Τα παιδιά της ρημαγμένης μεταπολεμικής Ελλάδας μεγάλωσαν με το όνειρο να αποκτήσουν «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι τους». Η αξιοπρεπής στέγη κατέστη θεμελιώδες αγαθό στα χρόνια της αστυφιλίας και της μεγάλης εσωτερικής μετανάστευσης από την ύπαιθρο στις μεγάλες πόλεις, ιδιαιτέρως στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη.

Στις δεκαετίες του ’60 και του ’70 το πρόβλημα της στέγασης στα αστικά κέντρα ελύθη με την ελληνικής έμπνευσης μέθοδο της αντιπαροχής, η οποία απέδωσε «κλειστές» γειτονιές και άναρχες εκτρωματικές πόλεις σχεδόν σε όλη τη χώρα.

Το «ενοικιοστάσιο»

Η αγορά ακινήτων άνθησε σε εκείνες τις δεκαετίες της ανάγκης και κάλυψε τον ταχέως αυξανόμενο αστικό πληθυσμό, παρότι κυριαρχούσαν περιορισμοί και προστατευτικές ρυθμίσεις στον καθορισμό των ενοικίων.

Παροιμιώδεις ήταν οι εντάσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών μέχρι και τις αρχές της δεκαετίας του ’90. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων είχαν κηρύξει πόλεμο στο «ενοικιοστάσιο» και οι ενοικιαστές επέμειναν στα ελεγχόμενα ενοίκια, οι αυξήσεις των οποίων ορίζονταν από το υπουργείο Εμπορίου.

Από τη στιγμή που υιοθετήθηκε ο στόχος ένταξης στην ευρωζώνη τα ενοίκια ελευθερώθηκαν και οι κατασκευές επίσης με την απελευθέρωση των πιστώσεων για αγορά στέγης.

Με την απελευθέρωση του τραπεζικού συστήματος όλα τα πιστωτικά ιδρύματα ανέπτυξαν ελκυστικά δανειοδοτικά προγράμματα για όλους. Μέχρι τότε τα στεγαστικά δάνεια δίδονταν με κλήρωση ή μέσω του στεγαστικού ταμιευτηρίου που προϋπέθετε καταθέσεις στην ειδικευμένη εκείνα τα χρόνια Κτηματική Τράπεζα. Ομως τα υψηλά επιτόκια της δραχμής εμπόδιζαν την ταχεία ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.

Η «έκρηξη» επήλθε με το κλείδωμα της ισοτιμίας της δραχμής στις 15 Μαρτίου του 1998, την ακολουθήσασα ραγδαία πτώση των επιτοκίων και την ιστορικών διαστάσεων «φούσκα» του Χρηματιστηρίου Αθηνών το 1999 η οποία παρέσυρε και την αγορά των ακινήτων.

Και μπορεί η «φούσκα» των μετοχών να έσκασε, η αγορά των ακινήτων όμως ευνοήθηκε, καθώς οι εμπορικές τράπεζες με την ένταξη της δραχμής στο ευρώ την Πρωτοχρονιά του 2002 υπερχρηματοδότησαν την αγορά ακινήτων προσφέροντας αφειδώς στεγαστικά δάνεια στους πάντες, όπως συνέβη σε ολόκληρη την προηγμένη Δύση.

Το πάρτι ή καλύτερα η «φούσκα» των στεγαστικών δανείων κράτησε μέχρι το 2007, οπότε και έσκασε η απείρως μεγαλύτερη στις ΗΠΑ, η οποία παρέσυρε το διεθνές τραπεζικό σύστημα σε κρίση υπαρξιακή, αντίστοιχη της μεγάλης οικονομικής κρίσης του 1929.

Δεν είναι τυχαίο ότι το 2007 έχουν καταγραφεί οι υψηλότερες τιμές ακινήτων και ενοικίων στην Ελλάδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο Κολωνάκι δεν έβρισκες διαμέρισμα με λιγότερο από 5.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο!

Στα επόμενα χρόνια της μεγάλης οικονομικής κρίσης που έφερε τη χώρα στα πρόθυρα της χρεοκοπίας και βύθισε στην κυριολεξία την ελληνική κοινωνία στα Τάρταρα η αγορά των ακινήτων κατέρρευσε πλήρως.

Ο όλεθρος

Η επαγγελματική στέγη στα εμπορικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης το 2011 παρέπεμπε σε νεκροταφείο και στους κεντρικούς δρόμους κυριαρχούσαν τα λουκέτα και η εγκατάλειψη πλήθους δραστηριοτήτων. Τα επαγγελματικά ακίνητα έφθασαν το 2011 να χάσουν μέχρι και το 85% της αξίας τους.

