Πώς μπορεί να λυθεί το πρόβλημα των «κόκκινων» στεγαστικών

Τολμηρή, άμεσα υλοποιήσιμη λύση και win-win είναι η πρόταση που κατέθεσε ο Κύκλος Ιδεών για την αναδιάρθρωση των «κόκκινων» δανείων. Επιτυγχάνει ουσιαστική ελάφρυνση των υπερχρεωμένων νοικοκυριών και εξυγίανση των  δανειακών χαρτοφυλακίων χωρίς βλάβη της κεφαλαιακής επάρκειας των τραπεζών.

Πρόκειται για μια τυποποιημένη, μαζική αναδιάρθρωση των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων χαμηλού υπολοίπου τύπου OSI, δηλαδή ουσιαστική ελάφρυνση  χωρίς κούρεμα του ονομαστικού χρέους. Ετσι σε ένα στεγαστικό δάνειο 30ετίας, π.χ., με επιτόκιο 5%, αν μειώσουμε το επιτόκιο στο 1%, η μηνιαία δόση μειώνεται κατά 40%, όσο θα μειωνόταν κι αν κουρεύαμε το χρέος κατά 40%, χωρίς νέες ζημιές στις τράπεζες. Αντιθέτως, οι τράπεζες ωφελούνται από τη ρύθμιση, εξυγιαίνοντας το χαρτοφυλάκιό τους χωρίς επιπτώσεις στην κεφαλαιακή τους επάρκεια. Η πρόταση του

Κύκλου είναι οι 4 συστημικές τράπεζες σε συνεργασία με έναν κρατικό φορέα (π.χ. ΟΕΚ) να δημιουργήσουν ένα μαζικό τυποποιημένο προϊόν αναδιάρθρωσης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων με τα εξής χαρακτηριστικά:

Α) Διάρκεια 25 έτη.

Β) Επιτόκιο Euribor μηνός + 1%.

Γ) Διαγραφή εξωλογιστικών τόκων.

Δ) Επιδοτούμενο επιτόκιο από τον ΟΕΚ για 6-9 έτη.

Η προτεινόμενη αναδιάρθρωση φιλοδοξεί να είναι μαζική, διαφανής και ενιαία για όλα τα πιστωτικά ιδρύματα. Ιδια για όλους τους δανειολήπτες μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών  χαμηλού υπολοίπου (<€50.000). Είναι, όπως αναφέρει, γενναιόδωρη, γιατί μόνο τότε θα προσέλθουν μαζικά οι δανειολήπτες να ρυθμίσουν τα δάνειά τους. Είναι τυποποιημένη, γιατί μόνο έτσι θα είναι γρήγορη. Οπως κάνουν η Εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία. Δεν κλείνουν ραντεβού με κάθε οφειλέτη χωριστά για να διαπραγματευτούν tailor made ρυθμίσεις, ανάλογα με την οικονομική του επιφάνεια! Ορίζουν τα κριτήρια, τα χαρακτηριστικά και τις προθεσμίες της ρύθμισης και τα ανακοινώνουν.

Είναι και διαφανής. Αλλιώς δεν διαπερνά το τείχος της αμφιβολίας και της διάχυτης δυσπιστίας του τύπου «γιατί να πάρω αυτή τη ρύθμιση αφού ο γείτονας πήρε καλύτερη» ή «γιατί αυτή και όχι μια καλύτερη του χρόνου». Επίσης είναι άμεσα και ταχύτατα εφαρμόσιμη.

