Η απότομη άνοδος των τιμών των ακινήτων, τόσο για κατοικίες όσο και για επαγγελματικούς χώρους, που παρατηρείται τους τελευταίους μήνες μετά την παρατεταμένη κρίση που βύθισε τα τελευταία χρόνια την κτηματαγορά, αποτελεί, σύμφωνα με αρμόδιους παράγοντες, οδηγό αυξήσεων για τις νέες αντικειμενικές αξίες που αναμένεται να ανακοινωθούν πριν από το Πάσχα του 2020, δηλαδή έως τις 19 Απριλίου.
Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με πληροφορίες του «Βήματος της Κυριακής», 15μελής ειδική ομάδα εργασίας που έχει συσταθεί από τις 4 Οκτωβρίου στο υπουργείο Οικονομικών και συνεδριάζει δύο φορές την εβδομάδα (κάθε Δευτέρα και κάθε Πέμπτη) υπό τον γενικό γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής κ. Χρήστο Τριαντόπουλο, προχωρεί με γοργούς ρυθμούς στην καταγραφή περίπου 7.000 περιοχών και οικισμών σε ολόκληρη την επικράτεια που ενώ είναι εντός σχεδίου δόμησης, παραμένουν για πολλά χρόνια εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού, με αποτέλεσμα ο καθορισμός της φορολογητέας αξίας να γίνεται από τις κατά τόπους εφορίες βάσει των λεγόμενων συγκριτικών στοιχείων.
Κατά προσέγγιση
Οι περιοχές αυτές για πρώτη φορά θα αποκτήσουν τιμές ζώνης, και αυτό σημαίνει ότι οι φόροι μεταβίβασης, ο ΕΝΦΙΑ και άλλοι φόροι που αφορούν τα ακίνητα θα υπολογίζονται πλέον βάσει των νέων τιμών ζώνης, και όχι κατά προσέγγιση από τους εφόρους. Το υπουργείο Οικονομικών υπολογίζει ότι με τη μεγάλη αυτή αλλαγή – την αναπροσαρμογή και την επέκταση των αντικειμενικών αξιών σχεδόν σε όλη την Ελλάδα – θα αποκομίσει πρόσθετα έσοδα της τάξης των 500 εκατ. ευρώ.
Ταυτόχρονα οι νέες αντικειμενικές αξίες αναμένεται να επηρεάσουν και την τοπική κτηματαγορά, καθώς πολλοί μεσίτες, όπως προκύπτει και από τα παραδείγματα που παρατίθενται παραπλεύρως, χρησιμοποιούν τη χαμηλή αντικειμενική αξία και κατ’ επέκταση την ετήσια φορολογική επιβάρυνση (ΕΝΦΙΑ) ως κράχτη για να πωλήσουν κάποιο ακίνητο.
«Το Βήμα της Κυριακής» παρουσιάζει τις 21 περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης, της Πελοποννήσου, της Ηπείρου και των νησιών του Αιγαίου και του Ιονίου όπου γίνονται αγοραπωλησίες ακινήτων μεγάλης αξίας και βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος ενώ είναι εντός σχεδίου πόλης.
Χαρακτηριστικές περιπτώσεις το Ληξούρι στην Κεφαλλονιά όπου είναι εκτός αντικειμενικών αξιών, όπως και όλοι οι υπόλοιποι οικισμοί του μεγαλύτερου νησιού του Ιονίου, με εξαίρεση την πρωτεύουσα Αργοστόλι που διαθέτει τιμές ζώνης. Εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων βρίσκεται και ολόκληρη η Ιθάκη.
Στην Ηπειρο, σε ολόκληρο τον Νομό Αρτας εντός αντικειμενικού συστήματος βρίσκεται μόνο η πόλη της Αρτας. Ολοι οι υπόλοιποι οικισμοί του νομού παραμένουν εκτός τιμών ζώνης.
Στη Θεσσαλονίκη
Στη Θεσσαλονίκη σε περιοχές που βρίσκονται στο λιμάνι, στη Νέα Μεσημβρία, στο Καυτανζόγλειο, στη Διεθνή Εκθεση, στην πλατεία Δικαστηρίων και αλλού είναι εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας ακινήτων. Σε λίγους μήνες όμως θα καθοριστούν και γι’ αυτές τιμές ζώνης.
Στην Αττική χαρακτηριστικές περιπτώσεις περιοχών που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος και θα ενταχθούν έως το Πάσχα του 2020 στο σύστημα της Εφορίας είναι η περιοχή Τουρκοβούνια πάνω από το Γαλάτσι και το Ψυχικό, η περιοχή του Σισμανογλείου στα σύνορα Αμαρουσίου – Μελισσίων, ο Παράδεισος Αμαρουσίου, το Πολύδροσο Χαλανδρίου – Αμαρουσίου, η περιοχή Μπαλάνα στον Γέρακα και κομμάτι της Νέας Μάκρης Αττικής.
