Σε δυσεπίλυτο πρόβλημα εξελίσσεται η διαχείριση των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων, καθώς το απόθεμά τους παραμένει κολλημένο την τελευταία διετία στα επίπεδα των 28 δισ. ευρώ, παρά τη βελτίωση των οικονομικών συνθηκών και τις συνεχείς προσπάθειες των τραπεζών για ρυθμίσεις.
Οι πολύ αργοί ρυθμοί εκδίκασης των υποθέσεων δανειοληπτών που έχουν προσφύγει στον νόμο Κατσέλη και αντιπροσωπεύουν πάνω από το 1/3 των σχετικών ανοιγμάτων, η απροθυμία των οφειλετών για διακανονισμούς των χρεών τους, ακόμη και με μεγάλο κούρεμα, υπό την προσδοκία μια ίδιας ή καλύτερης λύσης στο μέλλον και η αδυναμία των πιστωτικών ιδρυμάτων να κινηθούν πιο επιθετικά με τους πλειστηριασμούς, ειδικά στην πρώτη κατοικία, λόγω του προστατευτικού πλαισίου αλλά και των κυβερνητικών πιέσεων για πιο ελαστική αντιμετώπιση των συγκεκριμένων δανείων, συνθέτουν τη μεγάλη εικόνα της κωλυσιεργίας που καταγράφεται στη στεγαστική πίστη.
Οπως επισημαίνει κορυφαία τραπεζική πηγή, η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών λόγω της πολυετούς ύφεσης δεν αποτελεί τη μοναδική αιτία για τη στάση πληρωμών στο 45% των υπολοίπων της κατηγορίας. Σύμφωνα με τον ίδιο, ο ηθικός κίνδυνος παραμένει σε υψηλά επίπεδα, καθώς με τις συνεχείς νομοθετικές παρεμβάσεις για την προστασία των νοικοκυριών δημιουργείται ισχυρό κίνητρο στους δανειολήπτες να παίξουν καθυστέρηση, αρνούμενοι ακόμη και πολύ γενναίες ρυθμίσεις των οφειλών τους, καθώς με τον τρόπο αυτόν αναβάλλουν την επανέναρξη εξυπηρέτησής τους.
Νέα στάση πληρωμών
«Μόνο τυχαίο δεν είναι το γεγονός ότι το τελευταίο δίμηνο, με αφορμή τα δημοσιεύματα για ενεργοποίηση του σχεδίου «Εστία» που προβλέπει επιδότηση μέρους της μηνιαίας δόσης στα αδύναμα οικονομικά νοικοκυριά, έχει δημιουργηθεί μια νέα γενιά καθυστερήσεων. Μπορεί τα σχετικά νούμερα να μην είναι ανησυχητικά μεγάλα, ωστόσο αποτυπώνουν τη στρέβλωση της συναλλακτικής κουλτούρας στα χρόνια της κρίσης» υποστηρίζει το έμπειρο τραπεζικό στέλεχος.
Οπως εξηγεί, «δεν είναι λογικό με την οικονομία να έχει εξέλθει της ύφεσης να «σκάνε» στεγαστικά δάνεια που αποπληρώνονταν κανονικά όλα τα προηγούμενα χρόνια, εν μέσω συνθηκών πραγματικής συμπίεσης των εισοδημάτων».
Στο πλαίσιο αυτό, η ίδια πηγή θεωρεί ότι η επιτάχυνση των διαδικασιών απονομής δικαιοσύνης αλλά και η επιθετικότερη πολιτική πλειστηριασμών αποτελούν μονόδρομο. «Μόνο έτσι οι δανειολήπτες θα αποδεχθούν τις βιώσιμες ρυθμίσεις που προσφέρουμε για να σώσουν το ακίνητό τους» σημειώνει σχετικά. Και προσθέτει ότι αρχής γενομένης από την εφετινή χρονιά θα ασκηθεί μεγαλύτερη πίεση στους οφειλέτες, μέσω των κινήσεων ταχείας εξυγίανσης στις οποίες θα προχωρήσουν οι τράπεζες.
