Η γενική εντύπωση της τελευταίας διετίας είναι ότι το εγχώριο real estate έχει αρχίσει να επανακάμπτει κατά κύριο λόγο χάρη στον ευρύτερο τομέα της φιλοξενίας, είτε αυτό αφορά ξενοδοχεία, εξυπηρετούμενες σουίτες ή και διαμερίσματα που συμμετέχουν στην πλατφόρμα Airbnb. Σε μεγάλο βαθμό αυτό αποτελεί τη νέα πραγματικότητα, ωστόσο τόσο τα logistics όσο και τα γραφεία καταγράφουν αξιοσημείωτες επιδόσεις.
Στον κλάδο των γραφείων, και ειδικότερα για την Αττική, παρατηρείται τελευταία έντονη κινητικότητα, με αύξηση 24% της συνολικής καταγεγραμμένης απορρόφησης χώρων από 56.500 τ.μ. το 2017 έναντι 70.000 τ.μ. και πλέον το 2018.
Παρατηρείται όμως και αύξηση στα μισθώματα, ιδιαίτερα στις προνομιούχες περιοχές και στα υψηλών προδιαγραφών κτίρια. Σήμερα, για παράδειγμα, τις υψηλότερες τιμές συναντάμε στο κέντρο της Αθήνας και στη λεωφ. Βασιλίσσης Σοφίας (έως €22 ανά τ.μ. τον μήνα) και αμέσως μετά επί της λεωφόρου Κηφισίας αλλά και στα ενδότερα (έως και €18 ανά τ.μ. τον μήνα). Οι προβλέψεις για το 2019 δείχνουν συνέχιση της αυξητικής τάσης, αν και με χαμηλούς ρυθμούς.
Τα παραπάνω είναι χωρίς αμφιβολία απόρροια πολλών παραγόντων.
Στο πεδίο της προσφοράς, παρατηρείται στενότητα και έλλειψη ποιοτικών χώρων, με ποσοστά διαθεσιμότητας μικρότερα του 5% στα βόρεια προάστια, την περιοχή δηλαδή που συγκεντρώνει το ήμισυ του κτιριακού αποθέματος γραφείων στο Λεκανοπέδιο. Με τη σειρά της, η στενότητα αυτή οφείλεται:
– Στην απουσία κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά την οκταετία της κρίσης/ύφεσης.
– Στη γενικότερη έλλειψη οικοπέδων – ειδικά όμως και οικοπέδων σε ρεαλιστικές τιμές.
– Στη μετατροπή παλαιότερων κτιρίων γραφείων σε ξενοδοχεία και εξυπηρετούμενες σουίτες. Αυτό είναι εντονότερο στο κέντρο αλλά και στα νότια προάστια (τρανό παράδειγμα η λεωφ. Συγγρού).
Στο πεδίο της ζήτησης, παρατηρείται πολύ μεγάλη κινητικότητα και τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:
– Ορισμένοι κλάδοι της οικονομίας, όπως τεχνολογία και χρηματοοικονομικές υπηρεσίες, αναπτύσσονται και αναζητούν μεγαλύτερους χώρους.
– Οι περισσότερες πολυεθνικές προσαρμόζονται στα νέα πρότυπα που ακολουθούνται και στο εξωτερικό και αναζητούν γραφεία με τα λιγότερα δυνατόν επίπεδα (πλάκα 800-1.000 τ.μ.) και ανοιχτή διαρρύθμιση (open plan).
– Το ισοζύγιο των εταιρειών (εγγραφές μείον διαγραφές) εμφανίζεται θετικό, έχοντας μάλιστα υπερτριπλασιαστεί μέσα στη χρονιά που διανύουμε. Πράγματι, οι εγγραφές νέων εταιρειών στο Γενικό Εμπορικό Μητρώο ανήλθαν στο υψηλότερο σημείο τους από το 2014, ξεπερνώντας τις 31.000 μέσα στο 11μηνο (2018). Αντίστοιχα οι διαγραφές διαμορφώθηκαν στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων ετών, <17.000 μέσα στο ίδιο 11μηνο. Τα στοιχεία αυτά, βέβαια, σε μεγάλο βαθμό αντανακλούν και τον εξορθολογισμό/εκκαθάριση που έχει συντελεστεί όλα τα προηγούμενα χρόνια της δυσπραγίας. Ενθαρρυντικό, σε κάθε περίπτωση, το γεγονός ότι φέτος μόνο το ¼ των νέων εγγραφών αφορούν σε ατομικές επιχειρήσεις ενώ στις διαγραφές οι ατομικές αποτελούν τα 2/3 του συνόλου.
