Οι τιμές των ακινήτων, νεόδμητων και παλαιών, αυξάνονται με ξέφρενους ρυθμούς τα τελευταία χρόνια. Από το 2018 και εντεύθεν κινούνται με ρυθμούς υψηλότερους του 10% ετησίως. Το 2023, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, «τρέχουν» σχεδόν με 14% σε ολόκληρη τη χώρα, προσεγγίζοντας ή και ξεπερνώντας τα επίπεδα-ρεκόρ του 2007, που θεωρείται χρονιά-σταθμός για την εγχώρια αγορά των ακινήτων.

Τότε σε εντελώς διαφορετικές συνθήκες από τις σημερινές, υπό την επίδραση κυρίως της αυξημένης εσωτερικής ζήτησης λόγω των αφειδώς προσφερόμενων στεγαστικών δανείων και χαμηλών επιτοκίων, κατεγράφησαν οι υψηλότερες όλων των εποχών τιμές ακινήτων στη χώρα μας.

Στην τρέχουσα περίοδο οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται σταθερά λόγω κυρίως της εξωτερικής ζήτησης. Αρχικώς μέσω της ραγδαίας ανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και μετέπειτα με την εντυπωσιακή προσέλκυση αγοραστών από ολόκληρο τον κόσμο. Κινέζοι, Βιετναμέζοι, Αραβες, Ισραηλινοί, Ρώσοι, Ουκρανοί, Βαλκάνιοι μα και Κεντροευρωπαίοι μετέβαλαν καθοριστικά τις συνθήκες στην εγχώρια αγορά ακινήτων.

Εσχάτως μάλιστα με την επιβεβαίωση της άνθησης του τουρισμού και την έναρξη πραγματοποίησης εμβληματικών επενδύσεων, όπως αυτής του Ελληνικού ή τις προηγηθείσες του Ιδρύματος Νιάρχου στο Φαληρικό Δέλτα και εκείνης του Costa Navarino στη Δυτική Μεσσηνία, οι τιμές των ακινήτων εκτοξεύθηκαν στα ύψη σε συγκεκριμένες τοπικές ζώνες, διαμορφώνοντας νέες υψηλότερες βάσεις για το πλήθος των διάσπαρτων ιδιοκτησιών τόσο σε αστικές όσο και σε τουριστικές περιοχές.

Περιορισμένη προσφορά

Και όλα αυτά σε περιβάλλον περιορισμένης προσφοράς καθώς στα χρόνια της μεγάλης οικονομικής κρίσης η ανέγερση νέων κατοικιών διεκόπη σχεδόν για μία δεκαετία και η τρέχουσα αναγέννηση της οικοδομικής δραστηριότητας δεν επαρκεί να καλύψει τη διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση.

Χαρακτηριστική είναι η εκτίναξη των τιμών σε όλο το παραλιακό μέτωπο της αποκαλούμενης Αθηναϊκής Ριβιέρας, η οποία δευτερογενώς προκάλεσε νέο κύμα επενδύσεων σε πολυτελείς ακριβές κατοικίες και ακόμη υψηλότερες τιμές. Επιπλέον ο συνδυασμός υπερανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, επαύξησης των αγοραστών από το εξωτερικό, ενίσχυσης του τουριστικού ρεύματος και μειωμένης παραγωγής νέων κατοικιών λόγω των υψηλών επιτοκίων, επέδρασε πολλαπλώς στην αγορά των ακινήτων.

Σε αυτό το νέο περιβάλλον κυριάρχησαν οι αναπαλαιώσεις ακινήτων προς κάλυψη των αυξανόμενων αναγκών της βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι οποίες με τη σειρά τους οδήγησαν σε αναβάθμιση των ξενοδοχειακών μονάδων. Πλέον σε όλη τη χώρα συναντώνται ολοένα και περισσότερα τετράστερα και πεντάστερα ξενοδοχεία και η ποιότητα των προσφερόμενων υπηρεσιών έχει ανέβει σημαντικά.

