Ενώ ο μισός – και παραπάνω – από τον συνολικό πλούτο των ελληνικών νοικοκυριών είναι τοποθετημένος σε ακίνητα και η αγορά real estate ζει ένα επενδυτικό θαύμα, η στεγαστική κρίση αρχίζει να λαμβάνει ευρωπαϊκές διαστάσεις και στη χώρα μας, με χιλιάδες νέους ανθρώπους, φοιτητές, ζευγάρια και οικογένειες, να μην μπορούν να βρουν μια αξιοπρεπή κατοικία.
Η εκτίναξη σχεδόν 70% στις τιμές πώλησης των οικιστικών ακινήτων τα τελευταία 5-6 χρόνια, την ώρα όμως που εξακολουθούν να είναι φθηνές για τους ξένους, φέρνει σε απόγνωση όχι μόνο όσους διαθέτουν χαμηλά εισοδήματα, αλλά και την πολυσυζητημένη «μεσαία τάξη» που χάνει έναν από καταλυτικούς παράγοντες σύνδεσης: το ιδιόκτητο σπίτι.
Το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης από 84,6% που ήταν το 2005, το 2022 έπεσε στο 72,8%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, όταν περίπου 150.000 ακίνητα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη είναι κλειστά εκτός αγοράς και οι ιδιοκτησίες ακινήτων που αποκτούν πολίτες τρίτων χωρών μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» αυξάνονται και πληθύνονται.
Γολγοθάς για τους Ελληνες η ανεύρεση κατοικίας
Ταυτόχρονα, στη χώρα με τα περισσότερα ακίνητα ανά κάτοικο στον ΟΟΣΑ, όπως είναι η Ελλάδα, η ανεύρεση ενός σπιτιού προς ενοικίαση με λογικό ενοίκιο που να πληροί τις ελάχιστες προϋποθέσεις που θέτει η κλιματική κρίση, ήτοι ενεργειακά αναβαθμισμένο, έχει μετατραπεί σε Γολγοθά. Ολόκληρες περιοχές, οι οποίες παραδοσιακά θεωρούνταν «κατοικίας», βλέπε Παγκράτι, Κουκάκι, Νέος Κόσμος, το κέντρο της Θεσσαλονίκης, ακόμη και ορισμένα τμήματα του Πειραιά, πλέον μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν μετατραπεί σε γειτονιές «ξενοδοχείων».
Οταν τα 7 ευρώ το τετραγωνικό είναι αυτή τη στιγμή η οικονομικότερη μέση ζητούμενη τιμή για ενοικίαση κατοικίας στην Αττική (στοιχεία από τον Spitogatos Insights), η δυσανάλογα μεγάλη αύξηση του κόστους στέγασης σε σχέση με τους (αυξημένους) μισθούς επιδεινώνεται περαιτέρω.
Ωστόσο, τα φαινόμενα του στεγαστικού αποκλεισμού καθώς φαίνεται θα συνεχιστούν. Κι αυτό γιατί αφενός δεν υπάρχει ικανοποιητική προσφορά (212.000 κατοικίες εκτιμάται ότι απουσιάζουν από την εγχώρια αγορά ακινήτων, βάσει μελέτης της Τράπεζας Πειραιώς), αφετέρου η ζήτηση από το εξωτερικό συνεχίζεται απρόσκοπτα, δημιουργώντας ευφορία σε ένα άλλο κομμάτι της ελληνικής κοινωνίας που απολαμβάνει ένα επιπλέον εισόδημα.
Αν και δυνητικοί αγοραστές εμφανίζονται να μη νιώθουν ακόμη τον «πόνο» από τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, ορισμένοι από τους επαγγελματίες της κτηματαγοράς υποστηρίζουν ότι έχει αρχίσει να καταγράφεται σχετική «κόπωση», ειδικά των Ελλήνων, με αποτέλεσμα να γίνονται λιγότερα συμβόλαια.