Εχει αυξηθεί κατακόρυφα το μερίδιο των έτοιμων γραφείων (instant offices) που αποτελούν εξαιρετική προσωρινή λύση για νέα σχήματα – ενίοτε και για startups.
Πέρα από αυτά, είναι σκόπιμο να επισημανθούν και οι ποιοτικές αλλαγές στη λειτουργία των γραφειακών χώρων και στον τρόπο που τους αντιμετωπίζουν ολοένα και περισσότερο οι επιχειρήσεις.
Σήμερα, οι λέξεις-κλειδιά είναι ευελιξία & προσαρμογή και μάλιστα σε πρόσφατη μελέτη της η Jones Lang LaSalle αναφέρει ότι μέσα στο 2017 τα ευέλικτα γραφεία αυξήθηκαν κατά 29% σε σχέση με το 2015 στην Ευρώπη, προσθέτοντας περί τα 620.000 τετραγωνικά μέτρα στο συνολικό απόθεμα. Την πρωτιά σε τέτοιους χώρους έχει σήμερα το Αμστερνταμ, με ποσοστό 6% στο σύνολο των γραφείων της πόλης. Γεγονός πάντως είναι ότι τέτοιοι ευέλικτοι χώροι τείνουν να συγκεντρώνονται στο κέντρο της κάθε πόλης (μερίδιο 60% κατά μέσο όρο).
Είναι αλήθεια ότι οι έννοιες αυτές εξαπλώνονται με ταχύτατους ρυθμούς, έχοντας ξεκινήσει στην πλειονότητά τους από τις ΗΠΑ:
– Τα εναλλασσόμενα γραφεία (hotdesks), εκείνα δηλαδή όπου οι εργαζόμενοι εναλλάσσονται για τη χρήση τους, καθώς δεν υπάρχουν παρά ελάχιστα μόνιμα γραφεία, αποτελούν πλέον επιλογή και για μέρος του εργασιακού περιβάλλοντος πολλών επιχειρήσεων και είναι μια πρακτική που ακολουθείται και στη χώρα μας την τελευταία 5ετία.
– Πιο πρόσφατη είναι η δημιουργία συνεργατικών γραφειακών χώρων (coworking set-ups), που αποτελούν ελκυστική επιλογή για αυτοαπασχολούμενους επαγγελματίες, νεοφυείς επιχειρήσεις αλλά και πιο παραδοσιακούς κλάδους. Σε αυτούς τους χώρους συνυπάρχουν αρμονικά χωρίς να συνεργάζονται άτομα διαφορετικών ειδικοτήτων, κλάδων, εταιρειών κ.λπ. και κατά τα φαινόμενα η νέα αυτή τάση έχει ήδη αποκτήσει ένθερμους οπαδούς, καθώς πέρα από την ευελιξία προσφέρει εργασιακό περιβάλλον και ελεγχόμενο κόστος σε άτομα που υπό άλλες συνθήκες δεν θα είχαν το πλεονέκτημα της στέγης ή και της συναναστροφής.
Χωρίς αμφιβολία, τέτοιες εξελίξεις που αποτελούν κατά κάποιον τρόπο καινοτομία σήμερα θα θεωρούνται δεδομένες στο μέλλον. Και θα λαμβάνονται σοβαρά υπόψη από κατασκευαστές και επενδυτές, προσδίδοντας αξία στα κτίρια που τις εφαρμόζουν.
Η κυρία Δίκα Αγαπητίδου είναι γενική διευθύντρια της JLL – ΑΘΗΝΑΪΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ.
