Οι τεκτονικές αλλαγές στη χώρα μας –από την ψήφο εμπιστοσύνης στα προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας έως τις ολοένα και περισσότερες ψηφιακές αγορές – ελάχιστα έχουν επηρεάσει τον κλάδο των εμπορικών κέντρων μεγάλης κλίμακας που συνεχίζουν να «τέρπουν» καταναλωτές, εμπορικές επιχειρήσεις και επενδυτές.

Η πρόσφατη εξαγορά του Village Shopping and More από την οικογένεια Αντετοκούνμπο και την Premia Properties ΑΕΕΑΠ, με επικεφαλής τον Ελληνοσουηδό Ηλία Γεωργιάδη, έναντι τιμήματος 14,1 εκατ. ευρώ, αποτυπώνει τη δυναμική των εμπορικών κέντρων, την ώρα μάλιστα που ο συνολικός τζίρος του λιανεμπορίου αυξήθηκε το 2024 κατά 2,4%, δηλαδή κάτω από τον πληθωρισμό, ο οποίος πέρυσι ήταν στα επίπεδα του 2,7%.

Επιφάνειες

Βεβαίως η αγαθή τύχη των malls, η οποία μεταφράζεται σε ελκυστικές αποδόσεις 6,75%-7,75%, όταν η Ερμού καταγράφει αποδόσεις 5,25%-6%, έχει να κάνει και με τη χαμηλή προσφορά, αφού σε επίπεδο χώρας μόλις 15 εμπορικά κέντρα και εμπορικά πάρκα έχουν εκμισθώσιμη επιφάνεια άνω των 10.000 τ.μ.

Εξού και η Ελλάδα με malls συνολικού εμβαδού 494.350 τ.μ., εκ των οποίων τα 282.750 τ.μ. στην Αττική, εξακολουθεί να βρίσκεται στις τελευταίες θέσεις στην Ευρώπη όσον αφορά την εκμισθώσιμη επιφάνεια εμπορικών κέντρων ανά 1.000 κατοίκους, καθώς μόλις που ξεπερνά τα 56 τ.μ., τη στιγμή που στη Βουλγαρία το αντίστοιχο ποσοστό φθάνει τα 103 τ.μ. και στην Ισπανία τα 248 τ.μ.

Game changer

Παρά τη χαμηλή αναλογία εμπορικών κέντρων ως προς τον πληθυσμό, η έλλειψη μεγάλων οικοπέδων, η περίπλοκη διαδικασία αδειοδότησης και πλέον το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος δεν ευνοούν τις νέες αναπτύξεις.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το εμπορικό κέντρο του Παναγιώτη Κωνσταντίνου, ιδιοκτήτη του Athens Metro Mall, στην περιοχή των Δήμων Μεταμόρφωσης και Λυκόβρυσης – Πεύκης με μισθώσιμη επιφάνεια περίπου 40.000 τ.μ. που εδώ και αρκετά χρόνια είναι ακόμη στο «περίμενε».

Προς το παρόν οι μόνες αναπτύξεις που θα αυξήσουν σημαντικά το stock των εμπορικών κέντρων στην εγχώρια αγορά είναι τα δύο εμπορικά κέντρα της Lamda Development στο mega project του Ελληνικού, το Ellinikon Mall επί της λεωφόρου Βουλιαγμένης και το Riviera Galleria στη μαρίνα του Αγίου Κοσμά.

Υποδομές

Μετά τις υποδομές, που σε κόστος ξεπερνούν το 1,5 δισ. ευρώ, πρόκειται για την πλέον δαπανηρή ίδια επένδυση της Lamda στο Ελληνικό, καθώς το αθροιστικό κόστος ανέρχεται σε 1,052 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 656 εκατ. ευρώ αφορούν την κατασκευή των δύο malls, 263 εκατ. ευρώ τις υποδομές και το κόστος γης και 133 εκατ. ευρώ κόστη χρηματοδότησης, marketing κ.ά. Από αυτά η Lamda υπολογίζει πως θα διαθέσει ίδια κεφάλαια ύψους 271 εκατ. ευρώ, ενώ τα υπόλοιπα αφορούν τραπεζική χρηματοδότηση.

H κατασκευή του Ellinikon Mall, επιφάνειας 100.000 τ.μ., προβλέπεται να ξεκινήσει εντός του πρώτου εξαμήνου και όπως έχει ειπωθεί από τη διοίκηση της εταιρείας, στόχος είναι να ολοκληρωθεί στο τέλος του 2027.

350 καταστήματα

Σχεδιασμένο από το διεθνές αρχιτεκτονικό γραφείο AEDAS το Ellinikon Mall θα φιλοξενεί 350 καταστήματα και εστιατόρια και όταν λειτουργήσει θα είναι το μεγαλύτερο εμπορικό συγκρότημα της Ελλάδας (σχεδόν 50% μεγαλύτερο από το The Mall Athens στο Μαρούσι) και ένα από τα μεγαλύτερα στη Νότια Ευρώπη.

