Και η Εύβοια, εκτός από την Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά πάνω από 3.100 κατοίκους, ανήκει στο νέο αυξημένο όριο των 800.000 ευρώ για τη χορήγηση άδειας διαμονής μέσω του προγράμματος Golden Visa, όπως διευκρίνισε η Γενική Γραμματεία Μεταναστευτικής Πολιτικής στις οδηγίες που απέστειλε στις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις της χώρας.

Θυμίζουμε ότι από την 1η Σεπτεμβρίου 2024, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα λειτουργεί με σημαντικές αλλαγές για το πρόγραμμα Golden Visa, καθώς ισχύουν τα αυξημένα όρια επένδυσης για τη χορήγηση άδειας διαμονής σε πολίτες τρίτων χωρών.

Νέα όρια επένδυσης για τη χορήγηση Golden Visa

Ειδικότερα, αναφέρεται ότι «για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου και για τα νησιά με πληθυσμό, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, πάνω από 3.100 κατοίκους, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα των συμβάσεων της περ. δ) της παρ. 1 του άρθρου 100 του ν. 5038/2023 καθορίζονται σε 800.000 ευρώ. Σημειώνεται, σε συνέχεια ερωτημάτων, ότι η Εύβοια συνιστά νησιωτική περιοχή, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις, και υπάγεται στο όριο των 800.000.»

Επιπλέον, ορίζεται ότι σε περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας στις προαναφερόμενες περιοχές, αυτή πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο, ενώ αν πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τετραγωνικών μέτρων.

Για τις λοιπές περιοχές της χώρας η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα για τις περιπτώσεις σύναψης μακροχρόνιας σύμβασης μίσθωσης ή χρονομεριστικής μίσθωσης τουριστικού καταλύματος, καθορίζονται στο ποσό των 400.000 ευρώ. Ομοίως και εδώ ορίζεται ότι σε περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας, αυτή πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο, ενώ αν πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τετραγωνικών μέτρων.

Ο περιορισμός της ελάχιστης επιφάνειας δεν εφαρμόζεται στις περιπτώσεις μη δομημένης ακίνητης περιουσίας ή ακινήτου για το οποίο δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια (ενδεικτικά αναφέρεται οικόπεδο, γήπεδο).

Ας σημειωθεί ότι μέχρι πρότινος το όριο που ίσχυε ήταν 500.000 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια και τα νότια προάστια (όχι όμως και στον Πειραιά ή, για παράδειγμα, τα δυτικά προάστια), τον δήμο Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο και τη Σαντορίνη – και 250.000 για όλες τις υπόλοιπες.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι για τις περισσότερες από τις παραπάνω περιοχές το όριο αυξήθηκε κατά 300.000, όμως σε κάποιες, όπως ο Πειραιάς, το όριο εκτινάχθηκε κατά 550.000 ευρώ.

Για τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, το ελάχιστο όριο επένδυσης αυξήθηκε κατά 150.000, αφού ήταν 250.000 ευρώ πριν τον νέο νόμο.

Οι εξαιρέσεις

Υπάρχουν ωστόσο δύο σημαντικές εξαιρέσεις από τα νέα όρια: Αφορούν ακίνητα που αλλάζουν χρήση και διατηρητέα κτίρια.

Αυτό σημαίνει ότι το ελάχιστο ποσό επένδυσης παραμένει στις 250.000 ευρώ στις εξής περιπτώσεις:

  • Ακίνητο όπου επιτρέπεται αλλαγή χρήσης σε κατοικία
  • Ακίνητο που αποτελεί βιομηχανικό κτίριο ή τμήμα βιομηχανικού κτιρίου, εφόσον δεν έχει λειτουργήσει ως τέτοιο τα τελευταία πέντε έτη.
  • Διατηρητέο κτίριο ή τμήμα διατηρητέου κτιρίου προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή και εφόσον ολοκληρωθεί η αποκατάσταση ή ανακατασκευή.
  • Η εξαίρεση αυτή αφορά όλη την ελληνική επικράτεια.

Να σημειωθεί ότι για τις αλλαγές χρήσης, δηλαδή από βιομηχανική σε οικιστική κ.λπ., όπως και για τα διατηρητέα δεν προβλέπονται ελάχιστα όρια τετραγωνικών για τα προς πώληση ακίνητα.

Περιορισμοί στη χρήση ακινήτων για Airbnb

Αξίζει να αναφερθεί ότι μια σημαντική αλλαγή που ενσωματώνεται με τον νέο νόμο είναι η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ. μέσω Airbnb) και της υπεκμίσθωσης των ακινήτων που αποκτούνται μέσω της Golden Visa.

