Το real estate εξελίσσεται σε έναν απροσδόκητο παράγοντα που μπορεί να θέσει σε κίνδυνο το αφήγημα για έντονη επιβράδυνση των ανατιμήσεων το επόμενο διάστημα, κι αυτό γιατί η συνεχιζόμενη άνοδος των ενοικίων αποσταθεροποιεί το λειτουργικό κόστος.

Τους τελευταίους 18 μήνες οι ιδιοκτήτες αρκετών καταστημάτων ζητούν αυξήσεις που φθάνουν έως και το 300%, υποστηρίζουν ιδιοκτήτες και στελέχη επιχειρήσεων λιανικής πώλησης, οι οποίοι κάνουν λόγο για δημιουργία νέας «φούσκας». Ορισμένοι αποφασίζουν να πληρώσουν το αυξημένο τίμημα, κάποιοι άλλοι όμως αποχωρούν.

Μάλιστα το «ταμπού» πολλών ετών, όπως το κλείσιμο ζημιογόνων καταστημάτων, φαίνεται να ξεπερνούν οι αλυσίδες σουπερμάρκετ.

Λουκέτα

Από την αρχή του 2023 έως και σήμερα η ΑΒ Βασιλόπουλος έχει κλείσει 6 καταστήματα σε Αττική, Θεσσαλονίκη και Κρήτη, με τους εργαζομένους να μεταφέρονται σε άλλα καταστήματα της αλυσίδας. Ο λόγος, όπως αναφέρει στο «Βήμα» ο κ. Νίκος Λαβίδας, Brand President της εταιρείας, είναι αποκλειστικά και μόνο η εκτίναξη των ενοικίων και κυρίως οι παράλογες απαιτήσεις ορισμένων ιδιοκτητών.

«Το πραγματικό πρόβλημα δεν είναι η ετήσια αύξηση του ενοικίου αλλά η αύξηση που ζητούν οι ιδιοκτήτες για την ανανέωση του συμβολαίου μίσθωσης. Υπάρχει αυτή τη στιγμή κατάστημα στο δίκτυό μας στην Αττική του οποίου η σύμβαση μίσθωσης λήγει σε δύο χρόνια και πήγαμε να διαπραγματευτούμε με τον ιδιοκτήτη για την ανανέωση. Από ενοίκιο 15.000 ευρώ που δίνουμε σήμερα μας ζήτησε 35.000 ευρώ προκειμένου να υπογράψουμε το νέο συμβόλαιο!» αναφέρει χαρακτηριστικά ο επικεφαλής της ΑΒ Βασιλόπουλος.

«Εχουν ξεφύγει οι τιμές»

Τις ίδιες περίπου απόψεις εκφράζει και η διοίκηση της αλυσίδας Διαμαντής Μασούτης. «Υπάρχει μεγάλη πίεση για την αύξηση των μισθωμάτων» ανέφερε ο κ. Γιάννης Μασούτης απαντώντας σε σχετική ερώτηση στο περιθώριο των εγκαινίων του μεγαλύτερου καταστήματος Μασούτης στην Κέρκυρα.

«Εμείς κάνουμε μια προσπάθεια διαπραγμάτευσης με τους ιδιοκτήτες να παραμείνουμε σε ένα λογικό πλαίσιο» επισήμανε από την πλευρά του ο διευθυντής αγορών της βορειοελλαδίτικης αλυσίδας, λέγοντας μάλιστα ότι μπορεί να μην αποδεχθούν τους νέους όρους των ιδιοκτητών για ένα-δύο καταστήματα.

Το όριο επιβίωσης

Ας σημειωθεί ότι  τα καταστήματα των αλυσίδων σουπερμάρκετ για να έχουν λόγο ύπαρξης, δηλαδή για να βγάζουν τα λεφτά τους κατά το κοινώς λεγόμενο, το ενοίκιο δεν πρέπει να ξεπερνά το 3%-4% του τζίρου τους, σημειώνουν εκπρόσωποι του λιανεμπορίου.

Πάντως σύμφωνα με ρύθμιση του υπουργείου Ανάπτυξης για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2024 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2024, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό 3% κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2023. Υπενθυμίζεται ότι ανάλογο πλαφόν είχε εφαρμοστεί και εφέτος, αλλά και το 2022.

