Χρυσή βίζα. Ευκαιρία 24ων καρατιών ή άνθρακας ο θησαυρός; Οξυγόνο σε μια υποτονική αγορά ακινήτων που παρέμεναν αδιάθετα κι ανεκμετάλλευτα ή παράγοντας αποσταθεροποίησης με ανυπολόγιστες συνέπειες για τον μέσο πολίτη στην προσπάθεια για εξασφάλιση κατοικίας σε ανεκτικές και προσγειωμένες τιμές;
Στο φινάλε της πρώτης δεκαετίας εφαρμογής του μέτρου που είχε θεσμοθετηθεί με γνώμονα την τόνωση της κτηματαγοράς, ο μεγάλος κύκλος διαλόγου για την παροχή Golden Visa από το ελληνικό κράτος έχει ανοίξει κι άλλο, δεδομένης της στεγαστικής κρίσης που διαπιστώνεται τα τελευταία χρόνια στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας.
Οι γνώμες για τη χρησιμότητα διίστανται. Εκατέρωθεν επιχειρήματα στηρίζουν τις δύο αντίθετες απόψεις και η κυβέρνηση κινείται κάπου στη μέση, αναζητώντας λύσεις.
Ευθύνεται εν τέλει η αγορά ακινήτων από ξένους υπηκόους για το άλμα των τιμών ή οι ιδιοκτήτες δρουν ασύδοτα κι ανεξέλεγκτα, βασιζόμενοι στην τεράστια ζήτηση;
Το Βήμα εξετάζει τα δεδομένα, παραθέτει στοιχεία, αναλύει το ζήτημα από διαφορετικές πλευρές.
Τι είναι η Golden Visa
Το πρόγραμμα της Golden Visa υπόκειται στη νομοθεσία που ορίζει τις προϋποθέσεις για τις άδειες διαμονής στην Ελλάδα για υπηκόους τρίτων χωρών. Νόμο του κράτους αποτελεί αισίως από το 2013 με τις διατάξεις που αποτυπώθηκαν στο άρθρο 36Α του 4146. Αναδιατυπώθηκε με τον νόμο 4251 του 2014 κι έπειτα από μια σειρά αλλεπάλληλων τροποποιήσεων στα σχετικά άρθρα ισχύει ως σήμερα.
Κατά τον νομοθέτη, προβλέπεται η εξασφάλιση πενταετούς άδειας παραμονής στη χώρα και η δυνατότητα επέκτασης για ισόχρονη διάρκεια.
Δικαίωμα αίτησης έχουν όλοι οι μη Ευρωπαίοι πολίτες που έχουν συμπληρώσει το 18ο έτος της ηλικίας τους, διαθέτουν «καθαρό» ποινικό μητρώο και ιατρική ασφάλιση – ατομική ή οικογενειακή.
Οι όροι
Θεμελιώδης προϋπόθεση τόσο για την απόκτηση της Golden Visa όσο και για την επέκτασή της είναι:
- η αγορά ακινήτου αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ ή 500.000 (ανάλογα με την περιοχή).
- η δεκαετής μίσθωση καταλύματος ή επιπλωμένης τουριστικής κατοικίας συνολικής αξίας τουλάχιστον 250.000 ή 500.000 (ανάλογα με την περιοχή).
- η απόκτηση μετοχών εταιρίας με έδρα ή παράρτημα στην Ελλάδα αξίας τουλάχιστον 400.000 ευρώ.
- η αγορά κρατικών ομολόγων με ελάχιστη αξία κτήσης 400.000 ευρώ και υπολειπόμενη διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών μέσω πιστωτικού ιδρύματος εγκατεστημένου στην Ελλάδα.
Η διαδικασία ως την έγκριση ή την απόρριψη της αίτησης διαρκεί 3-4 μήνες.
