάζουν τόση ενέργεια, χρήμα και δημιουργικότητα πιθανότατα να μην κατοικηθεί ποτέ από κανέναν;

Δεν αποτελεί έκπληξη ότι εννέα από τα δέκα ψηλότερα βρίσκονται στη Νέα Υόρκη και στο Ντουμπάι. Ας τους ρίξουμε λοιπόν μια ματιά, διευκρινίζοντας ότι για να χαρακτηριστεί ένας ουρανοξύστης «residential» θα πρέπει, σύμφωνα με τον διεθνή οργανισμό Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH), το 85% του συνολικού εμβαδού του να αναλώνεται σε κατοικίες. Το Burj Khalifa στο Ντουμπάι, για παράδειγμα, που είναι το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο, δεν πληροί τις προϋποθέσεις αυτές, καθώς παρόλο που διαθέτει και διαμερίσματα, δεν φτάνουν σε αυτό το ποσοστό επί του συνόλου των χώρων.

Η αρχιτεκτονική επανάσταση του Billionaires’ Row

Και τα τρία ψηλότερα residential buildings βρίσκονται σε μια πολύ συγκεκριμένη γωνιά του πλανήτη, γνωστή ως Billionaires’ Row. Πρόκειται για την 57η οδό – και τα πέριξ αυτής -, στο κομμάτι της που βρίσκεται στο νότιο άκρο του Central Park στο Μανχάταν. Περιστοιχισμένοι από εμβληματικά κτίρια, όπως είναι το ξενοδοχείο Plaza, και μια ανάσα από το Trump Tower που πριν από μία εικοσαετία θα βρισκόταν και αυτό στην ίδια λίστα, οι supertall ουρανοξύστες στη συγκεκριμένη γειτονιά αποτελούν χαρακτηριστικό δείγμα ενός νέου αρχιτεκτονικού είδους – είναι οι αποκαλούμενοι «pencil towers» («ψηλόλιγνοι» πύργοι που μοιάζουν με όρθια μολύβια) – και έχουν βρει πλέον μια θέση στο εμβληματικό skyline της «Gotham City», αλλάζοντάς το για πάντα. Συγκεκριμένα, κάποτε η αναλογία πλάτους προς μήκος σε ένα κλασικό νεοϋορκέζικο skyscraper ήταν 1:7 (όπως π.χ. στο πάλαι ποτέ World Trade Center), ενώ σήμερα σε κάποιες περιπτώσεις αυτή η αναλογία αγγίζει το 1:24! Σε μια άκρως πυκνοκατοικημένη περιοχή της μεγαλούπολης, όπου τα διαθέσιμα οικόπεδα είχαν αρκετά πιο περιορισμένη έκταση, έπρεπε οι κατασκευαστές να βρουν έναν τρόπο η επένδυσή τους, η οποία ήταν τεράστια, να έχει εξασφαλισμένη απόσβεση. Αναγκαστικά, λοιπόν, επεκτάθηκαν καθ’ ύψος.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία της Νέας Υόρκης, ένας κατασκευαστής μπορεί να χτίσει πιο ψηλά από όσο έχει δικαίωμα αν αγοράσει ανεκμετάλλευτα δικαιώματα στον «αέρα» (air rights) γειτονικών του κτιρίων. Με μία προϋπόθεση: από την αγορά αυτή να υπάρξει κάποιο ανταποδοτικό όφελος για την κοινωνία (incentive zoning). Προκειμένου, για παράδειγμα, στο Hudson Yards, το νέο οικιστικό συγκρότημα του Μανχάταν δίπλα στον ποταμό Χάντσον, να επιτραπεί να αναπτυχθεί πιο πολύ προς τα πάνω, εκτός του ότι οικοδομήθηκαν κάποια διαμερίσματα πιο οικονομικά για χαμηλότερου εισοδήματος ενοίκους, κατασκευάστηκε στο σημείο νέα στάση του μετρό, διαμορφώθηκαν πάρκα και χρηματοδοτήθηκαν εργασίες που πραγματοποιήθηκαν στον εκθεσιακό/συνεδριακό χώρο του Javits Center. Αντίστοιχα, το One57, που βρίσκεται στο Billionaires’ Row, έχτισε οικονομικές κατοικίες σε μια πιο απομακρυσμένη περιοχή στο Μπρονξ.

