Το κλείσιμο του 2021 βρίσκει την ελληνική αγορά ακινήτων σε κατάσταση απόλυτου αναβρασμού που προκύπτει ως απόρροια της υπερβάλλουσας ρευστότητας στις παγκόσμιες χρηματαγορές με χαμηλά επιτόκια αλλά και επαπειλούμενες αυξήσεις επιτοκίων, της βελτίωσης της εικόνας της Ελλάδας στους διεθνείς επενδυτές, αλλά και ενός από τα υψηλότερα ποσοστά δημόσιου χρέους/ΑΕΠ στον κόσμο, άνω του 200%, των μέτρων τόνωσης της οικοδομικής δραστηριότητας, με ασάφεια όμως ως προς τη διάρκειά τους και των επιπτώσεών τους, της περιορισμένης προσφοράς κατοικίας στην Ελλάδα και της δυσκολίας στέγασης των οικονομικά πιο αδυνάτων και μεσαίων τάξεων, της αντοχής του ελληνικού τουρισμού, παρά την πανδημία και των ειδικών συνθηκών που επέβαλε η πανδημία, αλλά και των νέων περιβαλλοντικών και κοινωνικών προκλήσεων και ευκαιριών που φέρνει η είσοδος πολλών οικονομικά ισχυρών ξένων σε μια χώρα που έχει περάσει μία από τις μεγαλύτερης διάρκειας οικονομικές κρίσεις της ιστορίας, της επιθετικής επιστροφής των τραπεζών στη χρηματοδότηση επενδύσεων σε ακίνητα μετά από περίπου δεκαετή απουσία από αυτόν τον κλάδο, παράλληλα όμως και με ένα ευρύ κύμα πλειστηριασμών στη χώρα με χαμηλή απορροφητικότητα και στο φόντο ένα υπερδανεισμένο παγκόσμιο οικονομικό σύστημα. Είναι προφανές λοιπόν ότι για κάθε φαινομενικά θετικό φαινόμενο που εξελίσσεται, υπάρχουν συναφείς περιβάλλουσες συνθήκες αστάθειας και κινδύνου που οδηγούν σε πιθανή μεταβλητότητα των συνθηκών που θα μπορούσαν να προκύψουν σε περίπτωση κάποιων αρνητικών συγκυριών.
Με δεδομένα όλα τα παραπάνω, τις τραυματικές και άκρως αντιπαραγωγικές διαδικασίες και εμπειρίες της τελευταίας δεκαετίας στην Ελλάδα και μέσα στη ρευστή συγκυρία που μας περιβάλλει, γεμάτη καταστάσεις που ορισμένοι αποκαλούν ευκαιρίες αλλά που έχουν και έντονο το στοιχείο του κινδύνου, αυτά τα οποία κατά την άποψή μου πρέπει κάποιος να ακολουθεί σαν κεντρικό κανόνα σε θέματα του κλάδου των ακινήτων πρέπει να χαρακτηρίζονται από σύνεση αλλά και προσήλωση στη λειτουργική αναγκαιότητα και την πραγματική και καλά θεμελιωμένη αξία με τους όρους της εποχής στην οποία έχουμε εισέλθει.
Οι δύο άξονες που κάποιος πρέπει να υιοθετήσει στην ελληνική αγορά ακινήτων το 2022 κατά την άποψή μου είναι οι εξής:
1. Οι επιλογές πρέπει να περιορίζουν τον κίνδυνο:
Ως προς τη διάρκειά τους οι λειτουργικές επιλογές πρέπει να είναι βραχυπρόθεσμες, ενώ οι επενδυτικές επιλογές πρέπει να είναι μακροπρόθεσμες. Οι ενδιαφερόμενοι για λύσεις στέγασης σκόπιμο είναι να τις σχεδιάζουν και να τις υλοποιούν για μικρής ή μεσαίας διαρκείας χρονικά διαστήματα, ανάλογα με τη δυνατότητά τους να προβλέπουν την εξέλιξη των δεδομένων τής προς στέγαση δραστηριότητάς τους και της εξέλιξης των χαρακτηριστικών της με την πάροδο του χρόνου. Αντίστοιχα οι επενδύσεις πρέπει να γίνονται με μακροπρόθεσμη λογική και δομή καθώς η μεταβλητότητα του περιβάλλοντος μπορεί να οδηγήσει γρήγορα σε σημαντική διαφοροποίηση συνθηκών σε σχέση με αυτές που επικρατούν κατά την υλοποίηση της επένδυσης. Ετσι μόνο ο μεγάλος χρονικός ορίζοντας διασφαλίζει ότι οι συνθήκες θα μπορούν να επανακάμψουν ώστε η επένδυση να πετύχει τους απαιτούμενους στόχους.