Τα προνόμια της Golden Visa
Ο υπήκοος της τρίτης χώρας, του οποίου εγκρίνεται η αίτηση για την απόκτηση της Golden Visa, αποκτά τη δυνατότητα να συνοδεύεται και από τα μέλη της οικογένειάς του – παιδιά ως 21 ετών. Σε αυτά χορηγείται ατομική άδεια διαμονής η οποία έχει αντίστοιχη ισχύ με την άδεια διαμονής του συντηρούντος.
Μετά την έγκριση επιτρέπεται η ελεύθερη μετακίνηση εντός χώρας, όπως σε όλες τις χώρες (26) που διέπονται από τη συνθήκη Σένγκεν, χωρίς να είναι απαραίτητο κάποιο άλλο ταξιδιωτικό έγγραφο.
Επίσης παρέχεται πρόσβαση σε υπηρεσίες υγείας και εκπαίδευσης, πιθανή απαλλαγή φορολογίας ανάλογα το εισόδημα του κατόχου, δυνατότητα ενοικίασης του επενδυτικού ακινήτου, δυνατότητα κατοχής μετοχών και είσπραξης εισοδήματος από μερίσματα εταιρείας εγγεγραμμένης στην Ελλάδα, δικαίωμα υποβολής αίτησης για απόκτηση ιθαγένειας μετά από επτά χρόνια διαμονής.
Στην Ελλάδα ισχύουν δύο τύποι:
- των 500.000 ευρώ για ακίνητα σε Μύκονο, Σαντορίνη, Θεσσαλονίκη, Νότια Αθήνα, Βόρεια Αθήνα, Δήμο Αθηναίων.
- των 250.000 ευρώ για ακίνητα σε Πειραιά, Δυτική Αθήνα, υπόλοιπη Αττική, υπόλοιπη Ελλάδα.
Τα δημογραφικά στοιχεία αιτούντων και κατόχων
Από τη θεσμοθέτηση του μέτρου έχουν μεσολαβήσει περισσότερα από δέκα χρόνια. Ένα διάστημα επαρκές κι αρκούντως ενδεικτικό της ταυτότητας των όσων έδειξαν ως σήμερα ενδιαφέρον και πόσοι, στο τέλος, απέκτησαν Golden Visa.
Το Βήμα συνέλεξε όλα τα στοιχεία μέχρι την 10η Ιανουαρίου για την καταγωγή και το φύλο των αιτούντων, όπως επίσης για τις περιοχές που αγόρασαν ακίνητο.
Οι συνολικές αιτήσεις που είχαν κατατεθεί σε όλο αυτό το χρονικό φάσμα ήταν 25.140. Εξ αυτών κάλυπταν τις απαιτούμενες προδιαγραφές κι έγιναν δεκτές οι 17.184. Άρα το συνολικό ποσοστό εγκρίσεων από το Υπουργείο Μετανάστευσης είχε υπερβεί το 68% (68,35%).
Έχει ιδιαίτερη αξία το γεγονός πως μέσα στο 2023 κατατέθηκε σχεδόν το 34% των συνολικών αιτήσεων (8.516), εκτοξεύοντας το άθροισμα. Βέβαια συγκριτικά με ό,τι ίσχυε τα πρώτα εννέα χρόνια ισχύος του μέτρου, εγκρίθηκε το 21,1% (1.802) ρίχνοντας κατά πολύ τον μέσο όρο. Μέχρι τότε κυμαινόταν στο 92,5%. Άρα οι 9/10 είχαν λάβει θετική απόκριση από το ελληνικό κράτος, εξασφαλίζοντας μαζί κι όλα τα προνόμια της Golden Visa.
Η «επέλαση» της Κίνας
Ζώντας την καθημερινότητα του ελληνικού ιστού, δεν προκαλεί απορία το γεγονός πως, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, η πλειονότητα τόσο εκείνων που απευθύνθηκαν στη χώρα μας για Golden Visa όσο κι αυτών που την εξασφάλισαν κατάγονταν από την Κίνα.
