Το 2024 αποτελεί, σύμφωνα με κορυφαία στελέχη της κτηματαγοράς, χρονιά-ορόσημο για την ελληνική αγορά ακινήτων, αφού σημειώνοντας διψήφιους ή υψηλά μονοψήφιους ρυθμούς ανόδου τα τελευταία χρόνια, η σωρευτική ανατίμηση των κατοικιών από το χαμηλότερο σημείο (3ο τρίμηνο 2017) ξεπερνά φέτος το 90%, με αποτέλεσμα οι τιμές να κινούνται πλέον 5% υψηλότερα από το υψηλό του 3ου τριμήνου του 2008, πριν δηλαδή από την κρίση χρέους και την ελληνική χρεοκοπία, ενώ αν και βρίσκεται σε άνοδο για έβδομη χρονιά, εκτιμάται ότι η ανοδική τάση θα συνεχιστεί όσο η ζήτηση κυρίως από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή.

Υψηλά 10ετίας

Σήμερα, οι αξίες των οικοπέδων, των διαμερισμάτων και της θερινής εξοχικής κατοικίας κινούνται σε υψηλά 10ετίας, ενώ στον αντίποδα μόνο οι χειμερινές εξοχικές κατοικίες, απόρροια και της κλιματικής αλλαγής στους δημοφιλέστερους χειμερινούς προορισμούς, απέχουν 55% χαμηλότερα από τα υψηλά τού 2008.

Για πολλά νοικοκυριά η ιδιοκατοίκηση ήταν για 10ετίες σημαντικός στόχος ζωής και όπως λέγεται η «καλύτερη επένδυση» μακροχρόνια, με αποτέλεσμα πριν από την κρίση χρέους να κυμαίνεται στο 76%, ένα από τα υψηλότερα ποσοστά στην Ευρώπη.

Τα τελευταία χρόνια, η συνεχής αύξηση των τιμών, την οποία τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό, και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση πρώτης κατοικίας και συμπαρασύροντας ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών υποδεέστερων χαρακτηριστικών όσο και τα μισθώματα που βρίσκονται πλέον σε επίπεδο εφάμιλλο ή και υψηλότερο σε σχέση με το 2008.

Μεγάλο πρόβλημα

Από έρευνα του ΠΑΜΑΚ προκύπτει ότι το 88% των πολιτών θεωρεί τη στέγαση αρκετά μεγάλο ή πολύ μεγάλο πρόβλημα, ενώ το  95,5% του πληθυσμού θεωρεί υψηλά ή πολύ υψηλά τα ενοίκια, με 57,5% να περιμένει νέα άνοδο το επόμενο δωδεκάμηνο.

Η πανδημία ενέτεινε το πρόβλημα στέγης, καθώς η ζήτηση αυξήθηκε, το διαθέσιμο εισόδημα είναι χαμηλότερο κατά 20% σε μέσα επίπεδα σε σχέση με το 2008, ενώ οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 2011 έως και το 2024 είναι αθροιστικά οι ίδιες στο σύνολο με αυτές που εκδόθηκαν μόνο το 2005, με αποτέλεσμα το απόθεμα κατοικιών να είναι «γηρασμένο» αφού ξεπερνά τα 40 έτη.

Ετσι, σήμερα, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης έχει μειωθεί σημαντικά και βρίσκεται πλέον βάσει των στοιχείων της Eurostat στο 69,6% στο σύνολο της χώρας, ενώ στην Αθήνα έχει μειωθεί στο 64%. Οπως εκτιμάται, η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει τη γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες.

Το πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς ακινήτων οδηγεί σε στρεβλώσεις, λένε στελέχη της κτηματαγοράς, με εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που ανήκουν σε ιδιώτες, το κράτος, ιδρύματα, τράπεζες και funds να παραμένουν κλειστά, λόγω των άπειρων πολεοδομικών προβλημάτων που υπάρχουν, ενώ έπαιξε τον ρόλο της και η βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς μετά την πανδημία πάνω από 125.000 ακίνητα εντάχθηκαν σε αυτή τη μορφή αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, από την οποία πάντως τα φορολογικά έσοδα από περίπου 70 εκατ. ευρώ το 2017 θα φθάσουν φέτος τα 830 εκατ. ευρώ.

Πραγματοποιούνται πάντως περίπου 30.000 πλειστηριασμοί ακινήτων ετησίως, συνολικής αξίας 3 δισ. ευρώ, αλλά από τις εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που έχουν στα χέρια τους οι τράπεζες, μόνο κάποιες λίγες χιλιάδες είναι ώριμα για να βγουν στην αγορά.

