Επειτα από μια περίοδο βαθιάς και πολυσχιδούς κρίσης, ο τομέας του real estate στην Ελλάδα βρίσκεται σε κομβικό σημείο αναδιάρθρωσης. Οι νέες μορφές εκμετάλλευσης, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, δημιουργούν ένα πρόσφορο περιβάλλον ανάκαμψης, ενώ αντίθετα υψηλές φορολογικές επιβαρύνσεις και λοιπές μορφές υποχρεώσεων «υποσκάπτουν» το ενδεχόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον.
Τι ακριβώς ισχύει όμως για την ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας σήμερα; Στο ερώτημα αυτό που απασχολεί έξι εκατομμύρια ιδιοκτήτες στην Ελλάδα απαντά με σαφήνεια και εγκυρότητα το φορολογικό team της Grant Thornton από τον οδηγό «Χαρτογραφώντας την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα» που παρουσιάζει σήμερα «Το Βήμα της Κυριακής».
Oι επιβαρύνσεις κατά
την απόκτηση ακινήτων
ΦΠΑ: Η αγορά νεόδμητου ακινήτου από πωλητή φυσικό ή νομικό πρόσωπο που ασκεί οικονομική δραστηριότητα υπόκειται σε ΦΠΑ με συντελεστή 24%. Ο ΦΠΑ επιβαρύνει τον αγοραστή.
Ως νεόδμητο χαρακτηρίζεται ένα ακίνητο όταν μεταβιβάζεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτό, εφόσον η οικοδομική άδεια εκδίδεται ή αναθεωρείται μετά την 1.1.2006 και ως την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει εργασίες κατασκευής. Ως πρώτη εγκατάσταση νοείται η πρώτη χρησιμοποίηση του ακινήτου με οποιονδήποτε τρόπο μετά την ανέγερσή του, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση.
ΦΜΑ: Στις υπόλοιπες περιπτώσεις ο αγοραστής επιβαρύνεται με ΦΜΑ 3% επί του μεγαλύτερου ποσού μεταξύ αντικειμενικής αξίας και τιμήματος αγοράς.
Αγορά ακινήτου από δικαιούχο απαλλαγής πρώτης κατοικίας απαλλάσσεται υπό προϋποθέσεις του ΦΠΑ ή ΦΜΑ αντίστοιχα.
Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων
Επί μεταβίβασης ακινήτων με ΦΜΑ οφείλεται επιπλέον τέλος υπέρ Δήµων και Κοινοτήτων 3%, το οποίο υπολογίζεται επί του οφειλομένου ΦΜΑ.
Εγγραφή στο Κτηματολόγιο
Οφείλονται τέλη εγγραφής στο Κτηματολόγιο 7,13‰ συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ.
Ολα τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που έχουν εµπράγµατο ή άλλο εγγραπτέο δικαίωµα σε ακίνητο υποχρεούνται να υποβάλουν δήλωση του δικαιώµατός τους στο Εθνικό Κτηµατολόγιο και στο υποθηκοφυλακείο. Τέτοια δικαιώµατα είναι π.χ. η κυριότητα (πλήρης ή ψιλή), η επικαρπία, η δουλεία (οίκησης, διόδου κ.λπ.), η υποθήκη / προσηµείωση, αγωγές, ανακοπές, κατασχέσεις, µακροχρόνιες µισθώσεις, χρονοµεριστικές µισθώσεις (time sharing), χρηµατοδοτικές µισθώσεις ακινήτου (leasing), µεταφορά συντελεστή δόµησης, κ.ά.
Για την υποβολή δήλωσης στο Εθνικό Κτηµατολόγιο συµπληρώνονται τα ειδικά έντυπα δήλωσης δικαιώµατος που διατίθενται από τα Γραφεία Κτηµατογράφησης και στην ιστοσελίδα www.ktimatologio.gr.
Εγγραφή στο Υποθηκοφυλακείο
Οφείλονται τέλη Υποθηκοφυλακείου σε ποσοστό 4,75‰. ΦΠΑ υπολογίζεται μόνο για τα άμισθα υποθηκοφυλακεία. Επιπλέον, οφείλονται και συμβολαιογραφικά τέλη που υπολογίζονται από τους συμβολαιογράφους ανά μεταβίβαση.
Εντυπο Ε9
Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που είχε μεταβολές στην περιουσιακή του κατάσταση κατά τη διάρκεια κάθε έτους έχει υποχρέωση για υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9).
Η υποβολή αυτή πρέπει να πραγματοποιείται εντός 30 ημερών από την ημερομηνία της μεταβολής αυτής, πλην της κληρονομιάς, για την οποία ο κληρονόμος υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων εντός 30 ημερών από τη λήξη της προθεσμίας για αποποίηση της κληρονομιάς.
Οι φορολογούμενοι οφείλουν να ενημερώνουν τη σχετική μεταβολή για κάθε μεταβολή που επέρχεται στην περιουσία τους και αφορά κτίρια ή/και γήπεδα (δηλώνοντας όλες τις απαραίτητες πληροφορίες στους αντίστοιχους πίνακες), καθώς βάσει του Ε9 υπολογίζεται αυτόματα ο ΕΝΦΙΑ, ενώ επίσης από το Ε9 ενημερώνεται και το έντυπο Ε1 για σκοπούς υπολογισμού τεκμηρίων για την πρώτη και τη δευτερεύουσα κατοικία.
Για τη μη υποβολή ή την εκπρόθεσμη υποβολή ή και τροποποίηση του Ε9 επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο €100, πλέον των τόκων και των λοιπών επιβαρύνσεων που μπορούν να προκύψουν, εφόσον δεν έχει αποδοθεί το σωστό ποσό του ΕΝΦΙΑ (οι λοιπές προσαυξήσεις είναι ανάλογες με το ποσό του φόρου που δεν αποδόθηκε).
Τεκμήρια αγοράς ακινήτων
από φυσικά πρόσωπα
Η οριστική φορολογική υποχρέωση του φυσικού προσώπου εξαρτάται από τη σύγκριση μεταξύ του συνολικού πραγματικού εισοδήµατός του και του τεκµαρτού, όπως αυτό προκύπτει βάσει του εναλλακτικού τρόπου υπολογισµού της ελάχιστης φορολογίας. Για τον υπολογισµό του τεκµαρτού εισοδήµατος ενός φυσικού προσώπου λαµβάνονται υπόψη τα χρηµατικά ποσά που καταβάλλονται μέσα στο φορολογικό έτος για την απόκτηση ακινήτων.
Η θετική διαφορά ανάµεσα στο τεκµαρτό και το συνολικό εισόδηµα θα φορολογηθεί είτε ως κέρδος από επιχειρηµατική δραστηριότητα είτε ως εισόδηµα από µισθωτή εργασία με συντελεστή που ανέρχεται σε μέχρι 45% (για εισοδήματα πάνω από €40.000), εκτός εάν ο φορολογούµενος τεκµηριώσει την οικονοµική ευχέρεια που του επέτρεψε να προβεί στις επιπλέον δαπάνες.