Τουλάχιστον 6/10 σε καθεμιά από τις δύο επιμέρους κατηγορίες ήταν υπήκοοι της αχανούς ασιατικής χώρας, με το ποσοστό μεταξύ ανδρών και γυναικών να είναι μοιρασμένο – αν και οι γυναίκες ήταν ελάχιστα περισσότερες. Οι λόγοι της διαμόρφωσης αυτού του καθεστώτος εντοπίζονται στα πλεονεκτήματα που κερδίζει ο κάτοχος.
Πάντα ως τις 10/1, οι αιτήσεις που είχαν πρωτοκολληθεί κινούνταν πάνω από τις 15.000 (άρα το 62% επί των συνολικών) ενόσω οι 10.302 από αυτές (60% από το σύνολο) έφεραν σφραγίδα και υπογραφή εγκρίσεως. Ως εκ τούτου 2/3 Κινέζους που απευθύνθηκαν στην Ελλάδα κατάφεραν ν’ αποκτήσουν την πολυπόθητη Golden Visa.
Οι φερέγγυοι Ρώσοι και οι «ελεύθεροι» Βρετανοί
Η αριθμητική και ποσοστιαία απόσταση από τις υπόλοιπες χώρες είναι χαώδης. Για καμία εξ αυτών που ακολουθούν στο σχετικό χάρτη το ποσοστό δεν είναι διψήφιο. Επί παραδείγματι οι Τούρκοι υπήκοοι κάλυψαν οριακά το 8,1% του συνόλου των αιτούντων. Βέβαια ήταν παραπάνω από τους μισούς (58,92%) όσων η επένδυση στην Ελλάδα συνοδεύτηκε από την εξασφάλιση του πιστοποιημένου εγγράφου.
Το ποσοστό των Ρώσων υπηκόων είναι, πάντως, εκτός συναγωνισμού, καθώς σε αυτήν την πρώτη δεκαετία οι επιτυχείς αιτήσεις άγγιξαν το 95% (799 στις 843)! Αναμφίβολα αξία παρουσιάζει και το 74,1% των Βρετανών (396 στις 534), οι οποίοι μέσα από επενδύσεις στην Ελλάδα φρόντισαν να υποσκελίσουν το εμπόδιο του Brexit και να διατηρήσουν τα δικαιώματα ελεύθερης πρόσβασης σε όλη την Ευρωζώνη άνευ διαβατηρίου και άλλης βίζα.
Οι περιοχές με… Golden Visa
Άρρηκτα συνδεδεμένη με την αγορά ακινήτων ανά την ελληνική περιφέρεια η Golden Visa, αποκτά ξεχωριστή σημασία η «γεωγραφία» των αιτήσεων. Ενδιαφέρει αποκλειστικά η Αθήνα και γενικότερα η Αττική ή το υπόλοιπο της Ελλάδας προσελκύει ανάλογα τους ενδιαφερόμενους;
Εκ της κατανομής φαίνεται πως το 46% (11.513) όσων μπήκαν στη διαδικασία να ζητήσουν Golden Visa (χωρίς απαραίτητα να εγκριθεί το αίτημά τους) απευθύνθηκαν κατευθείαν στην Κεντρική Υπηρεσία του Υπουργείου Μετανάστευσης. Συνδυαστικά με το 26% (6.584) που κατέφυγε σε κατά τόπους υπηρεσίες της (αποκεντρωμένης διοίκησης) Αττικής, δημιουργεί την πεποίθηση πως το πλήθος των ακινήτων αγοράστηκε εντός του λεκανοπεδίου.
Συσσωρευτικά ήταν 18.097 οι αιτήσεις που μοιράστηκαν στα δύο αυτά «γκρουπ», με την αρμόδια υπηρεσία στο διαμέρισμα της Α’ Αθήνας να έχει λάβει 2.657 αιτήσεις σε αυτήν τη δεκαετία και στο αντίστοιχο του Πειραιά να ακολουθεί με τις δικές του 1.580.
Το υπόλοιπο 28% του ενδιαφέροντος είχε κατανεμηθεί ως εξής:
- Κρήτη (1.759, 7%) – Προηγούνται τα Χανιά (40,53%) και συνεχίζει το Ηράκλειο (33,20%).
