Η αβεβαιότητα που δημιουργούν οι πληθωριστικές πιέσεις, η συνέχιση των γεωπολιτικών εντάσεων, η εκτίναξη των τιμών των οικοδομικών υλικών και η άνοδος των επιτοκίων φαίνεται να μετριάζουν κάπως την αισιοδοξία στην αγορά οικιστικών ακινήτων, με το 2023 να χαρακτηρίζεται ως χρονιά πολλών ταχυτήτων, αλλά και αναμονής.
- Δώρο άδωρο – Γράφει ο Λευτέρης Ποταμιάνος
Αν και το ανοδικό σερί στις ονομαστικές τιμές συνεχίζεται, καθώς η αγορά κατοικιών απέχει ακόμη από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση, η κάμψη του ρυθμού ανάπτυξης της οικονομίας από 6% σε 1%-2% εφέτος, εκτιμάται πως τους επόμενους μήνες ενδεχομένως να «φρενάρει» τον ρυθμό ανόδου της ζήτησης στον οικιστικό κλάδο.
Παρά ταύτα «η επιβράδυνση και όχι η πτώση», όπως αναφέρουν οι ειδικοί της κτηματαγοράς, δεν θα «διαχυθεί» εξίσου σε όλες τις κατηγορίες των κατοικιών και μάλιστα σε ορισμένες περιπτώσεις το ενδιαφέρον θα εξακολουθήσει να κινείται ανοδικά ασχέτως συγκυρίας.
Οι δύο λόγοι
Τέτοιες κατηγορίες είναι οι πολυτελείς κατοικίες, οι «πράσινες» κατοικίες, τα διαμερίσματα σε κοντινή απόσταση από τους σταθμούς του μετρό και τα ακίνητα σε περιοχές όπου το όριο επένδυσης για την απόκτηση «Χρυσής Βίζας» διπλασιάστηκε, ειδικά για τους πρώτους μήνες του χρόνου.
Η επιλογή των Ελλήνων να αποκτούν κατοικίες με ίδια κεφάλαια χωρίς τη συνδρομή τραπεζικού δανεισμού και τα κεφάλαια που εισρέουν στην ελληνική κτηματαγορά από το εξωτερικό, είναι δύο από τους βασικούς λόγους διατήρησης της «ορμής» της αγοράς κατοικιών στις εν λόγω κατηγορίες.
«Σημαντικές επιπτώσεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων δεν πρόκειται να δούμε σύντομα, καθώς συνήθως υπάρχει υστέρηση στην αντίδραση της κτηματαγοράς όσον αφορά τις αλλαγές των οικονομικών δεδομένων» επισημαίνεται από αναλυτές.
Πολυτελείς κατοικίες
Με ξένα κεφάλαια κινείται σχεδόν αποκλειστικά η αγορά πολυτελών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών. Πρόκειται για μεγάλες κατοικίες άνω των 400 τ.μ. αξίας 2-3 εκατ. ευρώ, οι οποίες απευθύνονται στην αγοραστική Κατηγορία των Ατόμων Υπερ-Υψηλής Καθαρής Θέσης (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWI).
Παρά το γεγονός ότι για πρώτη φορά την τελευταία πενταετία σημειώθηκε οριακή πτώση στις τιμές ορισμένων περιοχών, όπως η Μύκονος, σε άλλες, όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα, η Κέρκυρα και η Πάρος, η ανοδική πορεία συνεχίζεται.
Οπως αναφέρεται από τον κ. Σάββα Σαββαΐδη, πρόεδρο και διευθύνοντα σύμβουλο του οίκου Greece Sotheby’s International Realty, που εξειδικεύεται στο luxury real estate στα ελληνικά νησιά καθώς και σε επιλεγμένες τοποθεσίες της ηπειρωτικής χώρας, «παρά τα ιστορικά υψηλά επίπεδα ενδιαφέροντος για τα ακίνητα πολυτελείας στην Ελλάδα, καταγράφεται σημαντική κάμψη της αποφασιστικότητας των ενδιαφερόμενων αγοραστών να κλείσουν συμφωνίες αγοράς ακινήτων».
Συμπληρώνει ωστόσο ότι «η ανάλυση των δεδομένων στην Ελλάδα αναδεικνύει ξεκάθαρα τις μακροπρόθεσμες προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων πολυτελείας».
Οι κατοικίες υψηλής ενεργειακής απόδοσης, το μεγαλύτερο μέρος των οποίων αφορά νεόδμητες κατασκευές ή ηλικίας μερικών ετών, είναι επίσης μια κατηγορία που προβλέπεται να παραμείνει υψηλά στη λίστα των εν δυνάμει αγοραστών παρά τις υψηλές τιμές και λόγω των ακριβότερων οικοδομικών υλικών.
Είναι χαρακτηριστικό πως η υψηλότερη αύξηση στις τιμές μέσα στη διετία 2020-2022 έχει καταγραφεί για τις κατοικίες Α+ και Α (+25% και +23% αντίστοιχα) με βάση τα στοιχεία της εταιρείας ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos.gr. Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι οι μεγάλοι παίκτες της αγοράς ακινήτων, επιδιώκουν να κάνουν δυναμικό άνοιγμα στον τομέα των ποιοτικών κατοικιών υψηλής ενεργειακής απόδοσης.
Συγκυριακή ζήτηση
Ο διπλασιασμός των κεφαλαίων για την απόκτηση «Χρυσής Βίζας» στις Περιφερειακές Ενότητες Βορείου, Κεντρικού και Νοτίου Τομέα Αθηνών, στον Δήμο Θεσσαλονίκης και στις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Σαντορίνης, εκτιμάται ότι θα διατηρήσει ακμαίες τις ροές ξένων κεφαλαίων τουλάχιστον μέχρι τον Απρίλιο.
Σημειώνεται πως αν οι αγοραστές καταβάλουν το 10% του τιμήματος έως τις 30 Απριλίου, θα μπορέσουν να ολοκληρώσουν την επένδυσή τους με ελάχιστη αξία επένδυσης 250.000 ευρώ με όριο την 31η Δεκεμβρίου.
INFO
Μικρότερα διαμερίσματα
Η δυσανάλογα χαμηλή προσφορά διαμερισμάτων 50-75 τ.μ. σύγχρονων προδιαγραφών κοντά σε μέσα σταθερής τροχιάς έχει ως αποτέλεσμα να διατηρείται η ζήτηση και ίσως μελλοντικά να αυξηθεί. Είτε για την κάλυψη ίδιων στεγαστικών αναγκών είτε για επενδυτικούς σκοπούς, η κινητικότητα στα σχετικά καινούργια και στα πλήρως ανακαινισμένα μεσαία διαμερίσματα σε περιοχές οι οποίες απέκτησαν πρόσφατα σύνδεση με το μετρό ή πρόκειται να αποκτήσουν, θα εξακολουθήσει να είναι μεγάλη.