Οι τιμές των ακινήτων επίσης στις ακριβές γειτονιές έχασαν πάνω από 60% και έπεσαν στα 2.000 ευρώ το μέτρο, ενώ τα ενοίκια των διαμερισμάτων στο κέντρο της πρωτεύουσας υποχώρησαν στα 5 ευρώ το μέτρο ανά μήνα. Η ζήτηση χάθηκε και η προσφορά εκτινάχθηκε σε ύψη.

Και μαζί της παρασύρθηκαν στον όλεθρο και οι ιδιωτικές κατασκευές. Οικοδομές έμειναν στη μέση, μεγάλα αρχιτεκτονικά γραφεία έκλεισαν, κατασκευαστικές χρεοκόπησαν μαζικά και πλήθος πολιτικών μηχανικών και αρχιτεκτόνων πήραν τον δρόμο της ξενιτιάς.

Στην επταετία 2011 -2018 μετανάστευσαν χιλιάδες μηχανικοί στις ανθηρές αγορές της Ευρώπης και της Μέσης Ανατολής. Ο αριθμός των μηχανικών που ξενιτεύτηκαν τότε προσεγγίζει τον αντίστοιχο των γιατρών. Εκείνη η βύθιση έμοιαζε να μην έχει τέλος.

Τα κάπιταλ κοντρόλ

Το 2014 υπήρξε μια κάποια πρόσκαιρη αναλαμπή. Στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του 2015, υπό το βάρος των φοβερών γεγονότων, της επιβολής κάπιταλ κοντρόλ και της επαπειληθείσας αποβολής της χώρας από την ευρωζώνη, η αγορά των ακινήτων πάγωσε ξανά. Χρειάστηκαν κοντά τρία χρόνια για να συνέλθει υποτυπωδώς η αγορά των ακινήτων, επηρεαζόμενη κυρίως από το αναπτυσσόμενο τότε τουριστικό ρεύμα και από την άνθηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Εκτοτε ωστόσο άρχισε να διορθώνει διαρκώς, ιδιαιτέρως μετά το ρεκόρ του 2019 στις αφίξεις τουριστών.

Η πανδημία ανέστειλε προσωρινά στη διάρκεια του 2020 την εξελισσόμενη έκρηξη τιμών σε ακίνητα και ενοίκια, αλλά από τα μέσα του 2021, με την επανάκαμψη του τουριστικού ρεύματος, οι τιμές και τα ενοίκια πήραν και πάλι την ανηφόρα. Το 2022 ήταν εκρηκτικό και τα στοιχεία του φετινού πρώτου τριμήνου επιβεβαιώνουν τις ανοδικές τάσεις. Με τη διαφορά όμως ότι πλέον η αγορά των ελληνικών ακινήτων ορίζεται κυρίως από τους ξένους αγοραστές, οι οποίοι αντιμετωπίζουν τα εγχώρια ακίνητα ως ένα είδος διεθνούς Ελντοράντο.

Η αλήθεια είναι ότι οι τιμές απέχουν ακόμη πολύ από εκείνες άλλων ευρωπαϊκών πόλεων και επιπλέον οι προσδοκίες για ακόμη μεγαλύτερη ενίσχυση του τουριστικού ρεύματος παραμένουν ισχυρές.

Φαίνεται αυτή η διαφορά από την ταχύτητα αύξησης στις τιμές των ακινήτων. Στο Κολωνάκι, για παράδειγμα, οι τιμές προσεγγίζουν πια τα επίπεδα του 2007, στο Κουκάκι, το οποίο επηρεάζεται ευθέως από τη βραχυχρόνια μίσθωση, η κατάσταση πάει να ξεφύγει απειλώντας με μαζικό ξεσπίτωμα πλήθος ενοικιαστών, ενώ στη Γλυφάδα, στη Βούλα και στη Βουλιαγμένη, όπου πλούσιοι ξένοι εξελίσσονται σε επίμονους αγοραστές, οι τιμές των προνομιούχων παραθαλάσσιων ακινήτων οδεύουν προς τις 10.000 ευρώ το μέτρο.

Αντιθέτως δεν συμβαίνει το ίδιο στην Κηφισιά, στο Ψυχικό ή στη Φιλοθέη. Εκεί, ακριβώς επειδή δεν υπάρχουν τόσοι πολλοί ξένοι αγοραστές, οι τιμές αυξάνονται πιο αργά. Διατηρούμενες αυτές οι τάσεις ωστόσο θα δυσκολέψουν τις εγχώριες συνθήκες στέγασης.

Με τις τιμές των ακινήτων στα ύψη, η αξιοπρεπής στέγαση των νέων θα αναδειχθεί σε μείζον πρόβλημα. Η όποια αποταμίευση και αν πετύχουν δεν θα αρκεί να πιάσει τις αυξανόμενες τιμές των ακινήτων. Και θα απαιτήσει γενναίες πολιτικές στο άμεσο μέλλον για να εξισορροπηθεί η ανισορροπία που θα προκύψει στον τόπο μας…