Αν περιμένετε να πέσουν οι τιμές για να αγοράσετε σπίτι τους επόμενους μήνες, μάλλον θα μείνετε στο… περίμενε. Για πόσο όμως θα συνεχιστεί η άνοδος των τιμών στην αγορά κατοικιών; Ποιοι λόγοι συντηρούν το ράλι; Εχουν βάση οι φόβοι περί νέας «φούσκας»; Ποιες οι διαφορές ανάμεσα στο 2023 και το 2008;
Οσο υπάρχει μια ευρέως διαδεδομένη πεποίθηση ότι η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά ο «φόβος της απώλειας» θα «φουσκώνει» τις τιμές. Παρότι αυτός ο κανόνας ισχύει σε παγκόσμιο επίπεδο, ακόμη και σε ένα περιβάλλον αυξημένων επιτοκίων (βλέπε αμερικανική αγορά κατοικίας), οι ιδιαιτερότητες της Ελλάδας κρύβουν πολύ περισσότερους λόγους που συντηρούν την ορμή της αγοράς κατοικιών.
Ξένες επενδύσεις
Πέραν της εγχώριας ζήτησης, η οποία σημειωτέον τροφοδοτείται κυρίως με ίδια κεφάλαια χωρίς τη συνδρομή τραπεζικού δανεισμού όπως γινόταν το 2006 – 2008, το ράλι των τιμών, ειδικά σε Αττική, Θεσσαλονίκη και δημοφιλείς τουριστικές περιοχές (π.χ. Κρήτη, Κέρκυρα Κυκλάδες και Δωδεκάνησα) οφείλεται κατά ένα μεγάλο ποσοστό στην απότομη άνοδο των αγορών από ξένους, καθώς και στην εκτίναξη της ζήτησης ακινήτων για εκμετάλλευση μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb).
Ενδεικτικό είναι πως μόνο το πρώτο τρίμηνο του 2023 εισέρρευσε στη χώρα σχεδόν μισό δισ. (497 εκατ. ευρώ) με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Πρόκειται για ποσό αυξημένο κατά 32,9% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο. Τότε είχαν επενδυθεί 374 εκατ. ευρώ. Κι όλα δείχνουν ότι το ιστορικά υψηλό των 2 δισ. ευρώ (+68% σε σχέση με το 2021), που ήταν συνολικά οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων το 2022, μάλλον θα καταρριφθεί εφέτος.
Ιδίως αν ληφθούν υπόψη η ζήτηση και ο αυξημένος αριθμός των αγορών από τους… χρυσούς επενδυτές τρίτων χωρών, οι οποίοι «τρέχουν» να προλάβουν την προθεσμία που έχει δοθεί για την απόκτηση ακινήτων, με ελάχιστο όριο επένδυσης 250.000 ευρώ.
Με βάση τον συνολικό αριθμό των αρχικών αιτήσεων μόνιμου επενδυτή στο πρόγραμμα Χρυσή Βίζα, μόνο στο 5μηνο του 2023 έχουν γίνει αγοραπωλησίες ακινήτων 831 εκατ. ευρώ έναντι 361 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα το 2022. Από την 1η Αυγούστου το όριο για την απόκτηση Χρυσής Βίζας θα διπλασιαστεί σε 500.000 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και τα νότια προάστια, στη Μύκονο, στη Σαντορίνη και τον Δήμο Θεσσαλονίκης.
Την ίδια ώρα, η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων φαίνεται να ξεπέρασε το σοκ της πανδημίας και αποτελεί ξανά «επενδυτικό στόχο». Στις αρχές Ιουνίου εφέτος ο αριθμός των αγγελιών ανήλθε σε 105.000, στο +13% σε σχέση με το 2022 (στοιχεία AirDNA). Αν και υπολείπεται του 2019 κατά 9,5%, η τάση είναι ανοδική.
Λείπουν ακίνητα
Την ίδια στιγμή όμως που η ζήτηση αυξάνεται, η προσφορά δεν ακολουθεί, παρότι η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζει άνοδο τα τελευταία 4-5 χρόνια.
Το 2022 εκδόθηκαν 25.165 οικοδομικές άδειες έναντι 69.088 αδειών που είχαν εκδοθεί το 2005, όταν η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα είχε βρεθεί στο απόγειό της, από το 2000 και μετά. Σημειώνεται ότι από το 2005 μέχρι το τέλος του 2022 κατασκευάστηκαν μόλις 545.000 κατοικίες.
Και εφέτος η κατασκευή κατοικιών εμφανίζεται αυξημένη σε επίπεδο χώρας, καταγράφοντας το πρώτο τρίμηνο ετήσια άνοδο 25,2% σε όρους όγκου οικοδομών (σε κυβικά μέτρα), ωστόσο στην περιοχή της Αττικής η άνοδος είναι κατά πολύ χαμηλότερη (+1,5%).
Και δεν λείπουν μόνο νεόδμητα ακίνητα από την αγορά αλλά και παλαιότερα. Κι αυτό γιατί το απόθεμα των σπιτιών που βρίσκονται σε σχετικά καλή κατάσταση συνεχώς μειώνεται ύστερα από μια 15ετία ουσιαστικά «παγωμένης» οικοδομικής δραστηριότητας, με τις τιμές τους συνεχώς να αυξάνονται. «Η χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων οδηγεί σταδιακά στη διάχυση των αυξήσεων των τιμών προς ακίνητα χαμηλότερων τεχνικών προδιαγραφών» αναφέρεται στην έκθεσή της η ΤτΕ.
