Εξετάζοντας την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας από το 1996 έως και σήμερα, δεν είναι δύσκολο να καταλήξουμε στο συμπέρασμα ότι οι διακυμάνσεις στην πορεία του κλάδου των ακινήτων και των κατασκευών αντανακλούν, εάν δεν καθορίζουν, τις αυξομειώσεις του κύκλου της ευρύτερης ελληνικής οικονομίας. Κατά την περίοδο οικονομικής άνθησης 1996-2007, οι ισχυροί ρυθμοί αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών – επικουρούμενοι από τη διαθέσιμη και φθηνή τραπεζική χρηματοδότηση – επέτρεψαν την ακόμη ισχυρότερη αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων. Ταυτόχρονα, η αύξηση των τιμών των ακινήτων παρείχε κίνητρο για την έκρηξη της κατασκευαστικής δραστηριότητας, μετατρέποντας τον συγκεκριμένο κλάδο σε βασικό παράγοντα οικονομικής ανάπτυξης.
Στη συνέχεια, η έλευση της κρίσης από το 2009 και ύστερα δημιούργησε την «τέλεια καταιγίδα» στον κλάδο των ακινήτων, ο οποίος επηρεάστηκε αρνητικά, όχι μόνο από την πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος αλλά και από την κατακόρυφη αύξηση της φορολογίας ακινήτων καθώς και από την έλλειψη τραπεζικού δανεισμού. Αποτέλεσμα αυτής της διαδικασίας ήταν όχι μόνο η αρνητική συμβολή των κατασκευών στην οικονομική δραστηριότητα αλλά και η σωρευτική κατάρρευση των τιμών κατά 42%.
Τέλος, στην τρέχουσα περίοδο, ήτοι μεταξύ 2017-2022, καταγράφεται σημαντική ανάκαμψη των τιμών κατά 37,3%, ωστόσο η συμβολή του κλάδου στην οικονομική δραστηριότητα παραμένει οριακή, καθώς το μερίδιό του στο ΑΕΠ έχει περιοριστεί στα επίπεδα του 1,6%.
Η ραγδαία και αλματώδης αυτή ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών – η οποία καθίσταται ακόμα πιο εντυπωσιακή εάν αναλογιστούμε ότι συντελείται χωρίς την ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης – δημιουργεί εύλογες απορίες αναφορικά με τους γενεσιουργούς της παράγοντες. Η ζήτηση για πρώτη κατοικία εξαρτάται (για την ακρίβεια ισούται) με το πλήθος των νοικοκυριών στην ελληνική επικράτεια. Από την απογραφή του 2011 έως και την απογραφή του 2021, το πλήθος των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 197 χιλιάδες. Ταυτόχρονα, υπολογίζεται ότι η ζήτηση κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση ανέρχεται σε περίπου 170 χιλιάδες. Εναντι αυτής της συνολικής αύξησης της ζήτησης κατά 367 χιλιάδες, κατασκευάστηκαν μόνο 155 χιλιάδες ακίνητα.
Αυτή λοιπόν η μείωση των διαθέσιμων προς χρήση ακινήτων κατά περίπου 212 χιλιάδες είναι, κατά την άποψή μου, ο βασικός παράγοντας αύξησης των τιμών. Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης, προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση του κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από συρρίκνωση του όγκου των συναλλαγών/αγοραπωλησιών.
Παρ’ όλα τα ανωτέρω όμως, έως ότου η κατασκευαστική δραστηριότητα καλύψει ένα μεγάλο μέρος του χάσματος προσφοράς και ζήτησης, θα είναι δύσκολο να σημειωθεί υποχώρηση των τιμών ακινήτων. Κατά συνέπεια είμαστε αντιμέτωποι με τη μέση μιας πολύ «ιδιότυπης» μορφής απόκλισης τιμών από μακροοικονομικά/εισοδηματικά θεμελιώδη, η διόρθωση της οποίας θα είναι μια ιδιαίτερα χρονοβόρα και περίπλοκη διαδικασία.
Ο κ. Ηλίας Λεκκός είναι επικεφαλής Οικονομικής Ανάλυσης και Επενδυτικής Στρατηγικής του Ομίλου Τράπεζας Πειραιώς.
