Στραμμένα στη μεγάλη δίκη-σταθμό για τα «μπόνους» δόμησης σε ύψος και τετραγωνικά που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) είναι όλα τα βλέμματα του κατασκευαστικού κλάδου, της κτηματαγοράς, της κυβέρνησης, των δήμων και των ιδιοκτητών ακινήτων. Την ερχόμενη Παρασκευή 11 Οκτωβρίου η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) αναμένεται να εκδικάσει συνολικά όλες τις συναφείς υποθέσεις οι οποίες είχαν περάσει από το Ε΄ Τμήμα του Δικαστηρίου που σε πρώτο επίπεδο είχε κρίνει αντισυνταγματικά τα κίνητρα του ΝΟΚ για επιπλέον τσιμέντο. Ωστόσο, λόγω της σοβαρότητας του θέματος, παραπέμφθηκαν στην Ολομέλεια.
Ο πόλεμος που έχει ξεσπάσει, εδώ και μήνες, μεταξύ πολιτικών δυνάμεων (δήμων και κυβέρνησης) κλιμακώνεται και βρίσκει στη μέση τον τεχνικό και επιστημονικό κόσμο, επενδυτές και πολίτες. Ο θόρυβος μάλιστα από τον μεγάλο αναβρασμό που επικρατεί είναι τόσο μεγάλος που καλύπτει με… πέπλο σιωπής την αντεπίθεση που ετοιμάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), το οποίο εκτιμάται ότι θα έχει δυναμική εκπροσώπηση στη δίκη υπέρ της εφαρμογής των κινήτρων του ΝΟΚ, με το επιχείρημα ότι βελτιώνει τη ζωή στις πόλεις.
Το «βαρύ πυροβολικό» ρίχνει στη μάχη και η τοπική αυτοδιοίκηση, με τον Δήμο Αλίμου, ο οποίος έχει πρωτοστατήσει στις μάχες για την κατάργηση των «μπόνους» δόμησης, να εκπροσωπείται στη δίκη από τον έμπειρο νομικό στο Χωροταξικό, Πολεοδομικό και Περιβαλλοντικό Δίκαιο, καθηγητή του Εθνικού Μετσοβίου Πολυτεχνείου (ΕΜΠ) κ. Δημήτρη Μέλισσα. Ωστόσο, πληροφορίες αναφέρουν ότι δεν αποκλείεται το ΥΠΕΝ να ζητήσει αναβολή της δίκης έως ότου ολοκληρωθεί μελέτη που ανέθεσε τον Αύγουστο για τη διερεύνηση της ανάγκης βελτίωσης του πλαισίου εφαρμογής των κινήτρων δόμησης του ΝΟΚ.
Πολεοδόμηση βάσει σχεδιασμού
Η απόφαση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου θα παίξει καθοριστικό ρόλο για τη δόμηση στις πόλεις, την οικοδομική δραστηριότητα αλλά και τις αγοραπωλησίες ακινήτων σε ψηλά κτίρια που έχουν ήδη χτιστεί ή χτίζονται σήμερα. Σύμφωνα με τα όσα αναφέρει στο «Βήμα» ο κ. Μέλισσας, πρόκειται για μια πολύ σημαντική δίκη για την ανάπτυξη των πόλεων. Σύμφωνα με τον καθηγητή, δεν μπορεί ένας Οικοδομικός Κανονισμός να θεσπίζει κριτήρια τα οποία υπερβαίνουν τους όρους και περιορισμούς δόμησης που προβλέπει το πολεοδομικό καθεστώς μιας περιοχής.
Η πολεοδόμηση, όπως υποστηρίζει, καθορίζεται βάσει σχεδιασμού και με συγκεκριμένα κριτήρια κατόπιν μελέτης των τοπικών συνθηκών και της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής. Οι ευρωπαϊκές πόλεις έχουν αντισταθεί στη φιλοσοφία της κατακόρυφης πόλης. «Στις πόλεις της Γερμανίας, της Γαλλίας κ.α. τα ύψη των κτιρίων είναι ίδια. Στην Ελλάδα, σε οποιονδήποτε κεντρικό ή περιφερειακό δρόμο, βλέπουμε διαφορετικά ύψη. Πού οφείλεται αυτό; Στις πριμοδοτήσεις ενός γενικού νόμου, του ΝΟΚ» σημειώνει ο κ. Μέλισσας.
