Περνώντας το κατώφλι του 2019, η επόμενη χρονιά για την ελληνική αγορά ακινήτων φαντάζει ιδιαίτερα ελπιδοφόρα.
Μετά από τεράστια πτώση αξιών και παρατεταμένη στασιμότητα της αγοράς με περιορισμένη συναλλακτική δραστηριότητα και μετά την εκκίνηση διαδικασίας αναζωογόνησης και ανόρθωσης της αγοράς, ήδη είναι εμφανές ότι σταδιακά μπαίνουμε σε περίοδο ισχυρής ανάκαμψης αξιών και δραστηριότητας.
Τα χρόνια της κρίσης και της κτηματαγοράς, δηλαδή από το 2008-2014 και 2015-2017, τα κύρια αίτια της πτώσης και του παγώματος των συναλλαγών ήταν τα εξής:
1. Η οικονομική αστάθεια και αναπτυξιακή καχεξία που απέτρεψαν τους ξένους επενδυτές να επενδύσουν.
2. Η πολιτική των ελληνικών κυβερνήσεων δεν αναγνώρισε πόσο σημαντική είναι η κτηματαγορά για την ελληνική οικονομία και κοινωνία και συνέχισε να επιβαρύνει κάθε διαδικασία που άπτεται των ακινήτων αλλά και να απομυζά από μια αγορά ήδη σε κρίση.
3. Η υπερ-φορολόγηση, συχνά δομημένη με πολλά λάθη, ανάγκασε πολλούς ιδιοκτήτες σε πωλήσεις και στέρησε άδικα τη συναλλακτική ικανότητα από πολλούς ιδιοκτήτες, ελαχιστοποίησε το εγχώριο αγοραστικό και επενδυτικό ενδιαφέρον.
4. Η ανυπαρξία τραπεζικής χρηματοδότησης και η προσπάθεια των τραπεζών στην αρχή της κρίσης να αυξήσουν την τιμολόγηση των δανείων τους και μετά από κάποια στιγμή η πίεση από τις τράπεζες για διατήρηση των χρηματοδοτήσεων τις οποίες είχαν δώσει χωρίς συγκεκριμένο σχέδιο ουσιαστικής βιωσιμότητας αλλά και χωρίς ρεαλιστική διέξοδο για τους δανειολήπτες.
5. Οι αλλεπάλληλες μειώσεις μισθωμάτων και το πλήθος περιπτώσεων μη τήρησης των μισθωτικών υποχρεώσεων.
Αποτέλεσμα της ιδιαίτερα ζημιογόνου αυτής πορείας ήταν η απώλεια συνολικής αξίας ίσως μέχρι και €2 τρισ. κατά πρόχειρους υπολογισμούς.
Μετά από μια αρχική θετική αντίδραση της αγοράς το 2014, η οποία ανακόπηκε από την πολιτική και οικονομική αναταραχή του 2015, από το 2017 έχει αρχίσει να προκύπτει σταδιακά η αντιστροφή κάποιων από τους παραπάνω παράγοντες, οδηγώντας σε σταθερά ανοδική πορεία της κτηματαγοράς αλλά και σε σταδιακή αναζωογόνησή της.
Βασικοί παράγοντες που έφεραν αυτή την ανάκαμψη ήταν οι εξής:
1. Πρώτα απ’ όλα η οικονομική αβεβαιότητα αντικαταστάθηκε από τη σταθερότητα και κάποιες θετικές προοπτικές ανάπτυξης διαφάνηκαν δεδομένης της σημαντικής ανάπτυξης του ελληνικού τουρισμού και ναυτιλίας και παρεπόμενων δραστηριοτήτων αλλά και λόγω της αποδοχής από την ελληνική κυβέρνηση του συνόλου των όρων που είχαν συμφωνηθεί με τους Θεσμούς.
2. Οι ελληνικές κυβερνήσεις αλλά και η αντιπολίτευση μετά από πολλά χρόνια άρχισαν να υιοθετούν ρητορική και θέσεις που μειώνουν τα βάρη στην ιδιοκτησία.