Ηθικός κίνδυνος (moral hazard) και στρατηγικοί κακοπληρωτές: Εξετάσαμε πολλές παραμέτρους και, όχι τυχαία, η πρότασή μας απευθύνεται στην ομάδα δανειοληπτών με τους λιγότερους στρατηγικούς κακοπληρωτές. Αν κάποιος έχει τη δυνατότητα να εξυπηρετεί οφειλή €30.000, δεν διακινδυνεύει να κατάσχουν το σπίτι του, το οποίο πιθανότατα αξίζει περισσότερο! Ολα τα χρόνια και δυσεπίλυτα προβλήματά μας – αναξιοκρατία, ατιμωρησία, πελατειακό σύστημα, φοροδιαφυγή – συνιστούν «moral hazard». Αλλά εξαντλούμε την ευαισθησία μας στον ηθικό κίνδυνο από τις ευνοϊκές ρυθμίσεις των «κόκκινων» δανείων. Δεν ξέρω αν αυτό είναι μια υποκριτική πολιτική ηθική, οπωσδήποτε πάντως προκύπτει μεγάλο και πιεστικό «moral hazard» από την καθυστέρηση και την αδράνεια που επιδεικνύουμε στην επίλυση των προβλημάτων της χώρας.

Ειδικά στο πρόβλημα των «κόκκινων» δανείων, όσο καθυστερούμε η οικονομία παραμένει εγκλωβισμένη σε λειτουργία χαμηλών ταχυτήτων. Μπορούμε να επικαλούμαστε διάφορες δικαιολογίες – οι στρατηγικοί κακοπληρωτές είναι μία από αυτές -, αλλά το αποτέλεσμα της καθυστέρησης είναι να στερούμε από την οικονομία το εργαλείο της πίστωσης, να στερούμε από τις επιχειρήσεις τη ρευστότητα και τη χρηματοδότηση παραγωγικών επενδύσεων, να στερούμε μια ολόκληρη γενιά από τη δυνατότητα να φτιάξει τη ζωή της. Πόσοι νέοι δανειοδοτούνται σήμερα για να ξεκινήσουν μια επιχείρηση ή να αγοράσουν σπίτι, όπως έκαναν οι γονείς τους;

Οι τράπεζες γνωρίζουν καλύτερα απ’ όλους τις κρίσιμες λεπτομέρειες του προβλήματος και αυτές θα καθορίσουν την καταλληλότερη παραμετροποίηση της όποιας ρύθμισης. Σίγουρα όμως γνωρίζουν και ότι οι φειδωλές και άτολμες προσωρινές ρυθμίσεις δεν παράγουν αποτέλεσμα. Και αντιλαμβάνονται ότι χρειάζεται αλλαγή στρατηγικής.

Εμείς περιγράψαμε τα στρατηγικά χαρακτηριστικά μιας τέτοιας ρύθμισης με ενδεικτική παραμετροποίηση. Κατά τη γνώμη μας, μάλιστα, ο τρόπος με τον οποίο ρυθμίστηκαν τα δάνεια της διάσωσης Μαρινόπουλου (13% κούρεμα,  20ετής διάρκεια, επιτόκιο Εuribor +1,5%, περίοδο χάριτος 5 έτη) υποδεικνύει και τα περιθώρια για τη διάσωση της κατοικίας των πιο αδύναμων κατά τεκμήριο νοικοκυριών.

Η επιδότηση του επιτοκίου είναι πολύ μικρή, η κρατική δαπάνη πολύ περιορισμένη. Αν ρυθμιστεί το σύνολο των στεγαστικών δανείων χαμηλής οφειλής, που είναι περίπου €5 δισ., η επιβάρυνση του κράτους ανέρχεται σε λιγότερο από €50 εκατ. ετησίως. Και αντιστοιχεί μόλις στο 10% των ετήσιων εισφορών που καταβάλλουν οι εργαζόμενοι για έναν οργανισμό (ΟΕΚ και ΟΕΕ) που έχει καταργηθεί από το 2012! Η ανάμειξη όμως του Δημοσίου, η σύμπραξή του με όλες τις συστημικές τράπεζες με ενιαία ρύθμιση θα ενισχύσει την εμπιστοσύνη των πολιτών και την ανταπόκρισή τους στη ρύθμιση. Γιατί στα στεγαστικά δάνεια χαμηλής οφειλή; Για λόγους κοινωνικούς. Να χάνει ένα αδύναμο νοικοκυριό το σπίτι του σε πλειστηριασμό επειδή χρωστά δάνειο €30.000 και ποτέ δεν του προσφέρθηκε μια ουσιαστική δεύτερη ευκαιρία; Να χάνει ένα νοικοκυριό το σπίτι του επειδή λόγω παραπληροφόρησης θεωρούσε ότι προστατεύεται από τον νόμο Κατσέλη; Πολύς κόσμος αγνοεί ότι σε πολλές περιπτώσεις ο νόμος Κατσέλη δεν προστατεύει ούτε την πρώτη κατοικία.

