Η αξία των κατοικιών στις ΗΠΑ έχει πάρει εδώ και καιρό «φωτιά»: μεταξύ 2009 και 2019 αυξήθηκε κατά 31,2% και έκτοτε κατά 22%, εν μέσω πανδημίας.

Ειδικά για τους millennials, τη γενιά ηλικίας μεταξύ 24 με 40, η αγορά πρώτης κατοικίας φαντάζει μοιραία απλησίαστη, ενόσω τις «πλάτες» τους βαραίνουν ακόμη τα υπέρογκα χρέη από τα φοιτητικά δάνεια, το κόστος ζωής αυξάνεται και τα σχέδια για τη δημιουργία οικογένειας μπαίνουν στον «πάγο».

Πολλοί εκπρόσωποί τους, ωστόσο, βλέπουν την αγορά σπιτιού με διαφορετική πλέον ματιά, εν μέσω τηλεργασίας, της ανάγκης για κατάλληλους χώρους εντός οικίας κι ενώ και τα ενοίκια έχουν πάρει την ανιούσα, σε αντίθεση με τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, που παραμένουν ακόμη (και) στις ΗΠΑ χαμηλά.

Η ειδοποιός εν προκειμένω διαφορά, συγκριτικά με προηγούμενες γενιές, είναι ότι οι millennials επιλέγουν την αγορά πρώτης κατοικίας με διαφορετικό τρόπο από τις προηγούμενες γενιές.

Αντί λοιπόν να περιμένουν μέχρι να κάνουν τη δική τους οικογένεια -που στις νεότερες γενιές ούτως ή άλλως μετατίθεται για αργότερα στο μέλλον- ενώνουν τις δυνάμεις τους με φίλους, συντρόφους, συνεργάτες ή συγκατοίκους.

Ο αριθμός των συν-αγοραστών κατοικίας χωρίς κάποια συγγενική σχέση μεταξύ τους αυξήθηκε κατά 771% μεταξύ του 2014 και του 2021, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας ανάλυσης ακινήτων Attom Data Solution.

Τάση, που με την πανδημία ενισχύθηκε περαιτέρω, σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνικής Ένωσης Κτηματομεσιτών (ΝΑΡ), που δείχνουν ότι αυτή η κατηγορία αγοραστών κατοικιών έφτασε το 14% το διάστημα μεταξύ Απριλίου και Ιουνίου του 2020, από 11% που ήταν το αντίστοιχο διάστημα, την προηγούμενη χρονιά.

Νομικές προκλήσεις

Πέρα όμως από την κοινή ιδιοκτησία και τον διαμοιρασμό κεφαλαίων και υποθήκης, υπάρχει ένα πλήθος παραγόντων και σεναρίων που θα πρέπει να ληφούν υπόψη, πριν από κάθε τέτοιου τύπου αγορά.

Από τα πιο απλά, όπως π.χ. πώς και ποιος από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να αποφασίζει, όταν πρέπει να γίνουν τεχνικές επιδιορθώσεις ή αλλαγές στο οίκημα.

Έως τα πιο περίπλοκα, όπως για παράδειγμα τι συμβαίνει σε περίπτωση απώλειας εισοδήματος, αλλαγής οικογενειακής κατάστασης ή θανάτου ενός εκ των ιδιοκτητών.

Τι ισχύει σε περίπτωση που κάποιος από τους συνιδιοκτήτες αποφασίσει να πουλήσει το δικό του μερίδιο σε κάποιον άλλον αγοραστή.

Εάν και υπό ποιους όρους μπορεί ο/οι συνιδιοκτήτης/τες να εξαγοράσουν το μερίδιο. Οι όροι πώλησης του ακινήτου. Και ένα πλήθος άλλως ερωτημάτων, ων ουκ έστι αριθμός…

Ως έχουν έως τώρα τα δεδομένα στην αμερικανική αγορά, είθισται να υπάρχει στο αρχικό συμβόλαιο αγοράς πρόβλεψη μιας περιόδου 3-5 ετών, κατά την οποία ουδείς εκ των συνιδιοκτητών μπορεί να πουλήσει το μερίδιό του. Αυτό, φυσικά, με προαπαιτούμενο ότι υπάρχει συμφωνητικό συνιδιοκτησίας μεταξύ των αγοραστών.