Η επίδραση των τιτλοποιήσεων
Ο λόγος γίνεται για τις επικείμενες τιτλοποιήσεις στεγαστικών δανείων. Η αρχή θα γίνει με τη Eurobank, η οποία μέχρι τον Απρίλιο στοχεύει στην ολοκλήρωση της πρώτης συναλλαγής ύψους 2 δισ. ευρώ. Αυτή αναμένεται να αποτελέσει πιλότο και για τους υπόλοιπους συστημικούς ομίλους, οι οποίοι ανάλογα με τους όρους που θα επιτύχει η Eurobank θα λάβουν τις αποφάσεις για τα δικά τους χαρτοφυλάκια, με στόχο να προχωρήσουν σε ανάλογες κινήσεις από το 2020.
Υπολογίζεται πως κάθε όμιλος έχει αυτή τη στιγμή «κόκκινα» στεγαστικά της τάξης των 7 δισ. ευρώ, από τα οποία θα τιτλοποιήσει περίπου το 1/3.
Αλλάζει η διαχείριση
Αυτό που σίγουρα θα αλλάξει ύστερα από μια τιτλοποίηση είναι ο διαχειριστής των δανείων, ο οποίος θα πρέπει να είναι ανεξάρτητος, προς την κατεύθυνση ενίσχυσης της αξιοπιστίας του εγχειρήματος και κατ’ επέκταση του τιμήματος για τις τράπεζες.
«Για να αποκτήσουν οι επενδυτές τους τίτλους που θα εκδοθούν και να πληρώσουν λογικές τιμές, θα πρέπει να πειστούν για τη δυνατότητα δημιουργίας εσόδων, μέσω των οποίων θα γίνει η αποπληρωμή τους. Πρόκειται για ροές που κατά βάση θα πρέπει να προέλθουν από τη ρευστοποίηση των ενεχύρων που συνοδεύουν τα στεγαστικά δάνεια. Κι αυτό διότι τα έσοδα από ενδεχόμενες μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις δεν επαρκούν για την πληρωμή των κουπονιών» υποστηρίζει αναλυτής που παρακολουθεί τον τραπεζικό κλάδο. Με αυτό το δεδομένο, αναπόφευκτα την επόμενη διετία θα υπάρξει σημαντική αύξηση των πλειστηριασμών από τους νέους διαχειριστές των τιτλοποιημένων στεγαστικών δανείων.
Αναγκαίες νέες μεταρρυθμίσεις
Για την υποβοήθηση των τραπεζών να ξεφορτωθούν τα στεγαστικά δάνεια μέσω τιτλοποιήσεων, με όσο το δυνατόν καλύτερους όρους, κρίνεται επιτακτική η προώθηση μεταρρυθμίσεων, με στόχο:
l Την ταχύτερη εκδίκαση των υποθέσεων του νόμου Κατσέλη, ώστε να μην υπάρχει κίνητρο στον δανειολήπτη να υποβάλει αίτηση απλώς και μόνο για
να καθυστερήσει τη ρύθμιση του χρέους του.
l Τη δημιουργία ενός αυτοματοποιημένου εξωδικαστικού πλαισίου, το οποίο θα δίνει τα κατάλληλα κίνητρα στους δανειολήπτες να αποδεχθούν τις ρυθμίσεις που τους προσφέρουν οι τράπεζες.
l Τις ταχύτερες εξώσεις από τα σπίτια που θα πωλούνται μέσω των πλειστηριασμών με στόχο να επιταχυνθεί η διαδικασία ανάκτησης των οφειλομένων και να καταστούν τα συγκεκριμένα ακίνητα πιο ελκυστικά από επενδυτική σκοπιά.