Και, επίσης, τα πιο φτωχά αποτελέσματα τα σημείωσαν οι τράπεζες στην κατηγορία των στεγαστικών δανείων. Οι τράπεζες αποφεύγουν να πουλήσουν στεγαστικά δάνεια του retail στη δευτερογενή αγορά επειδή οι υποθήκες που τα συνοδεύουν ενσωματώνουν δυνητική αξία πολύ μεγαλύτερη από αυτή που πληρώνουν σήμερα τα funds για να τα αγοράσουν.

Ακριβώς για τον ίδιο λόγο, όμως, οι τράπεζες  δεν προσφέρουν γενναιόδωρες ρυθμίσεις στους δανειολήπτες στεγαστικών και είναι πολύ επιλεκτικές στην παραχώρηση ευνοϊκών ρυθμίσεων. Διότι, παραχωρώντας γενναιόδωρες ρυθμίσεις, αποποιούνται μελλοντικά κέρδη. Δηλαδή, η μεγάλη δυνητική αξία που ενσωματώνουν τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια είναι αιτία για πιο φειδωλές και επιλεκτικές ρυθμίσεις.

Ομως οι τράπεζες πλέον έχουν περιορισμένο χρόνο στη διάθεσή τους για να μειώσουν τα «κόκκινα» δάνεια. Και οι μέτοχοί τους, στην προσπάθειά τους να προστατέψουν τη μελλοντική κερδοφορία, αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο να τα χάσουν όλα.

Στο τέλος της δικαστικής διαδρομής, για να σώσει το σπίτι του ο δανειολήπτης θα κληθεί να πληρώσει έντοκα τα 2/3 της εμπορικής αξίας του ακινήτου εντός 20ετίας. Αν το ακίνητο αξίζει €60.000 και ο δανειολήπτης χρωστά €30.000, τότε ο νόμος δεν τον διευκολύνει. Επιπλέον, οι τράπεζες, στην προσπάθειά τους να μην απαξιωθεί η περιουσία τους, απορροφούν την προσφορά των πλειστηριαζόμενων ακινήτων και αυτό έχει ως συνέπεια να διατηρούνται  με τεχνητό τρόπο υψηλότερες οι τιμές των ακινήτων στους πλειστηριασμούς. Ετσι όμως καταστρατηγείται και το πνεύμα του νόμου Κατσέλη όσον αφορά την υποχρέωση του δανειολήπτη να επιστρέψει στην τράπεζα ποσό ανάλογο εκείνου που θα ελάμβανε η τράπεζα από τη ρευστοποίηση του ακινήτου.

Καταληκτικά, ο νόμος Κατσέλη, ειδικά στην υποομάδα των νοικοκυριών με στεγαστικό δάνειο και χαμηλό σύνολο οφειλών, προσφέρει πολύ περιορισμένη έως αμελητέα ελάφρυνση. Η πρόταση του Κύκλου Ιδεών φιλοδοξεί να αποτελέσει τον κορμό μιας διευρυμένης λύσης που θα αντιμετωπίζει παραγωγικά και αποτελεσματικά τις συνολικές υποχρεώσεις των νοικοκυριών με σχετικά χαμηλές οφειλές. Μια λύση που θα ενσωματώνει τις στρατηγικές προτεραιότητες της πρότασής μας: ταχύτατη τραπεζική εξυγίανση, δραστικές τολμηρές παρεμβάσεις, ρυθμίσεις αμοιβαία επωφελείς για δανειολήπτες και πιστωτικά ιδρύματα, ρυθμίσεις που διασώζουν αξίες αντί να τις καταστρέφουν. Και, προπάντων, λύση κοινωνικά υπεύθυνη.

Ο κ. Γιώργος Στρατόπουλος είναι οικονομικός αναλυτής