Πολιτικές για την επιτάχυνση του ρυθμού αύξησης του αποθέματος κατοικιών καλείται να εφαρμόσει η κυβέρνηση για την εξασφάλιση οικονομικότερων επιλογών σε όσους βρίσκονται σε αναζήτηση στέγης. Σύμφωνα με τον πανελλαδικό δείκτη τιμών διαμερισμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος, από τα τέλη του 2017 μέχρι και το τέλος του γ’ τριμήνου 2023, η άνοδος προσεγγίζει το 60%. Ανάλογες ή και μεγαλύτερες κατά περίπτωση είναι οι αυξήσεις στα μισθώματα. Το γεγονός αυτό έχει καταστήσει δύσκολη για χιλιάδες νοικοκυριά, ειδικά για τους νέους, την απόκτηση ακινήτου για ιδιοκατοίκηση ή την ενοικίασή του.
Οπως προκύπτει από έρευνες που έχουν δημοσιευτεί πρόσφατα, η σημαντική άνοδος των τιμών αποδίδεται στον μεγαλύτερο αριθμό των υποψήφιων αγοραστών και μισθωτών σε σχέση με τα διαθέσιμα σπίτια. Αυτή την ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς ανέδειξε σε μελέτη της η Τράπεζα Πειραιώς. Οπως υπολόγισε, αυτή τη στιγμή λείπουν από την κτηματαγορά περί τα 212.000 ακίνητα για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των κατοίκων της χώρας.
Οι νέες κατασκευές
Αναλυτικότερα, εκτιμά πως η συνολική ζήτηση ανέρχεται σε 197.000 νέες κατοικίες. Ωστόσο, οι νέες κατασκευές της τελευταίας 10ετίας δεν ξεπέρασαν τις 155.000, ενώ επιπλέον 170.000 σπίτια μισθώνονται πλέον βραχυχρόνια. Αυτή η διαφορά, κατά τον επικεφαλής οικονομολόγο της Τράπεζας Πειραιώς Ηλία Λεκκό, έχει ως αποτέλεσμα ο ρυθμός ανόδου των τιμών να έχει αυξηθεί κατά 14% περισσότερο σε σχέση με τον ρυθμό που θα δικαιολογείτο βάσει της εξέλιξης των μακροοικονομικών μεγεθών.
Για να υπάρξει λοιπόν εξορθολογισμός των τιμών θα πρέπει να κλείσει το προαναφερθέν κενό. Ενα μέρος του θα καλυφθεί αναμφίβολα από τη νέα κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία έχει διπλασιαστεί σε σχέση με τα χρόνια της κρίσης. Αν ληφθούν υπ’ όψιν ωστόσο οι δυνατότητες του εγχώριου οικοδομικού κλάδου, θα χρειαστούν περί τα 5-6 χρόνια για να αυξηθεί η προσφορά στον βαθμό που χρειάζεται.
Στο πλαίσιο αυτό, στο οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης αναζητούν εναλλακτικούς τρόπους για να αυξήσουν τα προς διάθεση ακίνητα. Σε αυτή την κατεύθυνση έχουν αναληφθεί οι ακόλουθες πρωτοβουλίες:
- Ξεκινά σύντομα το Πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», το οποίο στοχεύει στην αύξηση κατά 12.500 των διαθέσιμων προς μίσθωση κατοικιών μέσω της αξιοποίησης κενών κατοικιών, οι οποίες θα ενοικιάζονται για τουλάχιστον 3 έτη. Θα επιδοτείται κατά 40% το κόστος ανακαίνισης και μέχρι του ποσού των 10.000 ευρώ.
- Εξετάζεται πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ για μηδενισμό για μία τριετία του φόρου εισοδήματος από μισθώματα σε όσους ενοικιάσουν ως κύριες κατοικίες ακίνητα που είτε μισθώνονται βραχυχρόνια είτε είναι κενά.
- Aνέγερση σε οικόπεδα που ανήκουν στο Δημόσιο νέων κατοικιών, με τη μέθοδο της αντιπαροχής. Ο ανάδοχος ανεγείρει με δικές του δαπάνες το κτίριο και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος του σε δικαιούχους, που θα επιλέγει η ΔΥΠΑ έναντι προκαθορισμένου μισθώματος.
