Τις καταθέσεις τους σε ακίνητα μετατρέπουν τα τελευταία χρόνια αρκετοί Ελληνες, με τις υψηλές αποδόσεις της κτηματαγοράς να λειτουργούν σαν μαγνήτης. Πρόκειται για μια τάση που αποδίδεται στο μέχρι πρότινος περιβάλλον μηδενικών επιτοκίων στα κλασικά τραπεζικά προϊόντα, αλλά και στη σημαντική άνοδο των ενοικίων, τόσο στη μακροχρόνια όσο και στη βραχυχρόνια μίσθωση. Ακόμη και μετά τις τελευταίες βελτιώσεις στους όρους διάθεσης των λογαριασμών προθεσμίας, το ετησιοποιημένο όφελος της τάξης του 5%-7% που μπορεί να προσφέρει ένα ακίνητο αποτελεί δέλεαρ για τους έχοντες ρευστότητα.
Οι αγοραπωλησίες
Οπως επισημαίνουν τραπεζικές πηγές, «δεν είναι λίγα τα νοικοκυριά που έχουν στην άκρη χρήματα και επιλέγουν να τοποθετηθούν στην αγορά ακινήτων με την προσδοκία ενός υψηλού ετήσιου εισοδήματος». Στο πλαίσιο αυτό, σημειώνουν, «μόνο τυχαίο δεν είναι το γεγονός ότι παρά την έκρηξη των μεταβιβάσεων από το 2017 έως σήμερα μόλις το 15%-20% των αγορών χρηματοδοτείται από στεγαστικά δάνεια. Μπορεί σε απόλυτα μεγέθη η συγκεκριμένη κατηγορία πίστης να κατέγραψε την τελευταία πενταετία υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης, η συμμετοχή της όμως στις αγοραπωλησίες παραμένει σε πολύ χαμηλά επίπεδα σε σχέση με το 40% πριν από 15-20 χρόνια».
Οι αιτίες της πτώσης
Αυτό οφείλεται κατά τις τράπεζες, πρώτον, στο γεγονός ότι ένα μεγάλο μέρος των αγοραστών, μεταξύ των οποίων και ξένοι, διαθέτουν τα ίδια κεφάλαια για την επένδυσή τους και, δεύτερον, στην απροθυμία μεγάλου μέρους του πληθυσμού να αναλάβει το ρίσκο που συνεπάγεται η λήψη ενός μακροπρόθεσμου δανείου.
Και αυτό παρά το γεγονός ότι τα πιστωτικά ιδρύματα διατηρούν σε ελκυστικά επίπεδα τα επιτόκιά τους, προσφέροντας μάλιστα επιλογές που διασφαλίζουν σταθερές δόσεις ακόμη και για το σύνολο της διάρκειας αποπληρωμής.
Οι τάσεις αυτές ενισχύθηκαν μετά το ξέσπασμα της ενεργειακής κρίσης. Ενώ το 2022 οι εκταμιεύσεις νέων δανείων αυξήθηκαν περίπου κατά 35%, το 2023 καταγράφεται στασιμότητα. Σύμφωνα με πληροφορίες, στο πρώτο πεντάμηνο της εφετινής χρονιάς οι στεγαστικές χορηγήσεις διαμορφώθηκαν στα επίπεδα των 450 εκατ. ευρώ, υψηλότερα κατά μόλις 25 εκατ. ευρώ ή 6% σε ετήσια βάση.
«Οι αιτήσεις από το περασμένο φθινόπωρο, σε συνέχεια των πρώτων κινήσεων αυστηροποίησης της νομισματικής πολιτικής από την ΕΚΤ, καταγράφονται μειωμένες κατά τουλάχιστον 10%» σημειώνει στέλεχος συστημικού ομίλου. Αυτό, κατά τον ίδιο, οφείλεται στην επιδείνωση της εμπιστοσύνης λόγω της ακρίβειας και του αυξανόμενου κόστους δανεισμού, η οποία περιόρισε το ενδιαφέρον για απόκτηση στέγης. Συνδέεται επίσης με τις υψηλές τιμές πώλησης των κατοικιών, ειδικά στην ευρύτερη περιοχή του Λεκανοπεδίου.
Εκρηξη των τιμών
Με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τα διαμερίσματα στην Αθήνα ανατιμήθηκαν ετησίως, με βάση τις συναλλαγές που πέρασαν μέσα από το χρηματοπιστωτικό σύστημα, κατά 14,5% στο α’ τρίμηνο του 2023. Μάλιστα, ο σχετικός δείκτης της κεντρικής τράπεζας δείχνει ότι απέχουν μια ανάσα από τα ιστορικά υψηλά που είχαν καταγραφεί στα τέλη της δεκαετίας του 2000.
Σύμφωνα με την αρμόδια γενική διεύθυνση συστημικού ομίλου, το μέσο ποσό των νέων στεγαστικών δανείων δεν έχει μεταβληθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Σήμερα διαμορφώνεται στα επίπεδα των 70.000-80.000 ευρώ, με το ποσοστό χρηματοδότησης να μην ξεπερνά το 65% μεσοσταθμικά. Δηλαδή, τα νέα δάνεια που εκταμιεύονται σήμερα χρησιμοποιούνται για την απόκτηση κατοικιών αξίας 110.000-120.000 ευρώ.
Στο πλαίσιο αυτό, οι τράπεζες κρατούν μικρό καλάθι για τις επιδόσεις της στεγαστικής πίστης το 2023. Η πρόβλεψή τους είναι ότι η αγορά θα κλείσει εφέτος με εκταμιεύσεις της τάξης των 1,2 δισ. ευρώ, στα ίδια δηλαδή με τα περυσινά επίπεδα.
Ελκυστικά τα σταθερά επιτόκια
Σταθερά επιτόκια για 3 έως 30 έτη, που ξεκινούν ακόμη και από το 3%, προσφέρουν σήμερα οι τράπεζες στα νέα στεγαστικά δάνεια. Ταυτόχρονα, έχουν μειώσει σημαντικά τα περιθώρια κέρδους (spreads) στα κυμαινόμενα επιτόκια έως και τη ζώνη του 1%. Πρόκειται για την απάντησή τους στο συνεχώς αυξανόμενο κόστος δανεισμού στη ζώνη του ευρώ. Με τον τρόπο αυτόν διασφαλίζουν για τους πελάτες τους χαμηλές σταθερές δόσεις για μια εύλογη περίοδο, μετά το πέρας της οποίας εκτιμάται ότι ο πληθωρισμός θα έχει υποχωρήσει σημαντικά και η ΕΚΤ θα έχει αποκλιμακώσει τα επιτόκιά της.
