Από 40 κύματα έχει περάσει το έργο της κτηματογράφησης τα τελευταία 25 χρόνια. Κονδύλια εκατομμυρίων «εξαφανίστηκαν», με συνέπεια η Ευρωπαϊκή Ενωση να αποκλείσει περαιτέρω χρηματοδότηση, νησιά… διπλασιάστηκαν σε έκταση για να «χωρέσουν» τις ιδιοκτησίες που δηλώθηκαν, δημόσιες εκτάσεις εμφανίστηκαν ως ιδιωτικές, ιδιωτικές περιουσίες διεκδικούνται από το Δημόσιο, οικόπεδα που κατοχυρώθηκαν με την… πέτρα ή διά λόγου βρίσκονται σε εκκρεμότητα, ενώ άλλα μένουν «ορφανά» αναζητώντας ιδιοκτήτη. Η τελευταία μνημονιακή υποχρέωση για ολοκλήρωση του Κτηματολογίου εντός του 2020 δεν εκπληρώθηκε και πλέον, όπως αναφέρει ο πρόεδρος του Ελληνικού Κτηματολογίου, καθηγητής Δημήτρης Σταθάκης, στη συνέντευξή του στο «Βήμα» «αν όλα πάνε καλά, στο τέλος του 2024 μπορούμε να έχουμε φτάσει στο 98% της κτηματογράφησης».
Εως σήμερα από τα 39 εκατ. ιδιοκτησιακά δικαιώματα που εκτιμάται ότι υπάρχουν στην Ελλάδα, κτηματολόγιο λειτουργεί για το 33% από αυτά, για το 43% είναι σε εξέλιξη συλλογή δηλώσεων και το 15% βρίσκεται στο στάδιο της ανάρτησης των κτηματογραφικών διαγραμμάτων και πινάκων. Εντός του 2021 θα ξεκινήσει η συλλογή για το 7%, δηλαδή σε Ρέθυμνο (τον Μάρτιο), Κυκλάδες (Μάιο), Χανιά/Ηράκλειο (Αύγουστο), και Θεσπρωτία/Κέρκυρα (τέλος 2021), ενώ ακόμη είναι άγνωστη η τύχη του 2% των δικαιωμάτων τα οποία αφορούν ειδικές περιπτώσεις (κυρίως μετάπτωση από παλιό στο νέο Κτηματολόγιο).
Σύμφωνα με τον κ. Σταθάκη, το κτηματολόγιο είναι η αφετηρία για να επιλυθούν διεκδικήσεις μεταξύ ιδιωτών, αλλά και με το Δημόσιο. Ωστόσο, παραδέχεται ότι υπάρχουν δυσεπίλυτα προβλήματα που απαιτούν επιμονή, όπως είναι η κτηματογράφηση που εξελίσσεται στα χωριά του Πηλίου, ή στο Μαρκόπουλο Αττικής. Οσον αφορά τις «αγνώστου ιδιοκτήτη» περιουσίες, θεωρεί ότι το πρόβλημα δεν είναι τόσο μεγάλο, τάσσεται κατά περαιτέρω παρατάσεων και επιμένει ότι «δεν δικαιούται ο ένας άγνωστος να ασκεί βέτο στους ενενήντα εννιά που ενδιαφερθήκαν, δήλωσαν και πλήρωσαν».
Ας ξεκινήσουμε με ένα διαχρονικό ερώτημα: Πότε θα ολοκληρωθεί το Ελληνικό Κτηματολόγιο;
«Τρία στα τέσσερα δικαιώματα της Ελλάδας έχουν ήδη δηλωθεί. Από τον Σεπτέμβριο του 2019 έχουμε συλλέξει πεντέμισι εκατομμύρια δικαιώματα. Στο ίδιο διάστημα, το μέσο ποσοστό συλλογής στις εν εξελίξει συμβάσεις κτηματογράφησης ανήλθε από το 28% στο 65%. Το 2022 θα έχουμε κτηματολόγιο σε λειτουργία στον Δήμο Αθηναίων και στο 95% του Νομού Αττικής. Μαζί με όλες τις προγραμματισμένες αναρτήσεις (Βόλος, Πήλιο, Αν. Αττική, Εβρος, Ακράτα κ.λπ.), στις αρχές του 2021 τα μισά ακίνητα της Ελλάδας θα έχουν λάβει Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ). Αν όλα πάνε καλά, στο τέλος του 2024 μπορούμε να έχουμε φτάσει στο 98% της κτηματογράφησης».