«Το σίγουρο είναι ότι το περιβάλλον για τους “κόκκινους” δανειολήπτες θα γίνει πιο δύσκολο την επόμενη διετία» υποστηρίζουν τραπεζικοί κύκλοι, προσθέτοντας πως «η τρέχουσα περίοδος είναι ευνοϊκή για την εξασφάλιση μιας καλής ρύθμισης από τους οφειλέτες, προτού το δάνειό τους τιτλοποιηθεί».
Προκρίνεται το ιταλικό μοντέλο κρατικών εγγυήσεων
Η υιοθέτηση του μοντέλου κρατικών εγγυήσεων που έχει εφαρμοστεί στην Ιταλία και σχεδιάζει για λογαριασμό του υπουργείου Οικονομικών, στη βάση της σχετικής πρότασης του Ταμείου Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας (ΤΧΣ), η JP Morgan αποτελεί το επικρατέστερο σενάριο. Πρόκειται για ένα εργαλείο που, σύμφωνα με αναλυτές, μπορεί να «κουμπώσει» πολύ καλά με τις τιτλοποιήσεις στεγαστικών δανείων τα επόμενα χρόνια.
Και αυτό διότι, σε συνδυασμό με τα ενέχυρα που συνοδεύουν τα συγκεκριμένα ανοίγματα, ενισχύονται οι προοπτικές μιας καλής τιμολόγησης, περιορίζοντας τις ζημιές που θα προκληθούν στα πιστωτικά ιδρύματα.
Ωστόσο, όπως επισημαίνει διευθύνων σύμβουλος συστημικού ομίλου, η συγκεκριμένη λύση εμφανίζει προβλήματα, τα οποία σχετίζονται κυρίως με το κόστος των εγγυήσεων για τις τράπεζες. «Είναι άλλα τα δεδομένα εάν η σχετική επιβάρυνση διαμορφωθεί στο 2% και άλλο αν φτάσει στο 5%. Στη δεύτερη εκδοχή πολύ δύσκολα μια τράπεζα θα μπορούσε να την καλύψει» υποστηρίζει η ίδια πηγή.
Και προσθέτει πως ακόμη δεν είναι ξεκάθαρο πού θα διαμορφωθεί αυτό το ποσοστό, καθώς οι αποδόσεις των ελληνικών ομολόγων, τα οποία παραμένουν εκτός επενδυτικής βαθμίδας, διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα. Μια λύση θα ήταν, σύμφωνα με τον ίδιο, να γινόταν χρήση κεφαλαίων από το μαξιλάρι που διαθέτει το ελληνικό Δημόσιο.
Το σχέδιο της ΤτΕ
Αναφορικά με το σχέδιο της Τράπεζας της Ελλάδος, παρότι το χαρακτηρίζει ενδιαφέρουσα λύση, εκτιμά ότι δύσκολα ένας υπουργός Οικονομικών θα την επέλεγε, καθώς η εφαρμογή της συνεπάγεται άμεση επιβάρυνση του Δημοσίου με τον αναβαλλόμενο φόρο, ο οποίος όπως ισχύει σήμερα θα αποσβεστεί σε βάθος 20ετίας. Ως εκ τούτου, δεν θεωρεί πιθανή την πρόκριση του συγκεκριμένου πλάνου.
Ανεξάρτητα από τα παραπάνω, το υπουργείο Οικονομικών και η Ελληνική Ενωση Τραπεζών (ΕΕΤ) ετοιμάζουν το διάδοχο σχήμα του νόμου Κατσέλη, που έχει πάρει παράταση έως το τέλος Φεβρουαρίου. Σύμφωνα με πληροφορίες, το νέο πλαίσιο προστασίας θα προβλέπει επιδότηση των δικαιούχων από το Δημόσιο με ποσό ίσο με έως και το 1/3 της μηνιαίας δόσης και ταυτόχρονο κούρεμα της οφειλής που υπερβαίνει το 120% της εμπορικής ή αντικειμενικής αξίας της κύριας κατοικίας.