Ενας άλλος τρόπος για να χτίσουν οι κατασκευαστές ψηλότερα κτίρια είναι να δημιουργήσουν ολόκληρους ορόφους που θα στεγάζουν μηχανολογικό ή κατασκευαστικό εξοπλισμό (για να τοποθετηθούν εκεί π.χ. κλιματιστικά μηχανήματα, ασανσέρ κ.ά.), καθώς αυτοί δεν μετρούν στον υπολογισμό του ύψους. Εκτεταμένη χρήση σε αυτό το παραθυράκι του νόμου έκανε το 432 Park Avenue – στο ¼ του συνολικού αριθμού των ορόφων του. Ο συγκεκριμένος ουρανοξύστης διαθέτει και μία επιπλέον πρωτοτυπία: ενδιάμεσα στο κτίριο υπάρχουν όροφοι χωρίς παράθυρα (open air), έτσι ώστε να διέρχεται ο αέρας και να μειώνεται η ταλάντωση, που αποτελεί το μεγαλύτερο πρόβλημα με το οποίο έρχονται αντιμέτωποι οι κατασκευαστές αυτού του είδους των ουρανοξυστών, ενώ για τον ίδιο λόγο χρησιμοποιούνται σημειακοί αποσβεστήρες μάζας (tuned mass dampers – ΤΜD) βάρους πολλών τόνων (πολλοί είναι επίσης οι ιδιοκτήτες που υποστηρίζουν ότι το βουητό από τον αέρα σε τέτοιο ύψος είναι κάτι περισσότερο από αισθητό). Πάντως, σε πολλά διαμερίσματα παρατηρούνται και άλλες κατασκευαστικές προκλήσεις. Οι ιδιοκτήτες του 432 Park Avenue έχουν μηνύσει τις κατασκευαστικές CIM Group και Harry B. Macklowe για ζημιές όπως πλημμύρες, εγκλωβισμούς σε ασανσέρ κ.ά.

Central Park Tower

Το ψηλότερο, λοιπόν, κτίριο κατοικιών στον κόσμο είναι – για πολύ λίγο ακόμη, καθώς στο Ντουμπάι αυτή τη στιγμή κατασκευάζεται το Burj Binghatti Jacob & Co Residences που θα το ξεπεράσει – το Central Park Tower (472,4 μ. συνολικά). Στεγάζει το ψηλότερο διαμέρισμα που προαναφέραμε, το οποίο εκτείνεται σε μια επιφάνεια 1.630 τετραγωνικών μέτρων, διαθέτει 7 υπνοδωμάτια, 11 μπάνια, 2 κουζίνες (η μία με επαγγελματικό εξοπλισμό), καθώς και ένα ιδιωτικό ballroom. Η βεράντα του βρίσκεται στον 131ο όροφο (το penthouse καλύπτει τους ορόφους 129-131) και προστατεύεται περιμετρικά από ψηλούς, γυάλινους τοίχους. Οσοι δεν πάσχουν από υψοφοβία και αντέχουν να ατενίσουν την εξωπραγματική θέα, θα δουν ότι αυτή φτάνει μέχρι τον Ατλαντικό και τη γειτονική Πολιτεία της Μασαχουσέτης. Το υπερβολικό ύψος δίνει την ψευδαίσθηση της καμπυλότητας της Γης, ενώ ολόκληρη η Νέα Υόρκη και τα μεγαθήριά της μοιάζουν απλώς με ένα ανάγλυφο χαλί. Ο θόρυβος της πόλης έχει σβήσει εντελώς, ενώ το μόνο που ακούγεται είναι ο αέρας και τα ελικόπτερα που πετoύν πιο… κάτω! Μάλιστα, υπάρχει μαρτυρία ότι από το ειδικό παρατηρητήριο με τη χρήση τηλεσκοπίου διακρίνονται ως και οι δακτύλιοι του Κρόνου, καθώς ο ειδικά διαμορφωμένος χώρος στέκει πάνω από τα εκτυφλωτικά φώτα που κρύβουν τον έναστρο ουρανό. Στο κτίριο, για την κατασκευή του οποίου χρειάστηκαν έξι χρόνια και 3 δισ. δολάρια, λειτουργεί γυμναστήριο και spa, αίθουσα κινηματογράφου, εσωτερική και εξωτερική πισίνα, cigar room και εστιατόριο με μενού επιμελημένο από σεφ με 3 αστέρια Michelin.