Αυτή τη στιγμή, όπως επισημαίνει ο καθηγητής, δεν κρίνεται η ανάπτυξη. «Την ανάπτυξη την καθορίζει ο σχεδιασμός. Το όραμα για την πόλη το δημιουργούν τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια που θα ολοκληρωθούν σε έναν χρόνο με το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Τα ύψη πρέπει να προσδιορίζονται σε συγκεκριμένες περιοχές με βάση τη γεωμορφολογία και τις ιδιαιτερότητές τους» υπογραμμίζει ο ίδιος. Το ΣτΕ ήδη από το 2020 (απόφαση 705/20, για αναστολή δόμησης στην περιοχή Μακρυγιάννη) έχει κρίνει ότι ο υπολογισμός του μέγιστου ύψους των κτιρίων δεν εφαρμόζεται σε περιοχές όπου υπάρχουν ειδικά προστατευτικά διατάγματα, προγενέστερα του ΝΟΚ.
Κέρδος η ενεργειακή αναβάθμιση, λέει το ΥΠΕΝ
Πάντως, η πλευρά του ΥΠΕΝ και του τεχνικού κόσμου υπεραμύνεται της χρησιμότητας των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού καθώς με κίνητρο τα έξτρα τετραγωνικά τα κτίρια αναβαθμίζονται ενεργειακά, εξασφαλίζοντας θερμική άνεση στους κατοίκους και εξοικονόμηση ενέργειας. Επίσης, δίνοντας ύψος στα κτίρια με αντάλλαγμα τον περιορισμό της κάλυψης γης, δημιουργούνται ελεύθεροι χώροι, «αραιώνουν» δηλαδή οι πυκνοδομημένες περιοχές. Ωστόσο, όπως εξηγεί ο κ. Μέλισσας, και η δημιουργία των κοινόχρηστων χώρων πρέπει να υπόκειται σε σχεδιασμό. Και καταλήγει: «Με τα κίνητρα του ΝΟΚ δημιουργούνται ουσιαστικά ελεύθεροι χώροι κατά όπως θέλει ο καθένας. Τα πάρκα τσέπης γίνονται σε όλο τον κόσμο, αλλά έπειτα από σχεδιασμό από την πολιτεία».
Γιατί δεν τίθεται ζήτημα κατεδαφίσεων
Η υπόθεση δημιουργεί ανασφάλεια στον κατασκευαστικό κλάδο, στην κτηματαγορά, αλλά και στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε ψηλά κτίρια, εκ των οποίων πολλά χτίστηκαν με νόμιμες άδειες. Ωστόσο, σύμφωνα με νομικούς κύκλους, ακόμη κι αν η έκβαση της υπόθεσης στο ΣτΕ δικαιώσει τους δήμους, δεν τίθεται ζήτημα κατεδαφίσεων καθώς δεν υφίσταται αναδρομικότητα των αποφάσεων. «Δεν θα μπορούν να εκδοθούν νέες οικοδομικές άδειες κάνοντας χρήση των “μπόνους” του ΝΟΚ. Ή όσες έχουν εκδοθεί θα παγώσουν. Σε ειδικές περιπτώσεις που ενώ εκκρεμούσε η δίκη για κάποιο συγκεκριμένο κτίριο, στο μεταξύ χτίστηκε, υπάρχει η περίπτωση να επιβληθούν πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης» επισημαίνουν.
Σε κάθε περίπτωση, η αγωνία όλων των εμπλεκομένων βρίσκεται στο «κόκκινο» καθώς από όποια πλευρά κι αν γείρει η ζυγαριά των ανώτατων δικαστών η ανατροπή θα είναι μεγάλη. Δεν είναι τυχαίο ότι τουλάχιστον δέκα μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες ετοιμάζονται να ασκήσουν το δικαίωμα παρέμβασης στη δίκη. Αυτό που καλούνται να αποφασίσουν οι δικαστές είναι εάν τα «μπόνους» του οικοδομικού κανονισμού είναι ή όχι αντισυνταγματικά και αντίθετα στην κοινοτική νομοθεσία οδηγώντας σε άκρατη ενίσχυση της δόμησης χωρίς προηγούμενο σχεδιασμό και εκτίμηση των επιπτώσεων.
Η απόφαση πάντως θα δώσει ένα τέλος στο αλαλούμ που έχει οδηγήσει στη δημιουργία μιας κατασκευαστικής αγοράς δύο ταχυτήτων. Σήμερα, όπου το κίνημα δημάρχων – πολιτών είναι δυναμικό (Αλιμος, Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη, Αθήνα, Κηφισιά, Μαρούσι, Χολαργός – Παπάγου κ.ά.), μέσω δικαστικών διαδρομών, έχει μπει «φρένο» στα ύψη των κτιρίων έως την εκδίκαση της υπόθεσης στο ΣτΕ, ενώ σε άλλες περιοχές εκδίδονται κανονικά οικοδομικές άδειες για κτίρια-«θηρία» κάνοντας χρήση των ευεργετημάτων του ΝΟΚ.