- Μακεδονία / Θράκη (1.482, 6%) – Με πρώτη τη Θεσσαλονίκη (63,90%) και δεύτερη τη Χαλκιδική (19,91%)
- Πελοπόννησος / Δυτική Ελλάδα / Ιόνια (1.433, 6%) – Κρατά τα ηνία η Κέρκυρα (26,24%), πριν από την Κόρινθο (18,14%)
- Ήπειρος / Δυτική Μακεδονία (851, 3%) – Μπροστά η Άρτα (57,57%) κι ακολουθεί η Καστοριά (20,09%)
- Αιγαίο (760, 3%) – Προηγείται η Χίος (63,55%) κι έπεται η Σύρος (18,68%) περιλαμβάνοντας τις υπόλοιπες Κυκλάδες (Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος κλπ)
- Θεσσαλία / Στερεά Ελλάδα (758, 3%) – Με τα Τρίκαλα στην κορυφή (60,02%) και τον Βόλο αμέσως μετά (11,34%).
Καιρίδης στο Βήμα: «Η Golden Visa τόνωσε την αγορά, σε άλλη φάση η κτηματαγορά»
Το ζητούμενο εκ της παράθεσης όλων των στοιχείων είναι να διευκρινιστεί αν και πώς η εισροή κεφαλαίων από τρίτες χώρες, με τη χορήγηση της Golden Visa, έχει συνεπιδράσει στην έκρηξη των τιμών των ακινήτων γεννώντας από τον πυρήνα της μια στεγαστική κρίση με αναπόφευκτες συνέπειες για τους πολίτες.
Ο υπουργός Μετανάστευσης και Ασύλου, Δημήτρης Καιρίδης, υπογράμμισε στο Βήμα πως «το πρόγραμμα της Golden Visa υπήρξε εξαιρετικά πετυχημένο, φέρνοντας πολλά έσοδα στο δημόσιο ταμείο και πολλές επενδύσεις στη χώρα».
«Κι αυτό παρά τους περιορισμούς του, μιας και δεν δίνει άδεια εργασίας ούτε, βέβαια, διαβατήριο όπως συνέβη αλλού», όπως θέλησε να διευκρινίσει ο κ. Καιρίδης στη συνέχεια της επικοινωνίας μας.
«Το πρόγραμμα δεν αφορά επενδύσεις μόνον σε ακίνητα αλλά και σε χρηματοοικονομικές αξίες», συνέχισε να λέει ο υπουργός κι εστιάζοντας αποκλειστικά στα ακίνητα υποστήριξε πως η εφαρμογή του μέτρου «τόνωσε την αγορά όταν αυτή ήταν εξαιρετικά πιεσμένη τα χρόνια της κρίσης».
Επειδή όμως οι ισορροπίες έχουν πλέον διαφοροποιηθεί συγκριτικά με τα προηγούμενα χρόνια, ο κ. Καιρίδης θύμισε πως «πρόσφατα προχωρήσαμε στην αύξηση του ορίου σε 500.000 ευρώ για τις περιοχές με μεγάλη ζήτηση», αναγνωρίζοντας με σαφήνεια πως «σήμερα η κτηματαγορά βρίσκεται σε άλλη φάση».
Υψηλά ενοίκια, απλησίαστες τιμές
Πιθανόν αυτή η αύξηση της προαπαιτούμενης αγοράς ακινήτων να ήταν μια πρωτοβουλία που η κυβέρνηση θα έπρεπε να έχει λάβει κάπως νωρίτερα έτσι ώστε να δημιουργήσει μια ασπίδα προστασίας για χάρη μισθωτών ή αγοραστών. Όπως επεσήμανε, από την πλευρά του, στο Βήμα ο πρόεδρος του ΠΑΣΥΔΑ (Πανελλήνιος Σύλλογος Διαχειριστών Ακινήτων), Ανδρέας Χίου, «κατά τη γνώμη μου το χαμηλό όριο θα έπρεπε να έχει τοποθετηθεί από την αρχή στις 500.000 ευρώ. Αν ίσχυε, θα δούλευε πιο σωστά το μέτρο και θα έλυνε κάποια προβλήματα που δημιουργήθηκαν στη συνέχεια».