Μεταβατικές διατάξεις

α) Για τις αγοραπωλησίες που διενεργούνται από 1η Σεπτεμβρίου 2024 και εντεύθεν δεν υφίστανται μεταβατικές ρυθμίσεις και ως εκ τούτου το τίμημα θα πρέπει να έχει καταβληθεί ολοσχερώς πριν την υποβολή της αίτησης για την χορήγηση της άδειας διαμονής.

β) Για τις αγοραπωλησίες που διενεργήθηκαν στο πλαίσιο των μεταβατικών διατάξεων του άρθρου 92 του ν. 5007/ 2022, ήτοι αυτές που αφορούν στην διατήρηση του τιμήματος στις 250.000 ευρώ, αντί του ορισθέντος από το άρθρο 91 του ν. 5007/2022 ποσού των 500.000 ευρώ και σε περισσότερα του ενός ακίνητα αντί της ορισθείσας επένδυσης σε ένα ακίνητο, χωρίς να έχει καταβληθεί το τίμημα ολοσχερώς, κρίσιμο ορόσημο αποτελεί η ημερομηνία πίστωσης της τράπεζας του αγοραστή με την αποστολή του ποσού της προκαταβολής 10% σε λογαριασμό του πωλητή, είτε βάσει υπογραφής συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, είτε με υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού βεβαίας χρονολογίας.

Εν προκειμένω, για τις Περιφερειακές Ενότητες Βορείου, Κεντρικού και Νοτίου Τομέα Αθηνών και τον Δήμο Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης της Περιφέρειας Αττικής, τον Δήμο Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας και τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Σαντορίνης της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου η προκαταβολή ύψους δέκα τοις εκατό (10%) επί του τιμήματος αγοράς ή μίσθωσης ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών κατοικιών, για επένδυση με ελάχιστη αξία κτήσης τις 250.000 ευρώ σε ένα ή περισσότερα ακίνητα πρέπει να έχει καταβληθεί μέχρι την 31η Ιουλίου 2023 και να έχει ολοκληρωθεί η επένδυση έως την 30η Απριλίου του 2024.

Σημειώνεται ότι η έννοια της ολοκλήρωσης της επένδυσης αφορά στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και στην ολοσχερή καταβολή του τιμήματος αγοράς, ενώ η μεταγραφή του συμβολαίου (και της πράξης εξόφλησης, στην περίπτωση μεταγραφής αυτής) δύναται να πραγματοποιηθεί μεταγενέστερα και σε κάθε περίπτωση πριν την έκδοση της μόνιμης άδειας διαμονής του επενδυτή.

Αν δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακίνητου ή των ακινήτων της ως άνω παραγράφου, ο πολίτης τρίτης χώρας δύναται να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε έτερο ή έτερα ακίνητα, με ελάχιστη αξία επένδυσης διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ και πάντως όχι πέραν της 30ής Απριλίου 2024 σύμφωνα με τα ανωτέρω.

γ) Σε πολίτες τρίτων χωρών που επένδυσαν σε ακίνητα μετά την 31η Ιουλίου 2023 και έως την 5/4/2024, ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 5100/2024 δεν παρέχεται δυνατότητα κατοχύρωσης δικαιώματος υπαγωγής σε μεταβατικές διατάξεις μέσω κατάθεσης προκαταβολής και για την υποβολή της αίτησης απαιτείται η πλήρης εξόφληση του προβλεπόμενου ποσού ανά περιφερειακή ενότητα της χώρας και να αφορά σε ένα ή περισσότερα ακίνητα κατά περίπτωση.

δ) Για τις αγοραπωλησίες που διενεργούνται στο πλαίσιο των μεταβατικών διατάξεων του άρθρου 64 παρ. 4 του ν. 5100/ 2024, ήτοι αυτές που αφορούν i) στην διατήρηση του τιμήματος στις 500.000 ευρώ στις Περιφερειακές Ενότητες Βορείου, Κεντρικού και Νοτίου Τομέα Αθηνών και τον Δήμο Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης της Περιφέρειας Αττικής, τον Δήμο Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας και τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Σαντορίνης της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου και ii) στην διατήρηση του τιμήματος στις 250.000 στις λοιπές περιοχές της χώρας, μετά την 5η Απριλίου 2024, παρέχεται η δυνατότητα ολοκλήρωσης της επένδυσης έως την 31/12/2024 υπό την προϋπόθεση ότι έχει κατατεθεί προκαταβολή ύψους δέκα τοις εκατό (10%) επί του τιμήματος αγοράς ή μίσθωσης ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών κατοικιών σε ένα ακίνητο και έχει συνταχθεί σχετικό προσύμφωνο βεβαίας χρονολογίας μέχρι την 31η Αυγούστου 2024.

Πηγή: OT.GR