Ανοίγουν τα «γκισέ» της Τράπεζας Γης για αγοραπωλησίες τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ). Μια επταετία έχει περάσει από τη θεσμοθέτησή της, με όλες τις προσπάθειες της Διοίκησης για ενεργοποίησή της να σκοντάφτουν στον σκόπελο του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Οπως επισημαίνουν στο «Βήμα» στελέχη του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), μια νέα νομοθετική πρόταση θα συμπεριληφθεί στο πολυνομοσχέδιο για τη χωροταξία-πολεοδομία, το οποίο αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση εντός του Ιουνίου.
Διατάξεις για αλλαγή χρήσης
Πληροφορίες αναφέρουν ότι θα δοθούν «μπόνους» δόμησης σε στρατηγικές επενδύσεις (ιδιωτικές ή του Δημοσίου), καθώς και σε επιχειρηματικά πάρκα, με εξαγορά τίτλων ΜΣΔ, μέσω της Τράπεζας Γης. Με τον ίδιο τρόπο θα μπορούν να νομιμοποιηθούν 557.470 κτίρια με τεράστιες αυθαιρεσίες, τα οποία σήμερα έχουν εξαιρεθεί για 30 χρόνια από την κατεδάφιση. Μέρος των κονδυλίων που θα συγκεντρώνονται θα κατευθύνονται στη δημιουργία χώρων πρασίνου σε υποβαθμισμένες γειτονιές, ως περιβαλλοντικό ισοζύγιο.
Επίσης, το πολυνομοσχέδιο θα περιλαμβάνει και τροποποιήσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), με κυριότερη αλλαγή την εισαγωγή του ορισμού της «απομείωσης καθ’ ύψος», δηλαδή της κατεδάφισης ορόφων ή ολόκληρου κτιρίου. Ως κίνητρο θα παρέχεται η δυνατότητα έξτρα δόμησης, αντίστοιχης με το 1/3 του εμβαδού των αποσυρόμενων ορόφων και, εάν αυτό δεν είναι εφικτό, θα δικαιούνται τίτλους ΜΣΔ. Η διάταξη προστέθηκε μετά τις δύο πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ που ορίζουν ρητά ότι τα κτίρια γύρω από την Ακρόπολη δεν θα πρέπει να ξεπερνούν τα 21 μέτρα, με συνέπεια να υπάρχει κίνδυνος να αναζητηθούν αποζημιώσεις από ιδιοκτήτη ξενοδοχείου, ο οποίος έχτισε νομίμως, βάσει του ισχύοντος πλαισίου, κτίριο 36 μέτρων.
Στο πολυνομοσχέδιο θα περιλαμβάνονται και διατάξεις για αλλαγή χρήσης σε παλαιές βιομηχανικές και τουριστικές μονάδες, για διευκόλυνση εγκατάστασης υποδομών στο Πήλιο όπου έχει παγώσει η οικοδομική δραστηριότητα με την ακύρωση των ορίων των οικισμών από το ΣτΕ, για αλλαγές στις χρήσεις γης, επιτάχυνση της εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων κ.λπ.
Ποιοι θα είναι οι «πωλητές»
Η Τράπεζα Γης θα έχει πωλητές που θα προσφέρουν τίτλους ΜΣΔ, αγοραστές και επενδυτές που θα τους αγοράζουν είτε για να νομιμοποιήσουν αυθαίρετα, είτε για να χτίσουν περισσότερο από το επιτρεπόμενο. Σύμφωνα με τις προωθούμενες ρυθμίσεις, θα μπορούν να εξαργυρώσουν Συντελεστή Δόμησης (πωλητές):
– Οσοι έχουν παλαιούς τίτλους (ιδιοκτήτες διατηρητέων, μνημείων και ακίνητα από ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις). Περίπου 450.000 τ.μ. περιλαμβάνουν οι τίτλοι που έχουν εκδοθεί εδώ και χρόνια, αλλά δεν έχουν υλοποιηθεί.
– Ιδιοκτήτες διατηρητέων και ρυμοτομούμενων ακινήτων που δεν έχουν παλαιούς τίτλους.
– Οι δήμοι για εγκαταλελειμμένα κτίρια, τα οποία – μέσω νέας ρύθμισης που θα προωθηθεί – θα μπορούν να τα δεσμεύουν, να τα αποκαθιστούν με κονδύλια ιδιωτών και να τα αποδίδουν στους ιδιοκτήτες τους αφού γίνει η απόσβεση. Τα κονδύλια από την πώληση των τίτλων ΜΣΔ θα τα χρησιμοποιούν για δημιουργία κοινόχρηστων χώρων.
Σχετικά με οικοδομικούς συνεταιρισμούς, το νομικό επιτελείο της κυβέρνησης δεν έχει ακόμη αποφασίσει εάν θα περιληφθούν στους «πωλητές», διότι κρίνεται ως συνταγματικά έωλο.