Ο κρυμμένος θησαυρός
Στις τράπεζες θεωρούν ότι ακόμη κι αν τρέξουν με ταχύτητα οι παραπάνω δράσεις, θα χρειαστεί αρκετός χρόνος για να φανούν τα πρώτα ουσιαστικά αποτελέσματα στο μέτωπο των τιμών πώλησης και των ενοικίων. Οι αρμόδιες διευθύνσεις τους πιστεύουν ότι σημαντική συμβολή στην επίλυση του στεγαστικού προβλήματος μπορεί να έχει η ταχύτερη επιστροφή στην αγορά κατοικιών που συνδέονται με τον έναν ή τον άλλον τρόπο με τα κόκκινα δάνεια. Συγκεκριμένα:
- Οι τράπεζες έχουν αποκτήσει μέσω των πλειστηριασμών περί τις 15.000 κατοικίες από το 2018 έως και σήμερα. Ωστόσο, η εν συνεχεία αξιοποίησή τους σε πολλές περιπτώσεις απαιτεί αρκετό χρόνο. Κι αυτό διότι προϋποθέτει την ολοκλήρωση της γραφειοκρατικής διαδικασίας για τη μεταβίβαση, τη νομιμοποίηση τυχόν αυθαιρεσιών, αλλά και την αποκατάσταση πιθανών ζημιών, πριν τεθούν προς πώληση. Επίσης δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που πρέπει να γίνει και έξωση στον πρώην ιδιοκτήτη του ακινήτου. Τα θέματα αυτά συζητήθηκαν στη συνάντηση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κωστή Χατζηδάκη με εκπροσώπους των servicers την περασμένη Παρασκευή. Οι τελευταίοι ζήτησαν την ανάληψη πρωτοβουλιών για τη μείωση του χρόνου μεταξύ ενός πλειστηριασμού και της επιστροφής ενός ακινήτου στην αγορά στους 2-3 μήνες από έως και 12 μήνες σήμερα.
Οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις εκτιμούν ότι υπάρχουν χιλιάδες εγκαταλελειμμένα σπίτια από κόκκινους δανειολήπτες που εξακολουθούν να λειτουργούν ως ενέχυρο για οφειλές που δεν εξυπηρετούνται. Σύμφωνα με πηγές από τον κλάδο, ένα αξιοσημείωτο ποσοστό των κατοικιών που βρίσκονται εκτός αγοράς, λόγω του ότι δεν έχει προχωρήσει ο πλειστηριασμός τους, είναι σήμερα άδεια.
Υπό την προϋπόθεση ότι θα επιτραπεί ο επιτόπιος έλεγχός τους και διαπιστωθεί ότι πράγματι δεν μένει κανείς σε αυτά, θα μπορούσαν να επισπευσθούν οι διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης και να αποκτηθούν από τους πιστωτές με αντάλλαγμα τη διαγραφή των χρεών των οφειλετών. Στη συνέχεια τα εν λόγω ακίνητα, αφού επισκευαστούν, ανακαινιστούν και νομιμοποιηθούν, δύναται να ομαδοποιηθούν και σε συνεργασία με την Πολιτεία να διατεθούν σε ομάδες του πληθυσμού που πληρούν συγκεκριμένα οικονομικά και κοινωνικά κριτήρια.
Τραπεζικά προγράμματα
Προγράμματα με καλύτερους όρους και επιτόκια προσφέρουν από τα τέλη του 2023 οι ελληνικές τράπεζες στη στεγαστική πίστη. Μέσω αυτών οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να χρηματοδοτήσουν την αγορά μιας κατοικίας με προνομιακά σταθερά επιτόκια διάρκειας 3-5 ετών και εξασφαλισμένα μειωμένα spreads για τη συνέχεια. Ταυτόχρονα, οι μεγάλοι όμιλοι εξετάζουν την αύξηση του ανώτατου ποσοστού χρηματοδότησης από το 80% σήμερα σε 90%, αποκλειστικά σε υποψήφιους δανειολήπτες, η πιστοληπτική αξιολόγηση των οποίων υποδεικνύει ότι το ρίσκο αθέτησης πληρωμών είναι χαμηλό.
Πάντως, οι αρμόδιες γενικές διευθύνσεις των πιστωτικών ιδρυμάτων κρατούν μικρό καλάθι και για την εφετινή χρονιά, μετά τη στασιμότητα που καταγράφηκε στις εκταμιεύσεις σε ετήσια βάση το 2023.
Εκτιμούν ότι μαζί με το πρόγραμμα «Σπίτι Μου», που βρίσκεται σε εξέλιξη, μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας υποβολής των αιτήσεων, οι συνολικές χορηγήσεις της κατηγορίας θα φτάσουν τα 1,8 δισ. ευρώ.
Από αυτά εκτιμάται ότι τα 1,3 δισ. ευρώ θα εκταμιευτούν από τις ίδιες και τα υπόλοιπα από τη ΔΥΠΑ που τρέχει τη δράση των φθηνών στεγαστικών δανείων για νέους έως 39 ετών.
