Τα ανοιχτά μέτωπα με την αυθαίρετη δόμηση

Τριπλή… κούρσα ξεκινά η κυβέρνηση προκειμένου να «τακτοποιήσει» το όργιο ασυδοσίας με την αυθαίρετη δόμηση στα δάση, την εκκρεμότητα με τα μεγάλα αυθαίρετα, αλλά και τις παρεκκλίσεις δόμησης στα εκτός σχεδίου οικόπεδα. Κατ’ αρχάς, όσον αφορά τα μικρά οικόπεδα, κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων, στις εκτός σχεδίου περιοχές, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με τα όσα αναφέρουν στο «Βήμα» ανώτερα στελέχη του, σχεδιάζει να δώσει παράταση έως τα τέλη του 2025 στη δυνατότητα προέγκρισης άδειας δόμησης.

Μάλιστα, το αμέσως επόμενο διάστημα προγραμματίζεται σύσκεψη στο Μαξίμου ώστε να ληφθούν οι τελικές αποφάσεις. Αλλωστε, στους στενούς συνεργάτες του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη ανήκει και ο καθηγητής Δημήτρης Οικονόμου, ειδήμων επί χωροταξικών – πολεοδομικών θεμάτων, ο οποίος το 2020 ως υφυπουργός Περιβάλλοντος είχε επιμεληθεί τις σχετικές διατάξεις του νόμου 4759. Βάσει αυτών, οι όροι για την εκτός σχεδίου δόμηση τροποποιήθηκαν, οι παρεκκλίσεις που επέτρεπαν οικοδόμηση σε οικόπεδα των 750, των 1.200 και των 2.000 τ.μ. καταργήθηκαν, δίνοντας ωστόσο χρονικό περιθώριο έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022 για την προέγκριση οικοδομικής άδειας, με ισχύ δύο χρόνια (από ένα που ίσχυε πριν) για την έκδοσή της.

Lockdowns και
ενεργειακό κόστος

Την τελευταία διετία όμως, οι συνθήκες παράλυσης της αγοράς που δημιούργησε η πανδημία, σε συνδυασμό με τα lockdowns, το ενεργειακό κόστος που εκτίναξε το κόστος της οικοδομής και την αναβλητικότητα που αποτελεί τμήμα του DNA των Ελλήνων, δεν ευνόησαν την προέγκριση ή έκδοση αδειών. Αλλά και οι λίγοι που επιχείρησαν να προχωρήσουν σε έκδοση οικοδομικής άδειας δεν τα κατάφεραν καθώς για να χτίσει κάποιος σε εκτός σχεδίου περιοχή θα πρέπει το οικόπεδο να έχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό και η σχετική υπουργική απόφαση για τις μελέτες καταγραφής και αναγνώρισης οδών υπεγράφη μόλις τον περασμένο Μάιο. Επιπλέον, η εξέταση των αντιρρήσεων που είχαν υποβάλει από το 2017 ιδιοκτήτες ακινήτων κατά των δασικών χαρτών ακόμη εκκρεμεί.

Ετσι σήμερα, πολίτες και φορείς ιδιοκτητών ακινήτων ασκούν πιέσεις για παράταση της καταληκτικής ημερομηνίας που εκπνέει σε δύο μήνες, συνυπολογίζοντας και το γεγονός ότι ήδη, άτυπα, έχει ξεκινήσει η προεκλογική περίοδος.

Το κομβικό έτος 2025

Οι διατάξεις της νομοθεσίας για την εκτός σχεδίου δόμηση ισχύουν εκεί όπου δεν υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός, δηλαδή για πάνω από το 75% της ελληνικής επικράτειας. Το κενό τάξης στον χώρο έρχονται να καλύψουν τα 229 τοπικά πολεοδομικά σχέδια (ΤΠΣ) και τα 16 ειδικά πολεοδομικά σχέδια (ΕΠΣ), τα οποία θα πρέπει να παραδοθούν έως το τέλος του 2025, αφού η χρηματοδότησή τους προέρχεται από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Με την ολοκλήρωση του σχεδιασμού σε περίπου δύο χρόνια, κάθε πολίτης ή επενδυτής θα γνωρίζει σε κάθε σημείο της χώρας εάν μπορεί να χτίσει και τις επιτρεπόμενες χρήσεις. Γι’ αυτό το ΥΠΕΝ θεωρεί το 2025 έτος-ορόσημο, διότι από τότε και έπειτα δεν θα απαιτούνται ειδικοί κανόνες και παρεκκλίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, οι οποίες άλλωστε αποτελούν απόρροια της έλλειψης σχεδιασμού. Η άποψη που επικρατεί στο επιτελείο του υπουργείου είναι να δοθεί παράταση στη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας για τα μικρά οικόπεδα έως ότου αποκτήσει σχέδιο όλη η χώρα, δηλαδή έως το 2025, ώστε να μην πληρώσουν οι μικρο-ιδιοκτήτες γης τη διαχρονική αδυναμία της πολιτείας να ολοκληρώσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Εν τέλει, δεν αποκλείεται η παράταση να δοθεί σε… δόσεις έως το 2025, με στόχο να μην επαναπαυθούν οι πολίτες και να υπάρχει μια εγρήγορση στην οικοδομική δραστηριότητα.