Διαφορετικά, τονίζουν ειδικοί της αγοράς ακινήτων, τα προβλήματα πολλαπλασιάζονται και η επίλυσή τους είναι συνήθως χρονοβόρα και πολυδάπανη, δια της (κλασικής) δικαστικής οδού. Όπως και σε έναν διαλυμένο γάμο, δηλαδή…

Από την άλλη, βέβαια, υπάρχουν και οι περιπτώσεις όπου το προς αγορά ακίνητο επιλέγεται ως επένδυση και η αξιοποίησή του όχι ως κύρια κατοικία, αλλά για ενοικίαση.

Σε αυτές τις περιπτώσει, συχνά επιλέγεται η λύση της αγοράς μέσω μιας εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, που παρέχει μεν στους συνιδιοκτήτες νομική προστασία, πλην όμως εξαλείφει φορολογικά οφέλη από την ιδιοκτησία πρώτης κατοικίας.

«Πόλεμος» γενεών

Στην αναζήτηση αγοράς ακινήτου, εν τω μεταξύ, οι millennials δεν βρίσκονται αντιμέτωποι μόνο με τις τάσεις της αγοράς, αλλά και με τους Baby boomers. Ήτοι, τη μεταπολεμική και σήμερα υπό συνταξιοδότηση γενιά.

Η εν λόγω ηλικιακή κατηγορία αποτελεί μεγάλο πια μερίδιο του πληθυσμού στις ΗΠΑ και είναι πιο ενεργή στην αμερικανική αγορά κατοικιών, συγκριτικά με τις προγενέστερες αυτής γενιές.

Ενδεικτικά, οι αγοραστές από 60 ετών και άνω αυξήθηκαν κατά 47% μεταξύ 2009 και 2019. Περίοδο, κατά την οποία το μερίδιο των αγοραστών ηλικίας 18-39 ετών μειώθηκε κατά 13%.

Καθώς εν τω μεταξύ οι Baby boomers είναι πιο πιθανό να είναι ήδη ιδιοκτήτες σπιτιού και μπορούν να χρησιμοποιήσουν τα μετρητά από την πώληση της πρώτης κατοικίας τους για την αγορά μιας νέας, έχουν σαφώς πλεονέκτημα στον «πόλεμο» προσφορών έναντι των νέων αγοραστών.

Γεγονός, που σκιαγραφεί -πέραν την παδημικής- και μια δημογραφική διάσταση στη μάχη των ακινήτων, η οποία συνεχίζει να μαίνεται στις ΗΠΑ, παρά την πρόσφατη σχετική αναθέρμανση την εν λόγω αγοράς.

Μια μέση λύση δείχνει πάντως να επιτυγχάνεται σε γεωγραφικό επίπεδο, αναλόγως του ύψους των τιμών.

Σήμερα, οι ηλικίας 60 ετών και άνω αποτελούν το μεγαλύτερο μερίδιο αγοραστών κατοικιών σε ηλιόλουστους προορισμούς, όπως το Μαϊάμι (36%), η Τάμπα (34%) και το Φοίνιξ (32%).

Οι κάτω των 40 ετών εστιάζουν αντίθετα σε λιγότερο ακριβές περιοχές, όπως το Μπάφαλο (57%) και το Σολτ Λέικ Σίτι.

Τάση, που μένει να φανεί εάν θα συνεχιστεί και πώς θα επηρεάσει σε βάθος χρόνου -παράλληλα με την εξέλιξη της αγοράς ακινήτων- την προοπτική και την εξέλιξη των εκάστοτε περιοχών.