Ως προς τη χρηματοδότηση, το επίπεδο μόχλευσης πρέπει να είναι περιορισμένο και οι όροι της χρηματοδότησης να παρέχουν μεγάλο περιθώριο ασφαλείας. Οι τράπεζες διεθνώς έχουν αρχίσει να προσφέρουν χρηματοδοτήσεις με όρους οι οποίοι αρχίζουν να θυμίζουν αυτούς που επικρατούσαν προ κρίσης, ενώ οι ελληνικές τράπεζες πιεζόμενες από την ανάγκη να παρουσιάσουν κέρδη αρχίζουν να διευρύνουν τις χρηματοδοτήσεις που προσφέρουν οι οποίες, αν και σε γενικές γραμμές παρέχονται σε εύλογη βάση, δεν πρέπει όμως πιεζόμενες από τον διεθνή ανταγωνισμό ή και την ανάγκη της διεύρυνσης δραστηριότητας να αρχίσουν να προσφέρονται επιθετικότερα. Οι δανειολήπτες σε καμία από τις περιπτώσεις δεν πρέπει να πέσουν στην παγίδα ούτε του υπερ-δανεισμού αλλά ούτε και στην αποδοχή όρων που με ευκολία μπορεί να οδηγήσουν σε νέες καταγγελίες δανείων, ακόμα και για τεχνικούς λόγους. Μια ενδεχόμενη αναταραχή στο παγκόσμιο χρηματοοικονομικό σύστημα που θα μπορούσε να προκύψει από οποιαδήποτε αιτία θα μπορούσε εξαπλωνόμενη να φτάσει στην ελληνική αγορά ακίνητων, ή τραπεζική αγορά, ή και τουρισμό προκαλώντας αποσταθεροποίηση, οπότε πρέπει να είναι περιορισμένη η έκθεση σε δανεισμό. Αυτό παραμένει ιδιαίτερα επικίνδυνο στην ευρωζώνη, καθώς δεν έχει αντιμετωπιστεί ακόμα η δομική ανισορροπία που προκύπτει από τη μερική και ατελή νομισματική, δημοσιονομική, οικονομική και πολιτική διαδικασία ενοποίησης.
2. Οι επιλογές πρέπει να σέβονται και να ακολουθούν τις αρχές της αειφορίας:
Οι μελετητικές, επενδυτικές αλλά ακόμα και οι επιλογές χρήσης ακινήτων πρέπει να γίνονται με σεβασμό στην τριπλή αξία, δηλαδή να προκύπτουν μετά από συναξιολόγηση της οικονομικής αξίας και της βελτιστοποίησης του περιβαλλοντικού και κοινωνικού αποτυπώματός τους. Η χρήση των πόρων πρέπει να είναι ορθολογική και σε κάθε επιλογή πρέπει να μετριούνται και να αξιολογούνται πριν από την κάθε σχετική απόφαση όλες οι επιπτώσεις, ώστε να αποφεύγονται περιπτώσεις όπου κάποιο φαινομενικά θετικό οικονομικό αποτέλεσμα προκαλεί πολύ σημαντικότερη ζημιά. Το κράτος έχει πολύ μεγάλη ευθύνη σε αυτή τη διαδικασία, καθώς πρέπει να κάνει άλματα λογικής σε σχέση με τις ήδη ανειλημμένες πρωτοβουλίες προς την αειφορία και να ξεφύγει από τις διαδικασίες και πρακτικές των περασμένων δεκαετιών για να οδηγήσει την ανάπτυξη σε πιο ουσιαστικά αειφόρα κατεύθυνση αλλάζοντας τις προϋποθέσεις αδειοδότησης και υποστήριξης επενδύσεων και προαγωγής αειφόρων επιλογών. Εχουν όμως ευθύνη και οι ιδιώτες, καθώς η πρακτική και οι επιλογές όλων μας πρέπει να διαπνέονται από διάθεση διεκδίκησης μιας πιο ουσιαστικά αναπτυξιακής πορείας και αποχής από σπάταλες και καταστροφικές για το περιβάλλον και την κοινωνία επιλογές στον βωμό του φαινομενικού κέρδους.
Ο κ. Γιάννης Περρωτής είναι διευθύνων σύμβουλος του ομίλου CBRE – Atria Greece.