Και το υπολειπόμενο ποσοστό πότε αναμένεται να «κλείσει»;
«Υπάρχει ένα 2% των δικαιωμάτων που εντάσσονται σε ειδικές περιπτώσεις, όπως τα Κτηματολόγια Πρωτευούσης – αφορά περιοχές Καλλιθέας και Παλαιού Φαλήρου – και Δωδεκανήσων, για τα οποία υπάρχουν ιδιαιτερότητες με τη μετάπτωση από το παλιό στο νέο Κτηματολόγιο. Υπάρχει και ένα 7% δικαιωμάτων σε πέντε συμβάσεις που καθυστέρησαν να υπογραφούν. Οι τέσσερις έχουν πια υπογραφεί και η πέμπτη θα υπογραφεί σύντομα. Επομένως, ας προετοιμάζεται ο κόσμος για να υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας μέσα στο 2021 σε Ρέθυμνο (τον Μάρτιο), Κυκλάδες (Μάιο), Χανιά/Ηράκλειο (Αύγουστο), και Θεσπρωτία/Κέρκυρα (τέλος 2021)».
Ποια ήταν τα «αγκάθια» που μπλόκαραν την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης στο τέλος του 2020, όπως όριζαν οι μνημονιακές υποχρεώσεις της Ελλάδας;
«Το έργο έχει αυξημένο βαθμό δυσκολίας γιατί απαιτεί μαζική συμμετοχή του κόσμου. Ετσι, ό,τι επηρεάζει την κοινωνία μας έχει επίπτωση στην κτηματογράφηση. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το έτος που διανύουμε με την πανδημία. Προϋπάρχει επίσης έντονη ιδιοκτησιακή ασάφεια. Δεν είναι όλα ρυθμισμένα, έστω με συμβατικό τρόπο, σε χαρτί, ώστε όλοι να γνωρίζουν τι έχουν. Αν ήταν έτσι θα είχαμε τελειώσει προ πολλού. Στην περίπτωσή μας, αντί η δήλωση στο κτηματολόγιο να είναι το τελευταίο που κάνει ο ιδιοκτήτης, συχνά είναι η αφετηρία για να επιλυθούν διεκδικήσεις μεταξύ ιδιωτών, αλλά και με το Δημόσιο, που ενίοτε φτάνουν ως την τουρκοκρατία. Τα γεωτεμάχια στην Ελλάδα, για διάφορους ιστορικούς και άλλους λόγους, είναι εφτά φορές πιο κατακερματισμένα από εκείνα π.χ. της Εσθονίας. Οπως θα δείτε και στην έκθεση Πισσαρίδη, οι αγροτικές εκμεταλλεύσεις της Ελλάδας είναι από τις πιο κατακερματισμένες (4η θέση στα 27 κράτη-μέλη). Επιπλέον, το 2018 η μετάβαση του Κτηματολογίου από ΑΕ σε Νομικό Πρόσωπο Δημοσίου Δικαίου, δηλαδή στο Δημόσιο, προκάλεσε ένα σοκ παράλυσης για πάνω από ένα εξάμηνο. Κατά τη μετάβαση οδηγηθήκαν στην έξοδο πλήθος εξειδικευμένων στην κτηματογράφηση δικηγόρων, περιορίζοντας δραστικά τη δυνατότητα νομικού ελέγχου παραδοτέων. Από τη μετάβαση τελικά προέκυψε ένας πιο δυσκίνητος οργανισμός. Σημαντική υπήρξε και μια πολύπλευρη αστοχία στις επιτροπές ενστάσεων, που πλέον αντιμετωπίστηκε».
Σε ποιες περιοχές καταγράφεται μικρή συμμετοχή των πολιτών;
«Σήμερα υπάρχουν σε εξέλιξη 34 συμβάσεις κτηματογράφησης. Το μέσο ποσοστό συλλογής δηλώσεων στις περιοχές αυτές είναι 65%. Γενικά με ποσοστό 65% και πάνω θεωρούμε ότι μπορούμε να προχωρήσουμε στα επόμενα στάδια με ασφάλεια. Το μικρότερο ποσοστό συλλογής αυτή τη στιγμή (από 26% έως 41%) έχουν οι δήμοι Κυθήρων, Σπετσών, Τροιζηνίας, Ευρώτα, Βέλου Βόχας, Ζακύνθου, Φούρνων (Ικαρίας), Σάμου, Πόρου και Υδρας. Εκεί πρέπει άμεσα να κινητοποιηθεί ο κόσμος για να μην έχουν πρόβλημα στη συνέχεια».