Το δεύτερο μεγαλύτερο οικιστικό κτίριο (435,3 μέτρα) είναι το 111 West 57th Street ή αλλιώς Steinway Tower που είναι και ο πιο λεπτός ουρανοξύστης στον κόσμο. Εξαιτίας αυτού, στους τελευταίους ορόφους, όταν υπάρχει έντονος άνεμος, η ταλάντωση γίνεται αισθητή. Τρίτο στη λίστα είναι το προαναφερθέν 432 Park Avenue με ύψος 425,5 μέτρα.

Το Ντουμπάι έτοιμο για την πρωτιά

Οπως ακριβώς αρμόζει σε κάθε εστεμμένο, την «κεφαλή» του Burj Binghatti Jacob & Co Residences κοσμεί μια άκρως εντυπωσιακή κορόνα. Λίγο πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή του και καθίσει επισήμως στον θρόνο του, πολύ λίγες λεπτομέρειες είναι γνωστές για τον «βασιλιά» της λίστας με τα ψηλότερα κτίρια κατοικιών στον κόσμο. Ο νέος αυτός ουρανοξύστης βρίσκεται στο Business Bay και ακόμη δεν είναι ξεκάθαρο το πλήθος των ορόφων του – αλλού γράφεται ότι είναι μόνο 100, αλλού 112 ή 104. Φαίνεται πάντως ότι μεγάλο μέρος του καταλαμβάνεται από τη διακοσμητική κορόνα, που σημαίνει ότι πιθανότατα δεν θα σπάσει το ρεκόρ για το ψηλότερο διαμέρισμα. Η εταιρεία πολυτελών κοσμημάτων και ρολογιών Jacob & Co συνεργάστηκε με την Binghatti Developers για την κατασκευή του έργου που, σύμφωνα με την αμερικανική εφημερίδα «New York Post», διαθέτει luxurious κατοικίες δύο και τριών υπνοδωματίων, προσφερόμενες υπηρεσίες όπως παιδικός σταθμός, σωματοφύλακας, σοφέρ και ιδιωτικός σεφ, ενώ θα φιλοξενήσει και ένα private club με πισίνα υπερχείλισης. Και το Marina 101 στην πολυτελέστατη Dubai Marina που έχει ύψος 425 μέτρα είναι ανολοκλήρωτο, καθώς ο αρχικός κατασκευαστής Sheffield Holdings Limited έμεινε χωρίς κεφάλαιο. Οι πρώτοι 33 όροφοι πρόκειται να στεγάσουν το πεντάστερο 281 δωματίων Hard Rock Hotel, ενώ οι υπόλοιποι θα είναι κατοικίες.

Τα δύο ολοκληρωμένα, ψηλότερα κτίρια κατοικιών του πλούσιου εμιράτου είναι το Princess Tower (413 μέτρα) και το 23 Marina Tower (392,75 μέτρα), που επίσης βρίσκονται στη μαρίνα. Το πρώτο αποτελείται από 763 διαμερίσματα, υπόγειο γκαράζ έξι επιπέδων, ενώ το 23 Marina διαθέτει συνολικά 57 πισίνες στους 88 ορόφους του. Το μονοπώλιο της Νέας Υόρκης και του Ντουμπάι στη λίστα σπάει στην 7η θέση το Αμπου Ντάμπι με το 382 μέτρων Burj Mohammed Bin Rashid, ενώ οι υπόλοιπες τρεις θέσεις της δεκάδας (βλ. Elite Residence, Il Primo Tower και Marina Torch) ανήκουν και αυτές στο Ντουμπάι.