3. Ως προς την υπερ-φορολόγηση, η αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών σε ύψη κοντύτερα με τις αξίες συναλλαγών παρά τα σφάλματά της δημιούργησε θετικότερες συνθήκες. Παράλληλα η αντιπολίτευση αλλά ακολουθώντας τις διακηρύξεις της και η κυβέρνηση υιοθετούν θετική ρητορική ως προς μέτρα με τα οποία θα αναζωογονήσουν την αγορά ακινήτων, όπως π.χ. η αναστολή εφαρμογής του ΦΠΑ στα ακίνητα.
4. Οι τράπεζες έχουν αρχίσει να χρηματοδοτούν σε κάποιον βαθμό την επένδυση σε ακίνητα και υπό όρους την ανάπτυξη ακινήτων με ανταποδοτικές χρήσεις στις σημερινές συνθήκες. Παράλληλα η εκκίνηση των διαδικασιών εξορθολογισμού του ενεργητικού τους τις οδηγεί σε στρατηγικές εύλογης αναδιάρθρωσης ή πώλησης δανείων και όπου δεν υπάρχει άλλη λύση πώλησης των ακινήτων μέσω πλειστηριασμού. Αυτές οι διαδικασίες οδηγούν στην αναζωογόνηση της δραστηριότητας στην αγορά απαλλάσσοντας σε πολλές περιπτώσεις και δανειολήπτες από προβληματικές συνθήκες.
5. Τα μισθώματα έχουν προσαρμοστεί σχεδόν συνολικά σε συνθήκες αγοράς και πλέον ανακάμπτουν στις κατηγορίες ακινήτων όπου η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά χώρων, όπως στα τουριστικά, εμπορικά και οικιστικά ακίνητα σε τουριστικούς προορισμούς και τα καλής ποιότητας γραφειακά ακίνητα.
Δεδομένων των παραπάνω, σήμερα χιλιάδες ξένοι ιδιώτες επενδυτές ενδιαφέρονται και προχωρούν σε αγορά ακινήτων με σκοπό είτε την επένδυση στην ανερχόμενη ελληνική αγορά είτε την εξασφάλιση άδειας παραμονής ή και κατοικίας.
Παράλληλα αρκετοί μεγάλοι ιδιώτες επενδυτές προχωρούν στην αγορά ακινήτων με σκοπό την αξιοποίηση προκειμένου να εκμεταλλευτούν τις ευκαιρίες από τη ζήτηση τόσο για αγορά αλλά και για μισθωτική εκμετάλλευση. Ξεκινώντας με το κέντρο της Αθήνας έχουν πλέον προκύψει αγορές με τέτοιο ενδιαφέρον στα κέντρα πολλών τουριστικών πόλεων και περιοχών της χώρας.
Τέλος, πλειάδα μεγάλων ιδιωτών επαγγελματιών και θεσμικών επενδυτών ακινήτων πραγματοποιούν ή προετοιμάζουν επενδύσεις σε ελληνικά επενδυτικά ακίνητα εισοδήματος. Οι περισσότεροι είναι Ισραηλινοί, Αμερικανοί και Αγγλοι, ενώ υπάρχει ενδιαφέρον και από άλλες χώρες της Ευρώπης και της Ασίας.
Στον κλάδο του τουρισμού με δεδομένη τη συνεχή αύξηση των τουριστών που επισκέφθηκαν την Ελλάδα το 2019 και ανήλθαν σε σχεδόν 30 εκατομμύρια, εξελίσσεται πλειάδα επενδύσεων είτε σε σχέση με υφιστάμενα ξενοδοχεία είτε στις πιο ώριμες αγορές νέα έργα ανάπτυξης ξενοδοχειακών και τουριστικών συγκροτημάτων.
Μετά από πολλά έτη υπομονής στην ελληνική αγορά ακινήτων το 2019 μπαίνει δυνατό.
Ο κ. Γιάννης Περρωτής είναι διευθύνων σύμβουλος του ομίλου CBRE – Atria Greece.