Σε ό,τι αφορά την κατασκευή του Riviera Galleria, που φέρει την υπογραφή του βραβευμένου ιάπωνα αρχιτέκτονα Κένγκο Κούμα, η σκυροδέτηση θεμελίωσης βρίσκεται σε εξέλιξη. Με συνολική επιφάνεια 23.000 τ.μ., το παραθαλάσσιο εμπορικό κέντρο θα φιλοξενήσει διεθνή brands και premium boutiques.

Οι συμφωνίες

Ως το τέλος Οκτωβρίου του 2024 είχαν συμφωνηθεί οι προκαταρκτικοί όροι (Heads of Terms – HoT) με μισθωτές για 63% της συνολικής μεικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας (GLA) στο Ellinikon Mall, ενώ για το Riviera Galleria για το 69%. Μάλιστα οι συμφωνίες για τα μισθώματα είναι σε υψηλότερες τιμές σε σχέση με τα υφιστάμενα μισθώματα στα εν λειτουργία εμπορικά κέντρα της εταιρείας.

Ας σημειωθεί ότι τα τέσσερα εν λειτουργία εμπορικά κέντρα της Lamda (The Mall Athens, Golden Hall, Mediterranean Cosmos και Designer Outlet Athens) σημείωσαν νέο ρεκόρ EBITDA στα 65,7 εκατ. ευρώ στο εννεάμηνο του 2024 (αύξηση 7% έναντι του εννεαμήνου 2023), κυρίως λόγω της αύξησης των καθαρών εσόδων από βασικά μισθώματα (+6%) και της αύξησης των εσόδων στάθμευσης (+12%). Συνολικά, οι επισκέπτες έφτασαν τα 18,2 εκατομμύρια (+2% ετησίως).

Τα ενοίκια

Σε ό,τι αφορά το ύψος των ενοικίων στα malls, σύμφωνα με τα στοιχεία της Danos an alliance member of BNP PARIBAS για το β’ εξάμηνο του 2024, το μέσο μίσθωμα στα εμπορικά κέντρα διαμορφώνεται σε 40 ευρώ ανά τ.μ. σε μηνιαία βάση. Σε αυτό το ποσό πρέπει να προστεθεί και ένα ποσοστό επί του τζίρου που καταβάλλουν οι εμπορικές επιχειρήσεις, το οποίο καλύπτει κοινόχρηστες δαπάνες συντήρησης και προώθησης.

Η αλλαγή εικόνας και η «κόντρα» με τα retail parks

Δεδομένου ότι η δυναμική των prime εμπορικών δρόμων συνεχίζει να ενισχύεται και ταυτόχρονα οι καταναλωτές αλλάζουν, με την Gen Z (όσοι δηλαδή έχουν γεννηθεί μετά το 2000) να πρωτοστατεί σε αυτή την αλλαγή, τα εμπορικά κέντρα για να διατηρηθούν στον «αφρό» αλλάζουν επίσης.

Δεν λειτουργούν πλέον αποκλειστικά ως χώροι εμπορίου, αλλά ενσωματώνουν υπηρεσίες ψυχαγωγίας, εστίασης και τεχνολογικές καινοτομίες, που ενισχύουν την προσέλκυση του κοινού όλες τις ώρες.

Ενδεικτικό είναι ότι στο River West, το εμπορικό κέντρο της Noval Property, μαζί δίπλα στα εμπορικά καταστήματα και τους χώρους εστίασης και ψυχαγωγίας θα λειτουργήσει και το πρώτο κέντρο γραφείων της IWG που θα στεγαστεί εντός mall στην Ελλάδα. Πρόκειται για χώρο ευέλικτης εργασίας 460 τ.μ. και όπως ανέφερε ο CEO της Noval, Μιχάλης Παναγής, θα δημιουργήσει κίνηση στο εμπορικό κέντρο και τις «κενές» ώρες, π.χ. τα πρωινά.

Επιπλέον, η διαφοροποίηση των εμπορικών κέντρων είναι απαραίτητη και λόγω του «ανταγωνισμού» που θα αρχίσει να αναπτύσσεται με τα retail parks, τόσο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη όσο και σε πόλεις της Περιφέρειας.

Η Trade Estates του ομίλου Fourlis σχεδιάζει να επεκτείνει το δίκτυο εμπορικών πάρκων Top Parks σε τουλάχιστον 10 πόλεις της χώρας με κρίσιμη μάζα καταναλωτών, κάτι που μεταφράζεται σε δυνατότητα προσέλκυσης τουλάχιστον 150.000 ανθρώπων.

Μετά το νέο εμπορικό πάρκο Top Parks στην Πάτρα επιφάνειας 15.000 τ.μ., η ΑΕΕΑΠ του ομίλου Fourlis πρόκειται να εγκαινιάσει το retail park του Ηρακλείου της Κρήτης, που θα είναι παρόμοιου μεγέθους.