Η ιστορική υπερπροσφορά ακατοίκητων ακινήτων στην Κίνα συγκρούεται με τον συρρικνούμενο πληθυσμό της, αφήνοντας πόλεις σε αδιέξοδο για το τι να κάνουν με τα σπίτια που δεν πρόκειται ποτέ να κατοικηθούν. Τα άδεια ακίνητα υπολογίζεται ότι φθάνουν τα 90 εκατομμύρια – αρκετά για να στεγάσουν ολόκληρο τον πληθυσμό της Βραζιλίας (τρία άτομα ανά σπίτι). Θα είναι πολύ δύσκολο να κατοικηθούν τα σπίτια αυτά, δεδομένου ότι ο πληθυσμός της Κίνας αναμένεται να μειωθεί κατά 204 εκατ. την επόμενη τριακονταετία.
Μερικά από τα ακίνητα θα αγοραστούν και θα κατοικηθούν, ιδίως αν κατάλληλες κυβερνητικές πολιτικές πείσουν τους κινέζους αγοραστές ότι θα ανεβούν οι αξίες των ακινήτων. Μεγάλες πόλεις όπως το Πεκίνο, η Σαγκάη και η Σεντσέν θα απορροφήσουν τις υπερβάλλουσες οικιστικές μονάδες λόγω της δυναμικής τους οικονομίας και τις ροές εσωτερικής μετανάστευσης. Το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο στις μικρότερες πόλεις, που έχουν πιο αδύναμη οικονομία και μειούμενο πληθυσμό.
Πακέτο διάσωσης
Το τι θα συμβεί με τα άδεια ακίνητα γίνεται όλο πιο επείγον την ώρα που η κινεζική οικονομία μαραζώνει. Τον Μάιο το Πεκίνο παρουσίασε ένα πακέτο διάσωσης 42 δισ. δολαρίων για τη δανειοδότηση κρατικών εταιρειών με χαμηλό επιτόκιο προκειμένου να αγοράσουν άδεια σπίτια και να τα μετατρέψουν σε οικονομικά προσιτές κατοικίες. Ως τα τέλη Ιουνίου είχε χρησιμοποιηθεί μόλις το 4% του ποσού.
Το Πεκίνο εισήγαγε πρόσφατα μέτρα υποστήριξης της παραπαίουσας οικονομίας και της αγοράς ακινήτων, που περιλαμβάνουν μείωση των επιτοκίων και περιορισμό της προκαταβολής για την αγορά δεύτερης κατοικίας. Οι οικονομολόγοι όμως θεωρούν ότι χρειάζονται περισσότερα για να βγάλουν την κινεζική οικονομία από το τέλμα.
Ενα εγκαταλελειμμένο συγκρότημα κτιρίων ονόματι State Guest Mansions, στην άκρη της Σενγιάνγκ, στη Νοτιοανατολική Κίνα, δίνει μια ιδέα τού τι συμβαίνει. Οι οικοδομικές εργασίες σταμάτησαν πριν από χρόνια, αφήνοντας μισοχτισμένες περισσότερες από 100 βίλες. Σήμερα, κατσίκες και αγελάδες τριγυρνούν στο συγκρότημα του οποίου η τύχη παραμένει ασαφής επειδή ο εργολάβος έχει πτωχεύσει.
Στη Σενγιάνγκ, τουλάχιστον, ο πληθυσμός αυξάνεται ενώ στη Χεγκάνγκ, κοντά στα ρωσοκινεζικά σύνορα, ο πληθυσμός έχει μειωθεί στις 940.000 από 1,09 εκατ. το 2010. Πριν από μερικά χρόνια, η αγορά κατοικίας ήταν ζωντανή. Σήμερα οι τιμές είναι χαμηλότερες αλλά οι πωλήσεις έχουν παγώσει. Ο αριθμός των σπιτιών που δεν μπορούν να πουληθούν υπερδιπλασιάστηκε από το 2019 ως το 2022.
Υπερπροσφορά
Ο Τσου Γιονγκτσί, χρηματιστής που μεγάλωσε στη Χεγκάνγκ, είπε ότι οι περισσότεροι ουρανοξύστες κατοικιών στο κέντρο της πόλης είναι πλέον σκοτεινοί τη νύχτα. «Θέλω να δω την πόλη μου να ανθεί, αλλά δεν τρέφω ελπίδες για τα επόμενα 10 με 20 χρόνια» πρόσθεσε.