Από την άλλη ωστόσο ο κ. Χίου δεν συναίνεσε με την άποψη ότι θα πρέπει να εκτοξευτεί στο ένα εκατομμύριο, όπως κυκλοφορεί ως σενάριο, διότι «θα ήταν τελείως ανέφικτη μια τέτοια αύξηση για την Ελλάδα τη στιγμή που σε άλλες μεγάλες πόλεις και χώρες της Ευρώπης θα μείνει στο μισό εκατομμύριο».
Ο επικεφαλής του ΠΑΣΥΔΑ έκανε λόγο για «μια εξ αρχής ‘δαιμονοποίηση’ τόσο της Golden Visa όσο και της Airbnb», θεωρώντας πως ιδίως η πρώτη «δεν έχει επιδράσει αρνητικά» στο πρόβλημα της στέγασης. Κι αυτό διότι, όπως εξήγησε από την εμπειρία του «τα ακίνητα που αγοράζονται από ξένους επενδυτές είναι ως επί το πλείστον ακίνητα που χρήζουν κάποιας ανακαίνισης». Ή από την άλλη «ακίνητα που ήταν κλειστά και ανακαινίστηκαν».
Κατά τον κ. Χίου «ήταν η εύκολη λύση να μεταβιβάσουμε εκεί το πρόβλημα και να μην κοιτάξουμε από πού πηγάζει». Κατά τον ίδιο το ζήτημα «εδράζεται στο ότι δεν υπήρχε μια κοινωνική πολιτική στέγασης που θα μπορούσε να δώσει λύσεις από το ξεκίνημα».
Ούτε, όπως υποστήριξε ο πρόεδρος του Συλλόγου, «αυτά που ανακοινώθηκαν από την κυβέρνηση» αφήνουν πολλά περιθώρια αισιοδοξίας για την αυτορρύθμιση της αγοράς. «Ακούσαμε ότι θα δοθούν επιδοτήσεις 50-60 εκατομμυρίων. Αυτά τα χρήματα είναι ελάχιστα. Κάθε μέτρο είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά θα έπρεπε να ενισχυθούν. Και να έχουν έρθει νωρίτερα. Από 2018 ζητάμε σωστή κοινωνική πολιτική για τη στέγαση. Από τη στιγμή που πλέον το πρόβλημα έχει διογκωθεί, θα έπρεπε και τα ποσά των επιδοτήσεων να είναι ανάλογα».
«Δεν ακούσαμε τίποτα και για το μεγάλο πρόβλημα της φοιτητικής στέγασης, για δημιουργία φοιτητικών εστιών», συνέχισε ο κ. Χίου.
«Πολλά παραμένουν κλειστά γιατί δεν υπάρχουν χρήματα προς ανακαίνιση»
Ζητήσαμε παράθεση ορισμένων παραδειγμάτων που θα ενισχύσουν την προσφορά ρίχνοντας κατ’ επέκταση το αντίτιμο. «Είναι πολλές οι προτάσεις που έχουμε καταθέσει. Κοιτάζουμε το πρόβλημα στην πηγή του. Πώς και γιατί βάζει κάποιος το ακίνητό του στη βραχυχρόνια μίσθωση. Ποια είναι η ρίζα του κακού.
Όταν ο ιδιοκτήτης έχει το ακίνητό του και το μισθώνει για τρία χρόνια, το παραλαμβάνει σε άθλια κατάσταση και πρέπει να κάνει μια ανακαίνιση για να το επαναφέρει, καταλαβαίνει κανείς πως δεν θα το ξαναδώσει στη μακροχρόνια. Θα μπορούσε το κράτος να διασφαλίσει ότι ο ιδιοκτήτης και θα παίρνει τα ενοίκιά του, γιατί οι περισσότεροι φεύγουν τους τελευταίους μήνες αφήνοντας οφειλές, και θα λαμβάνει αποζημίωση όταν ο ενοικιστής τού προκαλεί ζημιά.
