Το 2018 που αποχαιρετούμε, ήταν ένα έτος το οποίο χαρακτηρίστηκε από μεγάλες αντιθέσεις. Η χώρα βγήκε από το μνημόνιο και οι τράπεζες πέρασαν τα AQRs, από την άλλη όμως οι αγορές αντέδρασαν με σκεπτικισμό. Η ανεργία συνέχισε να μειώνεται, παραμένει ωστόσο σε υψηλά επίπεδα και η αποκλιμάκωση αυτής είναι αργή. Η όποια βελτίωσή της οφείλεται κυρίως σε ευέλικτες μορφές εργασίας που συνδέονται με εργασιακή ανασφάλεια. Παράλληλα, το brain drain συνεχίζεται, ενώ για πρώτη φορά είχαμε και αρνητικό ισοζύγιο γεννήσεων – θανάτων.
Από την άλλη, για πρώτη φορά το ΑΕΠ αναμένεται να παρουσιάσει σχετικά ικανοποιητική αύξηση, της τάξης του 2%, με τη συνέχιση της ανόδου του τουρισμού να συμβάλλει κατά τρόπο ουσιώδη σε αυτό, ενώ παράλληλα το πρόγραμμα της «Χρυσής Βίζας» αναδεικνύεται ως ένα από τα ελκυστικότερα παγκοσμίως.
Από τη μεριά τους, οι τράπεζες εμφάνισαν έντονη κινητικότητα ως προς την αντιμετώπιση του θέματος των κόκκινων δανείων που περιλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκιά τους, αλλά επίσης και για την εξασφάλιση της κεφαλαιακής τους επάρκειας.
Στο σημείο αυτό, αξίζει να σημειωθεί η εικόνα που παρουσιάζει κατά το δεύτερο μισό του 2018 το παγκόσμιο οικονομικό περιβάλλον. Η ασάφεια γύρω από την τελική μορφή του Brexit σε συνδυασμό με την αβεβαιότητα που σχετίζεται με την ιταλική οικονομία, αλλά και την ευρύτερη αστάθεια που εμφανίζεται ως απόρροια του εμπορικού πολέμου μεταξύ ΗΠΑ και Κίνας, συμβάλλουν καθοριστικά στην αύξηση της μεταβλητότητας στις αγορές. Τα ανωτέρω ωθούν προς μια πιο επιφυλακτική στάση εκ μέρους των επενδυτών απέναντι σε οικονομίες υψηλότερου ρίσκου, όπως αυτή της Ελλάδας.
Βέβαια, ως αντιστάθμισμα, μετά από δέκα χρόνια κρίσης τα ελληνικά ακίνητα αποτιμώνται ιδιαίτερα ελκυστικά, πόσο μάλλον συγκριτικά με άλλες αγορές που δεν έμειναν εκτός της ανοδικής πορείας που καταγράφηκε τα τελευταία χρόνια. Το στοιχείο αυτό σε συνδυασμό με την εξομάλυνση του οικονομικού κλίματος έχει πλέον επίπτωση στην ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία δείχνει σαφείς ενδείξεις ολοκλήρωσης της καθοδικής φάσης του κύκλου στην αγορά των ακινήτων, με προσδοκίες σταδιακής ανάκαμψης.
Εστιάζοντας στις επιμέρους κατηγορίες, κατά το 2018 τα οικιστικά ακίνητα παρουσίασαν θετική εικόνα, με εμφανείς αυξήσεις σε συγκεκριμένα είδη ακινήτων και περιοχών. Η σχετική τάση επιβεβαιώνεται και από τους δείκτες οικιστικών ακινήτων, τόσο της Eurobank Property Services όσο και της Τράπεζας της Ελλάδος, οι οποίοι κατά τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2018 κατέγραψαν αύξηση τιμών.
Η αγορά των οικιστικών ακινήτων έχει σαφώς ωφεληθεί από τη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις, την αξιοποίηση της golden visa αλλά επίσης και τις ελκυστικές τιμές στις οποίες ακόμα διατίθεται ένα μεγάλο πλήθος ακινήτων.
Οσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, αυξήσεις καταγράφονται στα ποσοστά πληρότητας αλλά και στα ενοίκια prime γραφείων, καταστημάτων και χώρων logistics, τόσο στην Αθήνα όσο και σε άλλες περιοχές. Παράλληλα, συνεχίζεται η καθοδική πορεία των αποδόσεων που απαιτούν οι επενδυτές προκειμένου να αποκτήσουν τέτοια ακίνητα.
Γενικότερα, παρουσιάστηκε μεγάλη κινητικότητα, με τις ΑΕΕΑΠ και άλλους επενδυτές να ερευνούν για ακίνητα με ελκυστικά χαρακτηριστικά και χαμηλές αποτιμήσεις, αρκετά από τα οποία, όπως προκύπτει, σχετίζονται με κόκκινα δάνεια. Εξ ου και το έντονο ενδιαφέρον που επίσης καταγράφεται και από τη μεριά διεθνών επενδυτικών κεφαλαίων για τα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων με ακίνητα ως εξασφάλιση αλλά και για ακίνητα τα οποία ήδη έχουν περιέλθει στην ιδιοκτησία των ελληνικών τραπεζών. Τέλος, πόλο έλξης των επενδυτών αποτέλεσαν τα ξενοδοχειακά ακίνητα και το 2018.
Οι προοπτικές για το 2019 είναι κατ’ αρχήν θετικές, καθώς το ενδιαφέρον των συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων παραμένει σημαντικό. Ενδεικτική είναι η βελτίωση της ελκυστικότητας της αγοράς της Αθήνας και η κατάταξη, βάσει των προοπτικών της, στη 14η θέση σε σχετική έρευνα του ULI σε συνεργασία με την PwC, σε αντίθεση με την 29η θέση που κατέλαβε στην αντίστοιχη έρευνα του προηγούμενου έτους. Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στις σχετικές προβλέψεις της Διεύθυνσης Ερευνας και Ανάλυσης της EPS.
Γενικότερα, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται σε μια περίοδο μετασχηματισμού λόγω των νέων συμμετεχόντων που εισέρχονται σε αυτήν αλλά και της τεχνολογικής αλλαγής.
Ωστόσο, πρέπει να υπάρχουν οι κατάλληλες προϋποθέσεις στο διεθνές οικονομικό περιβάλλον προκειμένου να μην ανακοπεί η θετική πορεία που ήδη καταγράφεται. Βασική είναι η μη εμφάνιση κάποιου εξωτερικού οικονομικού σοκ που θα αποτρέψει τις επενδύσεις στην ελληνική αγορά.
Οσον αφορά το εσωτερικό της χώρας, το γεγονός ότι το 2019 είναι έτος κατά το οποίο θα πραγματοποιηθούν εκλογικές αναμετρήσεις μπορεί να λειτουργήσει ανασταλτικά στο momentum που έχει διαμορφωθεί και συμβάλλει στην επιτάχυνση της ανάκαμψης.
Ανεξαρτήτως των αναμενόμενων εξελίξεων είναι απαραίτητη η επίλυση χρόνιων ζητημάτων που παραμένουν πιεστικά και αποτελούν απαραίτητη προϋπόθεση για μια ουσιαστική μακροπρόθεσμη ανάπτυξη. Η πρόοδος στο μέτωπο των διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων, της ενθάρρυνσης και της προστασίας των επενδύσεων, αλλά και εκλογίκευσης της φορολογίας, είναι απαραίτητες.
Χωρίς αμφιβολία, ο περιορισμός των παραγόντων που λειτουργούν ως αντικίνητρα στην πραγματοποίηση μακροχρόνιων επενδύσεων θα συμβάλει στη βελτίωση του κλίματος τόσο στην οικονομία γενικά όσο και στο ελληνικό real estate ειδικότερα.
Ο κ. Δημήτρης Ανδρίτσος είναι διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services.