Και τα μεγαλύτερα προβλήματα πού εντοπίζονται;
«Στη Λευκάδα και στη Λέσβο είναι σε εξέλιξη τα μοναδικά προγράμματα «επαναχωροθέτησης», δηλαδή διόρθωσης μεγάλων περιοχών από παλιότερα προγράμματα κτηματογράφησης. Δυστυχώς, ο κόσμος δεν εμφανίζεται για να δηλώσει ότι συναινεί στις αλλαγές όμορων ιδιοκτησιών. Μόνο με μαζική προσέλευση λύνονται τα προβλήματα. Οσο πιο πολλές δηλώσεις υπάρχουν τόσο πιο πιθανό είναι το ίδιο όριο να δηλωθεί δύο φορές, από τους όμορους ιδιοκτήτες, και έτσι να εξασφαλιστεί ότι είναι στη σωστή θέση. Αυτό είναι το κλειδί».
Αν το δηλώσεις δηλαδή μπορείς να «σώσεις». Και το δικό σου ακίνητο, αλλά και του γείτονα.
«Η δήλωση στο κτηματολόγιο δεν είναι προσωπική επιλογή του κάθε ιδιοκτήτη. Εχει επιπτώσεις και στους άλλους και είναι υποχρεωτική από τον νόμο. Και γι’ αυτό προβλέπεται πρόστιμο. Ο ανάδοχος μελετητής της κτηματογράφησης δεν είναι μάντης να τοποθετήσει μόνος του τις ιδιοκτησίες στη θέση τους. Ούτε στο Ε9 υπάρχει γεωγραφικός εντοπισμός και κατά κανόνα ούτε στο υποθηκοφυλακείο. Ολοι πρέπει να κάνουν σωστά τις δηλώσεις και τον έλεγχο κατά την ανάρτηση στην ιδιοκτησία τους και στις γειτονικές. Ειδικά όταν οι όμορες είναι δημόσιες εκτάσεις που μπορούν να επηρεάσουν τους όρους δόμησης στο δικό τους (ρέματα, οδικό δίκτυο κ.λπ.)».
«Αν δεν υπήρχαν αγωγές θα έπρεπε να ανησυχούμε»
Υπάρχει σοβαρό πρόβλημα που δημιουργήθηκε από τις δηλώσεις ιδιοκτησίας του Δημοσίου. Εως σήμερα έχουν κατατεθεί περίπου 100.000 αγωγές πολιτών που διεκδικούν τις περιουσίες τους.
«Ας βάλουμε το θέμα στις πραγματικές του διαστάσεις. Αν έχουμε 100.000 αγωγές σε 19 εκατομμύρια δικαιώματα (που είναι οι πρώτες εγγραφές), μιλάμε για 0,5% των περιπτώσεων. Δεν βλέπω γιατί ένα τόσο μικρό ποσοστό είναι πρόβλημα. Αν δεν υπήρχαν αγωγές θα έπρεπε να ανησυχούμε. Οι αγωγές είναι ο μηχανισμός να επιλύονται τα προβλήματα και να βελτιώνουμε την ποιότητα των εγγραφών. Προβλήματα που πολλές φορές οι ιδιοκτήτες δεν ήξεραν ότι είχαν, ή γνώριζαν αλλά τα ανέβαλλαν. Εμείς δεν μπορούμε να πούμε στο Δημόσιο τι να δηλώσει και τι να μη δηλώσει. Εμείς καταγράφουμε ιδιοκτήτες όταν επιλυθούν οι διαφορές».