Αναζητείται λύση για
τα μεγάλα αυθαίρετα

Στο πλαίσιο ολοκλήρωσης του χωροταξικού σχεδιασμού περιλαμβάνεται και ο καθορισμός Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) ώστε να ανοίξουν τα… γκισέ της Τράπεζας Γης, μέσω της οποίας όσοι διαθέτουν τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (από διατηρητέα κτίρια, ρυμοτομούμενα ακίνητα κ.λπ.) θα μπορούν να τους πουλήσουν σε όσους θέλουν να αποκτήσουν δικαίωμα δόμησης. Ετσι, και οι ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων, της λεγόμενης «Κατηγορίας 5», θα εξαγοράζουν τίτλους για να τα νομιμοποιήσουν.

Σε κάθε περίπτωση, οι διαδικασίες τακτοποίησής τους θα ξεκινά με την καταγραφή τους στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα  Κτιρίου για να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση. Ηδη ετοιμάζονται από το ΥΠΕΝ οι σχετικές ρυθμίσεις. Ως προϋπόθεση θα τεθεί η υποχρέωση υποβολής, μαζί με τη δήλωση υπαγωγής, πορίσματος από ελεγκτή δόμησης. Στη συνέχεια, μέσω της Τράπεζας Γης, θα τα νομιμοποιούν οριστικά.

Το δικαίωμα «τακτοποίησης» των μεγάλων αυθαιρέτων χάθηκε όταν ο νόμος Χατζηδάκη (4759/20) έδωσε παράταση τακτοποίησης, μέσω της Ταυτότητας Κτιρίου, για τις υπόλοιπες κατηγορίες αυθαιρέτων (1 έως 4), αλλά όχι για τις μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις της «Κατηγορίας 5», στην οποία ανήκουν περισσότερα από 560.000 αυθαίρετα που αντιστοιχούν περίπου στο 27% όσων έχουν έως σήμερα δηλωθεί.

Και υποδομέςτου Δημοσίου

Σε αυτήν ανήκουν κτίρια που στερούνται κάθε νομιμότητας καθώς έχουν χτιστεί δίχως οικοδομική άδεια, ή έχουν υπερβάσεις των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης και δόμησης άνω του 40% και του επιτρεπόμενου ύψους άνω του 20%. Μάλιστα, εκτός από ιδιωτικά κτίρια, στη συγκεκριμένη κατηγορία ανήκουν και υποδομές του Δημοσίου, οι οποίες «αποβάλλονται» από τα προγράμματα εξοικονόμησης ενέργειας, όπως το «Ηλέκτρα», ως αυθαίρετα.

Πάντως έως σήμερα, με διάφορες ρυθμίσεις, ακίνητα της «Κατηγορίας 5» μετακινήθηκαν στην «Κατηγορία 4» προκειμένου να μπορούν να δηλωθούν, να μεταβιβαστούν, να αξιοποιηθούν και να μην κατεδαφιστούν. Οπως λέει χαρακτηριστικά παράγοντας του ΥΠΕΝ, «δεν μπορεί να επιχειρούμε να νομιμοποιήσουμε αυθαίρετα σε δάση και να μη βάλουμε τάξη στα μεγάλα αυθαίρετα σε περιοχές όπου επιτρέπεται η δόμηση».

Η πλατφόρμα για τα δασικά

Είναι αξιοσημείωτο ότι την περασμένη Τετάρτη άνοιξε η πλατφόρμα για τα δασικά αυθαίρετα, στην οποία οι αυθαιρετούχοι μπορούν έως το τέλος του έτους να τα δηλώσουν ώστε να ανασταλούν οι κυρώσεις που έχουν επιβληθεί (πρόστιμα, εντολή κατεδάφισης), μεταθέτοντας στο μέλλον το πρόβλημα για το πώς και ποια από αυτά τελικά θα σωθούν.

Ψάχνονταςτη χρυσή τομήΤο θέμα των αδειών σε μικρά εκτός σχεδίου οικόπεδα άφησε ανοιχτό ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς, ο οποίος προ ημερών μιλώντας από το βήμα της Βουλής παραδέχθηκε ότι «διαμορφώνονται αξίες ανάλογα με το αν ένα γήπεδο εκτός σχεδίου είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ή όχι», επισημαίνοντας ότι η κυβέρνηση ευελπιστεί να βρει τη χρυσή τομή ανάμεσα στην αξία της ακίνητης περιουσίας και στην προστασία του περιβάλλοντος και θα επανέλθει σύντομα με νεότερα.

Η πρόοδος στο πρόγραμμα του πολεοδομικού σχεδιασμού

Εως σήμερα έχει προκηρυχθεί από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) το 70% των μελετών ΤΠΣ και ΕΠΣ, ενώ το 30% (περί τις 70 μελέτες) προβλέπεται να έχει συμβασιοποιηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2022 και το 100% έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2023. Ουσιαστικά πρόκειται για το μεγαλύτερο πρόγραμμα πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας, έπειτα από την Επιχείρηση Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης του Αντώνη Τρίτση τη δεκαετία του ΄80.