Αλλά ακόμη κι έτσι, πολλές παλιές κατοικίες έχουν πολεοδομικά προβλήματα, με αποτέλεσμα να καθυστερούν οι μεταβιβάσεις ή τελικά να ακυρώνονται, ενώ περί τα 40.000-50.000 σπίτια είναι στα χέρια των τραπεζών, των funds και των servicers, με ελάχιστες πωλήσεις σε ετήσια βάση.
Οι απώλειες
Ενας ακόμη λόγος που συντελεί στη μη αντιστροφή της τάσης ανόδου των τιμών των σπιτιών εντοπίζεται στην… ανταγωνιστικότητά τους. Παρά το γεγονός ότι η ανάκαμψη του δείκτη τιμών των κατοικιών σημειώθηκε από το πρώτο τρίμηνο του 2018, με μια προσωρινή επιβράδυνση κατά τη διάρκεια της πανδημίας, δεν έχει καλύψει πλήρως τις απώλειες που υπέστη κατά τη διάρκεια της περασμένης δεκαετίας.
Συγκρίνοντας το πρώτο τρίμηνο του 2023 με το 2010, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σε 24 χώρες της ΕΕ και μειώθηκαν σε τρεις, με την Ελλάδα να είναι η χώρα που καταγράφει το μεγαλύτερο ποσοστό υποχώρησης.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με στοιχεία που δημοσίευσε η Eurostat, οι τιμές στη χώρα μας υπολείπονται κατά 14% (τα στοιχεία προέρχονται από την ΤτΕ και αφορούν το 2022 αντί για το 1ο τρίμηνο του 2023), όταν το ίδιο διάστημα υπερδιπλασιάστηκαν στην Εσθονία (+200%), στην Ουγγαρία (+180%), στη Λιθουανία (+146%), στη Λετονία (+132%), στο Λουξεμβούργο (+126%), στην Τσεχία (+123%) και στην Αυστρία (+ 122%). Εκτός από την Ελλάδα δεν έχουν καλύψει πλήρως τις απώλειες της οικονομικής κρίσης η Ιταλία (-9%) και η Κύπρος (-2%).
Για πόσο;
Τουλάχιστον για τους επόμενους 12 μήνες οι τιμές των κατοικιών θα ανεβαίνουν, αναφέρει στο «Βήμα» ο εκτιμητής ακινήτων κ. Γιάννης Ξυλάς, CEO της εταιρείας Geoaxis, τονίζοντας ότι δεν τίθεται θέμα «φούσκας».
«Αν συνυπολογίσουμε παράγοντες όπως η πολιτική σταθερότητα, η ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας και η καλή φετινή τουριστική σεζόν, όλα συνηγορούν σε ένα οικονομικό πλαίσιο που δεν επηρεάζει αρνητικά τις τιμές των κατοικιών» επισημαίνει ο κ. Ξυλάς, εκτιμώντας ωστόσο ότι την κορύφωση του υφιστάμενου κύκλου θα ακολουθήσει μια «κόπωση στον ρυθμό αύξησης των αξιών». Κι αυτό γιατί η αγορά ακινήτων ακολουθεί την τάση της οικονομίας, δεν τη διαμορφώνει.
Σταδιακή επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών τα επόμενα χρόνια προβλέπουν και οι αναλυτές της Τράπεζας Πειραιώς, αναφέροντας ότι το 2024 οι τιμές θα ενισχυθούν κατά 6,5%, το 2025 κατά 6% και το 2026 κατά 5,6%.
Αλλεπάλληλα ρεκόρ
Το ένα ρεκόρ μετά το άλλο καταρρίπτουν οι αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών στην ελληνική αγορά.
Το φετινό πρώτο τρίμηνο οι τιμές πανελλαδικά αυξήθηκαν κατά 14,5% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ενώ σε Αττική και Θεσσαλονίκη η άνοδος ήταν ακόμη υψηλότερη, καθώς άγγιξε το 16,5% και το 16,1% αντίστοιχα.
Στην Αττική μάλιστα το μπαράζ αυξήσεων αγγίζει το 66,7% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2018, όταν άρχισε η ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών. Ποσοστό πολύ μεγαλύτερο συγκριτικά με εκείνο που καταγράφεται στο σύνολο της χώρας για το ίδιο διάστημα, το οποίο διαμορφώνεται σε 48,2%, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι τιμές των παλιών διαμερισμάτων (άνω των 5 ετών) στην Αττική αυξήθηκαν περισσότερο την τελευταία 5ετία (+67,4%) και πλέον υπολείπονται ελάχιστα από το ζενίθ («φούσκα» για τους περισσότερους) που είχαν βρεθεί το δεύτερο τρίμηνο του 2008.
Το ράλι των τιμών συνεχίστηκε και το δεύτερο τρίμηνο, όπως δείχνουν τα στοιχεία του δείκτη τιμών Spitogatos Property Index (SPI), με τις μέσες τιμές πώλησης να έχουν αυξηθεί έως και 21,4% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2022, ενώ η άνοδος στα μισθώματα αγγίζει έως και το +40,2% σε ετήσια βάση.
Το «Σπίτι μου»
Η έλλειψη σπιτιών σε σχετικά καλή κατάσταση και σχετικά προσιτές τιμές διαπιστώνεται και από την εξέλιξη του προγράμματος «Σπίτι μου». Μόλις 3 στις 10 προεγκρίσεις έχουν καταλήξει στη χορήγηση δανείου, ενώ η αυξημένη ζήτηση (έχουν κατατεθεί 36.544 αιτήσεις) ήδη ανέβασε τις τιμές. Υπενθυμίζεται ότι το πρόγραμμα αφορά τη χορήγηση χαμηλότοκων ή άτοκων δανείων σε νέους 25-39 ετών για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, με έτος κατασκευής έως το 2007, επιφανείας έως 150 τ.μ. και κόστους έως 200.000 ευρώ.