Από την άλλη πλευρά, η υποτονική δραστηριότητα του κατασκευαστικού κλάδου δεν επιτρέπει την αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων, ενώ οι τέσσερεις διαδοχικές μειώσεις επιτοκίων της ΕΚΤ έχουν περάσει σε πολύ μικρό βαθμό στο κόστος δανεισμού για την απόκτηση στέγης. Στην επαρχία βέβαια υπάρχουν περίπου 2 εκατομμύρια κενές κατοικίες, αλλά αυτές έχουν εγκαταλειφθεί, καθώς ο πληθυσμός συγκεντρώνεται στην Αθήνα και στις άλλες μεγάλες πόλης, ενώ κατά την ελληνική χρεοκοπία πάνω από 500.000 νέοι έφυγαν στο εξωτερικό.

Επενδύσεις

Σε γενικές γραμμές, κορυφαία στελέχη του κλάδου εκτιμούν πως η ελληνική αγορά ακινήτων σταδιακά θα ωριμάζει, καθώς μετά και την ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας διευρύνεται ο κύκλος των δυνητικών θεσμικών επενδυτών που εξετάζουν επενδύσεις στην Ελλάδα.

Παράλληλα, παρατηρείται αξιόλογη δραστηριότητα σε όλο το φάσμα της κτηματαγοράς, από την αγορά κατοικίας και τα γραφεία ως τα ξενοδοχεία και τα παραθεριστικά συγκροτήματα, τις εγκαταστάσεις logistics, τα χαρτοφυλάκια ακινήτων και ειδικά περιουσιακά στοιχεία (όπως τα εμπορικά κέντρα, τα data centers και τα κέντρα αθλητισμού και ψυχαγωγίας), ενώ οι νομοθετικές και κανονιστικές μεταρρυθμίσεις αρχίζουν να έχουν αντίκτυπο στην αποτελεσματικότητα της σύναψης συναλλαγών, παρά τη βασανιστικά αργή μετάβαση στο σύστημα κτηματογράφησης και την ψηφιοποίηση διαδικασιών.

Το ενδιαφέρον των επενδυτών επικεντρώνεται στην παρούσα φάση στα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών σε prime περιοχές, σε μια προσπάθεια μείωσης του ρίσκου, ενώ θεσμικοί επενδυτές (π.χ. ΑΕΕΑΠ) μπαίνουν πλέον και στο πεδίο των νέων αναπτύξεων (ιδιαιτέρως σε γραφεία και logistics), με στόχο την αναβάθμιση του stock, μέσω κατασκευής σύγχρονων επαγγελματικών χώρων, που πληρούν και κριτήρια ESG.

«Πράσινα» κτίρια

Επίσης εναρμονίζονται και με τις «πράσινες» προδιαγραφές βιοκλιματικών κτιρίων (τις οποίες ζητούν πλέον και οι νέοι χρήστες), καθώς τα ανάλογα projects βρίσκουν ευκολότερα χρηματοδότηση, έχουν χαμηλότερα λειτουργικά κόστη, αλλά και παρουσιάζουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα στον χρόνο.

Το Real Estate είναι ένας από τους σημαντικότερους τομείς προσέλκυσης επενδυτών στην Ελλάδα, καθώς από το σύνολο των ΑΞΕ π.χ. το 2023 το 45% αυτών κατευθύνθηκε σε ακίνητα, ενώ το α’ εξάμηνο του 2024 οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν σε 1,15 δισ. ευρώ, καθώς κάθε είδους επενδυτές αναζητούν ευκαιρίες, από τα μεγάλα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια μέχρι τα οικογενειακά γραφεία και τους High Net Worth Individuals. Π.χ. οι ξένοι που αγοράζουν ακίνητα (κυρίως εξοχικά) στην Ελλάδα εκτιμούν πως οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται με έναν μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξης του 8%-10% τα επόμενα χρόνια.

Συμφωνίες

Οι έλληνες θεσμικοί επενδυτές και οι developers ακολουθούν επίσης ενεργές επενδυτικές στρατηγικές, με τους πρώτους να συνάπτουν σημαντικές συμφωνίες μεταβίβασης χαρτοφυλακίων με νέους επενδυτικούς φορείς, ενώ οι δεύτεροι αξιοποιούν ευκαιρίες ανάπτυξης που έχουν θετικό αντίκτυπο στην ποιοτική αλλαγή του τελικού προϊόντος που προσφέρεται στην αγορά, εισάγοντας επίσης τις αρχές του ESG στον σχεδιασμό και την υλοποίηση των έργων τους.