Θα ήταν ένας διττός τρόπος για να γυρίσουν αρκετοί ιδιοκτήτες στη μακροχρόνια μίσθωση. Τώρα ιδίως που έχουν ανέβει τα ενοίκια και δεν βρίσκονται στα επίπεδα της προηγούμενης δεκαετίας, το ’10 και το ’15, όταν ήταν στα τάρταρα. Και πάλι η αγορά θα αυτορυθμιζόταν. Έπειτα να δοθούν επιδοτήσεις για να ανακαινιστούν τα διαμερίσματα. Πολλά παραμένουν κλειστά γιατί δεν υπάρχουν χρήματα προς ανακαίνιση. Αυτά δεν μπαίνουν ούτε στη βραχυχρόνια.
Άρα πρέπει να δοθούν κίνητρα. Μια καλή επιδότηση ανακαίνισης με τον όρο να μπουν μόνο στην μακροχρόνια. Υπάρχουν πάρα πολλά εργαλεία πια. Άτοκα δάνεια ή φορολογικά μέτρα για όσα ανακαινιστούν και μπουν στη μακροχρόνια. Επιδότηση φερ’ ειπείν για το 50% και τρία χρόνια άνευ φόρου. Εννοείται ότι θα υπάρξει τεράστια προσφορά, οπότε η ζήτηση θα ισορροπήσει τις τιμές των ενοικίων».
«132.000 κενά διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας»
«Στο σύνολο της Ελλάδας είναι 897.000 οι κλειστές οικίες», μάς πληροφόρησε ακόμη ο κ. Χίου, συνεχίζοντας πως «στην Αθήνα υπάρχουν 132.000 κενά διαμερίσματα, όταν η AirbnB διαθέτει μόνο 12.000 σε βραχυχρόνια μίσθωση. Τα νούμερα είναι τεράστια. Πολλά απ’ αυτά τα κενά ανήκουν στον Δήμο και στο δημόσιο γενικά. Τα οποία δεν έχει ο Δήμος τα χρήματα να τα αξιοποιήσει.
Θα μπορούσε κάλλιστα να καλέσει κόσμο, να καλέσει επενδυτές για να γίνει μια αξιοποίηση από κοινού με τον Δήμο και να μπουν αυτά τα ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση. Να υπάρχει ένας περιορισμός: ότι αναλαμβάνουν κάποια να τα ανακαινίσουν για να τα βάλουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Και μ’ ένα αντίτιμο λογικό. Αν κάποιος τώρα σκεφτεί ότι 132.000 ακίνητα ξαφνικά θα μπουν μέσα στην αγορά, το ενοίκιο θα πέσει φυσικά».
Του νέου δημάρχου Αθηναίων, Χάρη Δούκα, του έχει ήδη κεντρίσει το ενδιαφέρον, μάθαμε. «Εμείς έχουμε αρχίσει και το Παρατηρητήριο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, στατιστικά στοιχεία δηλαδή πάνω σε χάρτες, για να δούμε πώς δημιουργείται η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας και σε ποιες περιοχές. Ενδιαφέρθηκε πάρα πολύ ο κ. Δούκας να δει και να μελετήσει τα στοιχεία. Είχαμε και μια συνάντηση προχθές στο Επιμελητήριο.
Κι αυτοί ενδιαφέρονται κάποιες περιοχές που έχουν αναπτυχθεί πάρα πολύ να μείνουν λίγο πίσω και ν’ αναπτυχθούν άλλες. Να προκύψει μια ισορροπία και να μοιραστεί η βραχυχρόνια και να όχι μόνο σε συγκεκριμένα σημεία. Έχουμε ήδη κάποιους χάρτες πειραματικά για Αθήνα και Κρήτη, πιστεύουμε ότι το πολύ μέχρι το Πάσχα θα έχουμε κάποια στοιχεία για να δημοσιοποιήσουμε μια έρευνα».
***
Λάμπει τελικά ό,τι είναι χρυσό;