Ποιοι θα αγοράζουν δικαίωμα δόμησης
Στους αγοραστές τίτλων θα περιλαμβάνονται οι ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 (παντελώς αυθαίρετα ή με υπερβάσεις δόμησης άνω του 40% στα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και άνω του 20% σε ύψος). Αφορά συνολικά 557.470 κτίρια (75.143.351 τετραγωνικά μέτρα παράνομης δόμησης), τα οποία σήμερα έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια, με υπαγωγή στους νόμους αυθαιρέτων, αλλά για τη νομιμοποίησή τους πρέπει να αγοράσουν τίτλους ΜΣΔ.
Επίσης, όλες οι στρατηγικές επενδύσεις θα μπορούν να αγοράσουν δικαίωμα επιπλέον δόμησης. Εκτός από εκείνες που αναπτύσσονται με Ειδικά Σχέδια Ανάπτυξης σε Δημόσια Ακίνητα (ΕΣΧΑΔΑ), πλέον θα προβλέπεται και για τις ιδιωτικές επενδύσεις που πολεοδομούνται με Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ). Στη συγκεκριμένη κατηγορία θα ενταχθούν και τα Επιχειρηματικά Πάρκα, ενώ πληροφορίες αναφέρουν ότι εξετάζεται να περιληφθούν και επενδύσεις που αναπτύσσονται με άλλα εργαλεία, όπως είναι του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό που πολεοδομείται βάσει Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ).
Ακόμη, στους… πελάτες της Τράπεζας θα περιλαμβάνονται και ιδιοκτήτες μεγάλων ακινήτων, οι οποίοι θα παραχωρούν μέρος της περιουσίας τους για δημιουργία κοινόχρηστου χώρου, με αντάλλαγμα περισσότερα τετραγωνικά δόμησης.
Εκκρεμότητες και «αγκάθια»
Ακόμη και αν το νομοσχέδιο ψηφιστεί από τη Βουλή, υπάρχουν πολλές εκκρεμότητες. Προκειμένου να είναι συνταγματικά ανεκτή η ΜΣΔ, θα πρέπει να οριστούν Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) και Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (ΠΑΕΣ). Οι πρώτες 50 ΖΥΣ (σε αντίστοιχες πόλεις, άνω των 50.000 κατοίκων) θα καθοριστούν αυτόνομα από ένα πρόγραμμα που θα ξεκινήσει άμεσα, καθώς ο ορισμός τους μέσα από την εκπόνηση πολεοδομικών σχεδίων θα καθυστερήσει για μια εξαετία. Στις συγκεκριμένες περιοχές ο προσφερόμενος ΣΔ δεν θα μπορεί να υπερβαίνει το 10% της υφιστάμενης δόμησης. Κλειδί για τη λειτουργία του ΜΣΔ θα είναι και οι ΠΑΕΣ, δηλαδή περιοχές με μεγάλη πυκνότητα αυθαίρετης δόμησης, οι οποίες όμως δεν μπορούν να καθοριστούν προτού ολοκληρωθεί η διαδικασία νομιμοποίησης αυθαιρέτων.
Γκρεμίστε ορόφους, κερδίστε τετραγωνικά
Μεγάλο μέρος του πολυνομοσχεδίου θα περιλαμβάνουν και οι αλλαγές στον οικοδομικό κανονισμό. Καταρχάς, οι νέες ρυθμίσεις θα δίνουν κίνητρα για την κατεδάφιση ορισμένων ορόφων ή και του συνόλου κτιρίου κύριας χρήσης, προς όφελος του πολιτιστικού περιβάλλοντος, της οπτικής, μορφολογικής και πολεοδομικής συνοχής της περιοχής. Ειδικότερα, σε υφιστάμενα κτίρια, εντός σχεδίου πόλεως, θα προβλέπεται δυνατότητα αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, αντίστοιχης με το 1/3 του εμβαδού των αποσυρόμενων ορόφων. Αυτό θα μπορεί να γίνει σε συνδυασμό με αύξηση του ποσοστού κάλυψης, διατηρώντας τον προβλεπόμενο ακάλυπτο χώρο. Εάν δεν είναι εφικτό το «μπόνους» δόμησης θα μπορεί να μεταφέρει σε άλλο κτίριο (ΜΣΔ).
Με τις προωθούμενες αλλαγές στον ΝΟΚ δίνεται, επίσης, δυνατότητα αλλαγής χρήσης (καθ’ υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής), σε νόμιμα κτίρια, εντός σχεδίου ή οικισμού, για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις πριν δεκαετίες. Η ρύθμιση αφορά κυρίως παλαιά βιομηχανικά κτίρια.
Ακόμη, θα επιτρέπεται αλλαγή χρήσης νομίμως υφιστάμενων κτιρίων τουριστικών καταλυμάτων (εντός σχεδίου ή οικισμού) εφόσον λειτουργούν για περισσότερα από 20 έτη και δεν έχουν υπαχθεί, την τελευταία επταετία, στις διατάξεις του αναπτυξιακού νόμου. Θα εξαιρούνται όσα έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για την αρχική τους χρήση.