Ξεχωρίζουν οι τομείς της φιλοξενίας και της κατοικίας που ακολουθείται από τη δυναμική επέκταση των τομέων logistics και γραφείων, με τον τελευταίο τομέα να παραμένει το ασφαλές καταφύγιο για πολλούς επενδυτές, παρά τις δραστικές αλλαγές στο εργασιακό περιβάλλον και το υβριδικό μοντέλο που εφαρμόζεται από τις περισσότερες μεγάλες εταιρείες.

Νέα δεδομένα

Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η ανάγκη νέων έξυπνων τεχνολογιών και ευέλικτων χώρων και η στροφή στο ευ ζην δημιουργούν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές, με σημαντικότατη αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές.

Ξένα κεφάλαια

Η ασφάλεια που προσφέρει η χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φτηνό σχετικά με την υπόλοιπη Ευρώπη και άλλα κράτη θα συνεχίσουν να οδηγούν σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων, ενώ η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) φαίνεται να διατηρείται.

Πώς διαμορφώθηκαν οι αξίες

Οι φθηνές και οι ακριβές περιοχές

Σύμφωνα με τα στοιχεία του SPI, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε όλη την Ελλάδα σημείωσαν αύξηση της τάξεως του 6,8% το τρίτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2023, ενώ οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 7,6%.

Με βάση στοιχεία της ΤτΕ επίσης, το γ’ τρίμηνο του 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 7,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023, χρονιά κατά την οποία οι τιμές αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8% (αναθεωρημένα στοιχεία), έναντι αύξησης 11,9% το 2022.

Παράλληλα, στα επαγγελματικά ακίνητα, σε ετήσια βάση, το α’ εξάμηνο του 2024, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, ο ρυθμός μεταβολής των τιμών γραφείων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 2,3% και των μισθωμάτων γραφείων στο 0,8%, ενώ ο ρυθμός μεταβολής των τιμών καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών όσο και των μισθωμάτων καταστημάτων διαμορφώθηκε στο 4,8% (+6,4% στην Αθήνα).

Τα νότια προάστια της Αθήνας, οι Κυκλάδες, τα βόρεια προάστια της Αθήνας, η Λευκάδα και ο Πειραιάς αποτελούν, σύμφωνα με τα στοιχεία του SPI, τις 5 πιο ακριβές περιοχές της χώρας για αγορά κατοικίας κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, ενώ για ενοικίαση τα νότια προάστια της Αθήνας, οι Κυκλάδες, τα βόρεια προάστια της Αθήνας, το κέντρο της Αθήνας και ο Πειραιάς.

Αντίθετα, οι πιο φθηνές περιοχές για αγορά κατοικίας βρίσκονται στην Καστοριά, στην Περιφέρεια Φλώρινας, στην Καρδίτσα, στην Κοζάνη και στη Δράμα, ενώ όσον αφορά την ενοικίαση οι οικονομικότερες περιοχές είναι στο Κιλκίς, στην Πέλλα, στο υπόλοιπο του νομού Θεσσαλονίκης, στην Ημαθία και στη Φωκίδα.

Οι πιο ακριβές περιοχές της Αττικής για αγορά κατοικίας κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024 είναι η Βουλιαγμένη, η Βούλα, η Γλυφάδα, το Κολωνάκι-Λυκαβηττός και η περιοχή Παπάγου, ενώ οι οικονομικότερες περιοχές είναι η Αγία Βαρβάρα, το Πέραμα, οι Αχαρνές, η περιοχή Πατησίων-Αχαρνών και τα Πατήσια.

Στον τομέα των νεόδμητων ακινήτων πάντως, σύμφωνα με στοιχεία των Savills και Axia Research, η ακριβότερη περιοχή παγκοσμίως παραμένει στο Χονγκ Κονγκ με 39.100 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν η Νέα Υόρκη με 25.300 ευρώ/τ.μ., η Γενεύη με 25.100 ευρώ/τ.μ., η Σανγκάη με 20.400 ευρώ/τ.μ., το Τόκιο με 19.200 ευρώ/τ.μ. και το Λονδίνο με 18.900 ευρώ/τ.μ. Η Αθηναϊκή Ριβιέρα, με 11.200 ευρώ/τ.μ., βρίσκεται λίγο κάτω από το Βερολίνο (11.300 ευρώ/τ.μ.) και πάνω από το Αμστερνταμ (9.500 ευρώ/τ.μ.), το Ντουμπάι (8.400 ευρώ/τ.μ.) και τη Μαδρίτη (7.500 ευρώ/τ.μ.).

Να σημειωθεί, τέλος, ότι αντισυνταγματικές έκρινε τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού για τα μπόνους ύψους η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η απόφαση δεν αφορά τις οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί και αποδεδειγμένα έχουν ξεκινήσει εργασίες υλοποίησής τους.