Πού εντοπίζονται τα σοβαρότερα προβλήματα με το Δημόσιο;
«Στο Πήλιο έχει δημιουργηθεί ένα ζήτημα με περίπου χίλιες ιδιοκτησίες λόγω του επικείμενου επαναπροσδιορισμού των ορίων των οικισμών, μετά από απόφαση του ΣτΕ. Εχουμε δώσει οδηγίες προς όλους για να μπορέσουν οι ιδιοκτήτες να επηρεαστούν όσο το δυνατόν λιγότερο ως προς την κτηματογράφηση. Στα βόρεια σύνορα του Δήμου Μαρκόπουλου υπάρχει ένα θέμα με περιορισμένο αριθμό ιδιοκτησιών που πρέπει να ενταχθούν στον σωστό δήμο και να αποσαφηνιστεί το ιδιοκτησιακό τους καθεστώτος. Εχουμε ήδη ζητήσει τη συνδρομή της Διεύθυνσης Δασών ώστε να το αντιμετωπίσουμε. Διάφορα τοπικά προβλήματα εμφανίζονται, επιλύονται και το έργο προχωράει. Οσο τελειώνουμε όμως με τη δύσκολη φάση της κτηματογράφησης και μπαίνουμε στη φάση της λειτουργίας, τόσο θα συνειδητοποιούμε τη θετική πλευρά του Κτηματολογίου. Για πρώτη φορά έχουμε συγκεκριμένα δεδομένα για να βασιστεί ο πολεοδομικός και ο χωροταξικός σχεδιασμός και να έχουμε καλύτερο αστικό και αγροτικό περιβάλλον. Είμαστε σε θέση να παρέχουμε ακριβή δεδομένα για να περάσει βέλτιστα η οπτική ίνα. Στα έργα οδοποιίας παρέχουμε στοιχεία που επιταχύνουν τις απαλλοτριώσεις. Παρείχαμε δεδομένα για να υπολογιστούν άμεσα οι επιπτώσεις των πρόσφατων σεισμών Σάμου και Βοιωτίας, ως ο μόνος δημόσιος φορέας με ιδιόκτητο δίκτυο σταθμών GPS. Η υπηρεσία θέασης ορθοφωτοχαρτών μας είχε φέτος 2 εκατ. επισκέψεις».
Τι προβλέπεται για τα «ορφανά» ακίνητα
Τι θα γίνει με τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα, τα λεγόμενα και «ορφανά»;
«Με τον νόμο 4759/2020 που ψηφίστηκε πριν από λίγες μέρες δόθηκε παράταση έως 31.12.2021 για τις 297 περιοχές στις οποίες τέλος του 2020 οριστικοποιούνταν οι πρώτες εγγραφές – δηλαδή η προθεσμία που είχαν πολίτες ή Δημόσιο να «διορθώσουν» την πρώτη εγγραφή της ακίνητης περιουσίας τους. Οι 35 περιοχές που έχουν ήδη οριστικοποιηθεί το 2017-18 δεν «ξεχάστηκαν». Συνειδητά δεν δόθηκε παράταση και ούτε πρέπει να δοθεί αν θέλουμε να έχουμε ένα σοβαρό κράτος που δεν πειράζει προθεσμίες που έχουν κλείσει δύο χρόνια πριν».
Για την παράταση, όμως, στις 297 περιοχές;
«Το μόνο λογικό επιχείρημα που ακούστηκε ήταν ότι η πανδημία και ειδικά το δεύτερο κύμα της δεν άφησε πολλά περιθώρια. Κατά τα άλλα, δεν υπήρχε κανένας λόγος παράτασης. Ηδη έχει παρέλθει ικανός χρόνος πριν από την οριστικοποίηση, από δέκα ως δεκαέξι έτη. Οποιος δεν μπορεί να κάνει τη δουλειά του μέσα σε δέκα έτη δεν πείθει ότι θα την κάνει στο μέλλον. Οσο για το επιχείρημα ότι τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη «δημεύονται» από το Ελληνικό Δημόσιο, δεν ευσταθεί, διότι τα 4/5 αφορούν αδήλωτες ιδιοκτησίες του Δημοσίου. Από τα υπόλοιπα που θεωρητικά ανήκουν σε ιδιώτες, σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες προφανώς δεν μπορούν να θεμελιώσουν με στοιχεία την ιδιοκτησία τους. Αλλιώς γιατί δεν εμφανίζονται επί δέκα χρόνια; Οπότε απομένουν οι ιδιοκτήτες που δεν ενδιαφέρονται και ένα πολύ μικρό ποσοστό που αντιμετωπίζει πράγματι αντικειμενικές δυσκολίες, οι οποίοι διατηρούν το δικαίωμα να διεκδικήσουν την περιουσία τους και μετά την οριστικοποίηση. Και το ίδιο το ακίνητο, αν δεν έχει μεταβιβαστεί, όχι μόνο χρηματική αποζημίωση. Πρέπει να συμφωνήσουμε κάποια στιγμή ότι δεν δικαιούται ο ένας άγνωστος να ασκεί βέτο στους ενενήντα εννέα που ενδιαφερθήκαν, δήλωσαν και πλήρωσαν».