Ο καθηγητής Οικονομικών του Χάρβαρντ Κένεθ Ρογκόφ πιστεύει ότι σε ορισμένες πόλεις της Κίνας το ένα τέταρτο των κατοικιών παραμένουν άδειες. Σε αυτά τα μέρη «είναι πολύ δύσκολο να διατηρηθεί η έννομη τάξη, ακόμη και στην Κίνα» είπε. «Νομίζω ότι θα υπάρξει μεγάλο κοινωνικό πρόβλημα στο μέλλον».
Η οικιστική υπερπροσφορά στην Κίνα οφείλεται στη μακροχρόνια οικοδομική έκρηξη που τελείωσε το 2021 όταν το Πεκίνο, ανησυχώντας για τυχόν φούσκα ακινήτων, περιόρισε τις πιστώσεις προς τους εργολάβους. Σύντομα έγινε σαφές ότι οι εργολάβοι είχαν υπερχτίσει.
Είναι δύσκολο να καταλάβουμε πόσο μεγάλο είναι το πρόβλημα. Η Κίνα δεν παρέχει επίσημους αριθμούς για τις κενές οικιστικές μονάδες, γι’ αυτό οι οικονομολόγοι υπολογίζουν με βάση στοιχεία όπως τα ποσοστά ακατοίκητων σπιτιών, τις οικοδομικές άδειες κ.ά. Εκτιμούν ότι ο αριθμός τους φθάνει τις δεκάδες εκατομμύρια.
Από τις ως και 90 εκατ. ακατοίκητες μονάδες, ως και 31 εκατ. έχουν χτιστεί ή παραμένουν μισοχτισμένες αλλά δεν πουλήθηκαν ποτέ. Αλλα 50 ως 60 εκατ. αγοράστηκαν αλλά παραμένουν άδειες. Πολλοί Κινέζοι, μην έχοντας άλλους τρόπους για να επενδύσουν τα χρήματά τους, αγόραζαν ακίνητα – συχνά σε μικρότερες πόλεις όπου οι τιμές ήταν χαμηλότερες – χωρίς την πρόθεση να ζήσουν ποτέ σε αυτές.
Σχεδόν το 74% των κινεζικών νοικοκυριών διαθέτουν περισσότερα από ένα σπίτια στη χώρα, ενώ σχεδόν το 20% των νοικοκυριών έχουν τρία ή περισσότερα σπίτια, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Citi Research. Τα ιδιωτικά αυτά ακίνητα είναι πιο δύσκολο να αντιμετωπιστούν από εκείνα που ανήκουν σε εργολάβους διότι οι ιδιοκτήτες τους ελπίζουν ακόμη ότι η αξία τους θα ανεβεί. Πολλά βρίσκονται σε μισοκατοικημένα συγκροτήματα που δεν μπορούν να κατεδαφιστούν.
Αλλες 20 εκατ. οικιστικές μονάδες έχουν πουληθεί αλλά έμειναν μισοχτισμένες λόγω προβλημάτων ρευστότητας του εργολάβου και συνθηκών της αγοράς ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες τους συνεχίζουν να τις θέλουν, αλλά οι εργολάβοι δεν έχουν χρήματα για να τις ολοκληρώσουν.
Οι μικρές πόλεις
Στις καλές εποχές, πολλοί εργολάβοι στράφηκαν στις μικρότερες πόλεις. Τα μεγαλύτερα αστικά κέντρα ακρίβυναν και οι επενδυτές έμοιαζαν πρόθυμοι να αγοράζουν παντού, αρκεί οι τιμές να συνέχιζαν να ανεβαίνουν. Οι μικρότερες πόλεις μπήκαν στο παιχνίδι. Πολλές εξέδιδαν προβλέψεις για αύξηση του πληθυσμού τους, παρά τα στοιχεία που έδειχναν ότι ο πληθυσμός της Κίνας κορυφωνόταν και θα άρχιζε να μειώνεται, επειδή οι προβλέψεις αυτές τις βοηθούσαν να εξασφαλίζουν περισσότερους πόρους από τις περιφερειακές κυβερνήσεις και να δικαιολογούν την ανέγερση περισσότερων οικοδομών.
Οι τιμές των ακινήτων στις περισσότερες κινεζικές πόλεις έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2017 και του 2018. Αν πέσουν στα επίπεδα του 2015, πολύ περισσότεροι ιδιοκτήτες θα προτιμήσουν να πουλήσουν τα ακατοίκητα σπίτια – το 2015 ήταν η αρχή της τελευταίας ανοδικής κούρσας των τιμών των ακινήτων. Η περαιτέρω μείωση όμως είναι μάλλον αναπόφευκτη. «Δεν πιστεύω ότι το πρόβλημα της υπερπροσφοράς σπιτιών έχει λύση» είπε ο Τιανλέι Χουάνγκ από το Peterson Institute. «Ουσιαστικά πρόκειται για δημογραφικό πρόβλημα».