Αυτός ο νέος κύκλος επαύξησε πραγματικά τον πλούτο των ακινήτων. Ακόμη και με όρους αντικειμενικών τιμών η αξία των ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 170 δισ. ευρώ. Το 2018, βάσει των στοιχείων προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ, το υπουργείο Οικονομικών προσδιόριζε την αξία των ακινήτων σε 600 δισ. ευρώ και το 2023 η αντικειμενική αξία είχε εκτιναχθεί στα 769 δισ. ευρώ. Η μέση αξία ανά ακίνητο ανήλθε σε 124.923 ευρώ από 94.893 ευρώ το 2018. Είναι ενδεικτικό το γεγονός ότι τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ παραμένουν σταθερά στα 2,268 δισ. ευρώ παρά τη μείωση των συντελεστών του φόρου. Περιττό δε να σημειώσουμε ότι οι αγοραίες τιμές των ακινήτων είναι υπέρτερες των αντικειμενικών, πράγμα που σημαίνει ότι η αξία τους υπερβαίνει κατά πολύ τα 800 δισ. ευρώ.

Επιδρά στην οικονομία

Αυτός ακριβώς ο καταγραφόμενος νέος πλούτος των ακινήτων επιδρά πολλαπλώς στην οικονομία. Πολύ περισσότερο μάλιστα όταν πρόκειται για διαχεόμενο πλούτο, λόγω της μοναδικής ελληνικής ιδιαιτερότητας που θέλει το 80% των Ελλήνων να είναι ιδιοκτήτες κατοικιών και καταστημάτων, οικοπέδων και αγροτικών γαιών. Είναι ενδεικτικό το γεγονός ότι ο εφετινός ΕΝΦΙΑ αριθμεί 7.170.000 εκκαθαριστικά σημειώματα. Μόνο στην Αττική έχουν καταγραφεί 2.223.699 ιδιοκτήτες ακινήτων, φυσικά και νομικά πρόσωπα, οι οποίοι για αξία 408 δισ. ευρώ καλούνται να πληρώσουν ΕΝΦΙΑ ύψους 1,2 δισ. ευρώ. Και οι περισσότεροι αποδίδουν σχεδόν αδιαμαρτύρητα τον αναλογούντα φόρο.

Η αύξηση του πλούτου των ακινήτων μόνο αδιάφορη δεν είναι. Το αίσθημα και μόνο της κατοχής αυξανόμενου πλούτου επί των ακινήτων επιδρά στην οικονομική συμπεριφορά, επιτρέπει ανετότερη κατανάλωση και επηρεάζει την επενδυτική στάση επίσης. Επιπλέον η αύξηση των εισοδημάτων από ενοίκια, αλλά και η προσδοκία για υπερέσοδα από ενδεχόμενη πώλησή τους, διαμορφώνει άλλη οικονομική συνθήκη για τους ιδιοκτήτες.

Ορισμένοι οικονομολόγοι αποδίδουν εξαιρετική σημασία στην άνοδο των αξιών της ακίνητης περιουσίας. Οι πιο προχωρημένοι μάλιστα σημειώνουν ότι η δυναμική άνοδος των τιμών τα τελευταία χρόνια δημιουργεί περιβάλλον ανακατανομής πλούτου και εισοδήματος, που τηρουμένων των αναλογιών αντιστοιχεί σε εκείνο της αντιπαροχής στις δεκαετίες του ’60 και του ’70.

Ελληνικές και ξένες ξενοδοχειακές εταιρείες και επενδυτικά κεφάλαια τοποθετούνται στην ελληνική τουριστική σκηνή

Αλλάζει τα δεδομένα

Γεγονός που επηρεάζει τόσο την οικονομική όσο και την πολιτική συμπεριφορά των Ελλήνων. Είναι αυτή μια άλλη συνθήκη που αλλάζει τα δεδομένα για πλήθος πολιτών και βεβαίως καταδικάζει κάποιους άλλους, ιδιαιτέρως τους νεότερους που δεν έχουν εξασφαλισμένη δική τους στέγη.

Γι’ αυτό και πέραν της απόλαυσης του νέου διαχεόμενου πλούτου των ακινήτων απαιτούνται μέτρα και πολιτικές εξισορρόπησης για την αξιοπρεπή στέγαση των μη εχόντων και κατεχόντων…