Η στρατηγική

Ενδεικτική του τι συμβαίνει στην αγορά των εμπορικών χώρων είναι και η στρατηγική που ακολουθεί ο Απόστολος Βακάκης, βασικός μέτοχος και διοικητικός ηγέτης του ομίλου Jumbo. Πλέον σε ό,τι αφορά το δίκτυο των καταστημάτων επικεντρώνεται στις αγορές των ακινήτων ώστε να μειώνεται το λειτουργικό κόστος.

Σύμφωνα με τον κ. Βακάκη το 2023 το επενδυτικό πρόγραμμα της Jumbo για την αγορά καταστημάτων που ενοικιάζονται ήταν ιδιαιτέρως αυξημένο –περίπου 50% πάνω από το 2022 – προκειμένου να κατέβει το κόστος. Ιδανικός στόχος είναι όλα τα καταστήματα του ομίλου να είναι ιδιόκτητα «αλλά ακόμη κάποιοι αντιστέκονται», είχε τονίσει χαρακτηριστικά ο Απόστολος Βακάκης προ λίγων μηνών.

Την ίδια ώρα, την απόφαση της Jumbo να επενδύσει στην Trade Estates του ομίλου Fourlis με ποσοστό 1% αποκάλυψε πριν από λίγες ημέρες ο Απόστολος Βακάκης, τονίζοντας πως ήταν μια «ψήφος εμπιστοσύνης». Σύμφωνα με τον ίδιο οι εταιρείες αυτού του είδους (οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία – ΑΕΕΑΠ) έχουν λόγο ύπαρξης εάν οι συνθήκες στην Ελλάδα βελτιωθούν, υπογραμμίζοντας ωστόσο πως στην παρούσα φάση δεν φαντάζουν τόσο ελκυστικές λόγω των υψηλών επιτοκίων.

Υψηλές πτήσεις

Οι υψηλές πτήσεις των ενοικίων αποτυπώνονται και από την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ). Με βάση λοιπόν τα τελευταία δημοσιευμένα στοιχεία που συλλέγονται από την ΤτΕ, το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι τιμές των ενοικίων των καταστημάτων στην Αθήνα κατέγραψαν άνοδο 6,3% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2022, με τα ποσοστά των αυξήσεων να είναι ολοένα και υψηλότερα από εξάμηνο σε εξάμηνο αρχής γενομένης από το 2021, όταν η ετήσια αύξηση ήταν μόλις στο +0,4%. Αντίστοιχα στη Θεσσαλονίκη το πρώτο εξάμηνο του 2023, το ποσοστό ετήσιας ανόδου ήταν 5,6%, όσο δηλαδή και το ποσοστό για το σύνολο της χώρας.

Περιορισμένη προσφορά και ανταγωνισμός – Εμφανίζεται και πάλι το φαινόμενο του «αέρα»

Η περιορισμένη προσφορά, ο ανταγωνισμός μεταξύ των retailers και οι αυξημένες τουριστικές ροές σε ορισμένες περιοχές, όπως για παράδειγμα το κέντρο της Αθήνας, διατηρούν στο ύψος τους τα ενοίκια των καταστημάτων στις δημοφιλέστερες εμπορικές «πιάτσες» της χώρας.

Υπολογίζεται ότι το 2023 έκλεισαν περισσότερες από 200 νέες συμφωνίες μίσθωσης καταστημάτων σε προνομιακά σημεία σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Πάτρα και Ηράκλειο Κρήτης, όπως αναφέρεται σε σχετική έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield – Proprius.

Το high-street retail δείχνει ανθεκτικότητα και μεσοπρόθεσμα, καθώς μόλις το 5% των ερωτηθέντων στη σχετική έρευνα της Cerved Property Services αναφέρει ότι θα υπάρξει μείωση στα μισθώματα. Το ενδιαφέρον είναι επίσης ότι έχει αρχίσει να εμφανίζεται και πάλι το φαινόμενο του «αέρα», αν και, σύμφωνα με επαγγελματίες της κτηματαγοράς, «φυσάει» πολύ επιλεκτικά. Η καταβολή «αέρα», άλλη μία ελληνική «εφεύρεση» για να αποτυπωθεί σε νούμερο η άυλη εμπορική αξία ενός καταστήματος, ήταν μια πάγια τακτική την εποχή των παχιών αγελάδων, ενώ είχε εξαφανιστεί κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Σήμερα καταβάλλεται «αέρας» σε πολύ ειδικές περιπτώσεις, κυρίως για κάποια μοναδικά ακίνητα στην Ερμού, στη Βουκουρεστίου και στην Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη και δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση κανονικότητα στην αγορά όπως κάποτε, λένε οι μεσίτες.