Ο κίνδυνος να «φουσκώνει» παράλογα η αγορά των κατοικιών βασιζόμενη σε μια άτοπη αισιοδοξία είναι υπαρκτός, όπως λένε οι οικονομικοί αναλυτές, πόσο μάλλον όταν σε μεγάλο βαθμό υπάρχει εξάρτηση από εισροές ξένων κεφαλαίων.
Βαρόμετρο για την εξέλιξη της ζήτησης προερχόμενης από το εξωτερικό αποτελεί και το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα». Πάνω από 5,5 δισ. ευρώ εκτιμάται ότι έχουν μπει στην αγορά ακινήτων μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» από το 2014 έως σήμερα, ποσό που κάποιοι το ανεβάζουν στα 7 δισ. ευρώ, καθώς πολλοί ξένοι επενδυτές απέκτησαν περισσότερα του ενός ακίνητα των 250.000 ευρώ. Μόνο κατά τη διάρκεια του 2023 χορηγήθηκαν 4.231 νέες άδειες, αριθμός που ήταν υψηλότερος κατά σχεδόν 100% έναντι του 2022. Ακόμη και ο διπλασιασμός στο όριο απόκτησης της «Χρυσής Βίζας» στις 500.000 ευρώ σε δημοφιλείς περιοχές επένδυσης για τους ξένους, δεν έφερε το επιθυμητό αποτέλεσμα, δηλαδή τη διευκόλυνση των Ελλήνων να αποκτήσουν φθηνότερη στέγη. Αντίθετα «φούσκωσαν» τις τιμές σε άλλες περιοχές, όπως ο Πειραιάς, όπου το όριο επένδυσης δεν άλλαξε.
Συγκεκριμένα, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στον Πειραιά αγγίζει πλέον τα 2.175 ευρώ ανά τ.μ., από 1.765 ευρώ ανά τ.μ. πριν από έναν χρόνο σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη Spitogatos Property Index (SPI), ενώ στις περιοχές πέριξ του μεγαλύτερου λιμανιού της χώρας, η μέση ζητούμενη τιμή φθάνει τα 1.800 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 1.433 ευρώ ανά τ.μ. κατά το δ’ τρίμηνο του 2022.
Στην κορυφή οι prime κατοικίες της Αθήνας
Η εκτίναξη των τιμών αφορά όλες τις κατηγορίες των κατοικιών, από τα φθηνότερα διαμερίσματα μέχρι τις πολυτελείς κατοικίες με τα ανάλογα κομφόρ (πισίνες, πρόσβαση στη θάλασσα, μοναδική θέα κ.λπ.). Ενδεικτική είναι η άνοδος των prime κατοικιών στην Αθήνα, οι τιμές των οποίων σύμφωνα με ανάλυση της Savills το 2023 άγγιξαν τις 11.200 ευρώ/τ.μ. σημειώνοντας αύξηση 4,6%, την υψηλότερη πανευρωπαϊκά σε όρους ποσοστών.
Παρά την ανοδική πορεία, που μάλιστα εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί και εφέτος με τις τιμές να ανεβαίνουν από 2% έως 3,9%, η ελληνική πρωτεύουσα εξακολουθεί να είναι η 8η φθηνότερη μεταξύ των 30 πόλεων που εξετάζονται στη μελέτη της Savills. Εξ ου και η συνεχιζόμενη άνοδος σε συνδυασμό με τη χαμηλή προσφορά.
Με βάση αυτές τις εκτιμήσεις και με δεδομένο ότι οι νέες κατοικίες που αναπτύσσει η Lamda Develοpment στο Ελληνικό πωλούνται σε χαμηλότερες τιμές συγκριτικά με άλλες prime κατοικίες στην Αθηναϊκή Ριβιέρα (Βούλα, Γλυφάδα κ.λπ.), η εισηγμένη υπογραμμίζει στην τελευταία εταιρική της παρουσίαση ότι η αύξηση της μέσης τιμής πώλησης κατά 1.000 ευρώ ανά τ.μ. θα της αποφέρει πέριξ του 1 δισ. ευρώ επιπλέον έσοδα έως το 2026.
