Αύξηση των τιμών πώλησης των οικοπέδων για πέμπτη συνεχόμενη χρονιά καταγράφεται εφέτος, καθώς κατά μέσο όρο οι τιμές το β’ τρίμηνο του 2023 σημείωσαν άνοδο 5,31% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2022 και 14,87% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2021, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Από την επεξεργασία των στοιχείων του παρατηρητηρίου αξιών της Geoaxis φαίνεται μάλιστα πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στη φάση της πτώσης όσο και στη φάση της ανόδου της αγοράς ακινήτων, με την τάση της τελευταίας 10ετίας να δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση.

Οι αντιπαροχές

Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται εξάλλου ήδη στα υψηλότερα επίπεδα της δεκαετίας, αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης κατά μέσο όρο 14,69% σε σχέση με το 2014, με την τάση να παραμένει ανοδική. Σε ό,τι αφορά τις αντιπαροχές, το τελευταίο 12μηνο έχουν σταθεροποιηθεί, με τα ποσοστά να κυμαίνονται από το 32% ως το 40%, την ώρα που το 2015 βρίσκονταν στο 40% με 52%.

Από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά σε σχέση με το τότε κόστος κατασκευής. Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρvτ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα.

Ανθεκτικά ακίνητα

Oπως εκτιμά η Geoaxis, τα οικόπεδα μαζί με τα διαμερίσματα, τις φοιτητικές εστίες, τις αποθήκες, τα Logistic Centers, τα Data Centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στη μείωση αξιών. Στον αντίποδα βρίσκονται τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών, προβλέποντας πως παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν θα προστεθούν ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια.

Oπως προβλέπει, η άνοδος των αξιών αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας, καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα, ενώ μεγάλο στοίχημα αποτελεί ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των βορείων προαστίων.

Αύξηση τιμών

Σύμφωνα με το παρατηρητήριο αξιών της Geoaxis, μεταξύ του 2ου τριμήνου 2023 και του 2ου τριμήνου 2022 καταγράφεται σημαντική αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε έναν μέσο όρο της τάξης του 5,31% σε πέντε ενδεικτικές τοπικές αγορές της Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός), αν και οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, τη θέα αλλά και την επιφάνεια βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φορές μέχρι και 25% υψηλότερες.

Αναλυτικότερα, τη μεγαλύτερη αύξηση (6,30%) καταγράφουν τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης (ΣΔ) 0,8 στο Μαρούσι, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 να διαμορφώνεται στα 810 ευρώ/τ.μ., από 762 ευρώ/τ.μ. πέρυσι.

Ακολουθεί η περιοχή του Περιστερίου, όπου οικόπεδα με ΣΔ 1,8 καταγράφουν αύξηση 5,35% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 846 ευρώ/τ.μ. από 803 ευρώ/τ.μ.). Επονται ο Δήμος Αθηναίων, περιοχή Αμπελοκήπων, όπου οικόπεδα με ΣΔ 3,6 καταγράφουν αύξηση 5,16% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 2.282 ευρώ/τ.μ. από 2.170 ευρώ/τ.μ.) και η περιοχή του Π. Φαλήρου με τα οικόπεδα με ΣΔ 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 4,89% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 1.395 ευρώ/τ.μ., από 1.330 ευρώ/τ.μ.).

Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει και η περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με ΣΔ 1,2 να αυξάνονται 4,85% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 1.125 ευρώ/τ.μ. από 1.073 ευρώ/τ.μ.).

Οι τέσσερις τάσεις

Σύμφωνα με τη βάση δεδομένων της Geoaxis για την εξέλιξη των τιμών οικοπέδων στην Αττική, αλλά και ερευνών που έχουν πραγματοποιηθεί σε σχετικές ημερίδες του RICS και του ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά οικιστικών οικοπέδων το τελευταίο έτος καταγράφονται οι παρακάτω βασικές τάσεις:

α) Κατασκευαστές/εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα της αύξησης του κόστους κατασκευής και δανεισμού και της πιθανότητας ύφεσης, και συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές.

β) Οι δικαιοπραξίες και η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζουν αύξηση, καθώς ολοκληρώνονται οικοδομές που ξεκίνησαν πριν από τον πόλεμο στην Ουκρανία και την αύξηση του κόστους ενέργειας.

γ) Η εικόνα στα νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ό,τι στα βόρεια προάστια.

δ) Τα βόρεια προάστια πιθανά θα αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το rebound είναι δεδομένο.

Ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθηση. Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν: Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία, στην άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από τη μεσαία τάξη, στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι, στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980, στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα, στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης και στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου μέσω της αγοράς ακινήτων.

Σκληρή διαπραγμάτευση

Ταυτόχρονα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης των διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Ενδεικτικά, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτιρίων, ο οποίος αυξήθηκε κατά 11% το 2022 έναντι ανόδου κατά 3,8% το 2021, ενώ σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 5%.

Οσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς τα επίπεδα αντιπαροχής μειώθηκαν, ενώ το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τμ.