Στο νησί των ανέμων, τη Μύκονο, που αποτελεί πόλο έλξης χιλιάδων «celebrities» και γίνονται κάθε χρόνο εκατοντάδες αγοραπωλησίες ακινήτων σε δυσθεώρητα ποσά, πολλές περιοχές και ολόκληροι οικισμοί παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού των αξιών ακινήτων, όπως είναι το Καλό Λιβάδι, η Ψαρού, η Ελιά, το Μπλιντρί (super paradise), ο Αγιος Λάζαρος κ.τ.λ. Σε αυτές τις περιοχές αναμένονται να καθιερωθούν τιμές ζώνης οι οποίες θα πλησιάζουν σημαντικά τις πραγματικές τιμές.
Σε άλλα νησιά του Αιγαίου, όπως είναι η Κάλυμνος, εντός αντικειμενικού συστήματος είναι μόνο η Χώρα. Το ίδιο συμβαίνει και στην Κω, ενώ εκτός παραμένει η Κάρπαθος και άλλα νησιά. Στην Ηλεία υπάρχουν οικισμοί και περιοχές κοντά στη Ζαχάρω και το Κατάκολο, όπου παραμένουν εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού, ενώ εκτός αντικειμενικών αξιών παραμένουν περιοχές στην Ανδραβίδα.
Η επέκταση των αντικειμενικών αξιών σε 7.000 περιοχές-οικισμούς είναι δεδομένο ότι θα επιφέρει και αύξηση στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων που βρίσκονται σε αυτές. Στο στόχαστρο αναμένεται να βρεθούν ακίνητα που βρίσκονται σήμερα σε παραθαλάσσιες περιοχές και νησιά εκτός αντικειμενικού συστήματος και οι απώλειες εσόδων για το κράτος είναι τεράστιες.
Οι συντελεστές οικοπέδων
Σε πάνω από 1.000 περιοχές σε ολόκληρη την επικράτεια οι Συντελεστές Αξιοποίησης Οικοπέδων (ΣΑΟ) θα προσαρμοστούν στο επίπεδο των νέων συντελεστών δόμησης που έχουν καθοριστεί. Αυτό σημαίνει ότι όπου υπάρχει αύξηση του συντελεστή δόμησης θα προκύψει και αντίστοιχη αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Αξίζει να τονιστεί ότι ο συντελεστής ΣΑΟ είναι κομβικής σημασίας καθώς ανάλογα με το ύψος του διαμορφώνεται αντίστοιχα η φορολογητέα αξία των συγκεκριμένων ακινήτων καθώς και τα ποσοστά αέρα (υψούν) που παραμένουν αναξιοποίητα σε περίπτωση ακινήτου που έχει ήδη οικοδομηθεί.
Οι αγγελίες δείχνουν το χάσμα μεταξύ αγοράς και Εφορίας
Τρίβουν τα μάτια τους στο υπουργείο Οικονομικών από αγγελίες που έχουν αλιεύσει στο Διαδίκτυο από μεγάλα και διεθνή κτηματομεσιτικά γραφεία για τις διαφορές που παρουσιάζουν οι πραγματικές τιμές και οι αντικειμενικές αξίες ακινήτων σε αρκετές τουριστικές περιοχές της χώρας. Μάλιστα τα εν λόγω γραφεία για να δελεάσουν τους πελάτες τους προχωρούν και ένα βήμα παρακάτω – πέραν της περιγραφής των προς πώληση ακινήτων – εμφανίζοντας την αξία πώλησης, δίπλα την αντικειμενική αξία και στη συνέχεια το ύψος του ετήσιου φόρου όπως χαρακτηρίζουν τον ΕΝΦΙΑ όπου πράγματι σε ορισμένες περιπτώσεις είναι τόσο χαμηλός που κάποιος μπορεί να υποθέσει ότι έχει γίνει κάποιο λάθος. Ομως, τελικά είναι σωστός καθώς η αντικειμενική αξία σε σύγκριση με την πραγματική είναι έως και 6 φορές χαμηλότερη.
Με σπετσιώτικη αρχιτεκτονική
Χαρακτηριστικό παράδειγμα η παρακάτω αγγελία: «Λίγο πάνω από την Ντάπια σύγχρονη παραδοσιακή κατοικία 250 μ² η οποία κτίστηκε το 2005 σε οικόπεδο 442 μ² συνδυάζοντας τη Σπετσιώτικη αρχιτεκτονική με τον σημερινό τρόπο ζωής. Η κατοικία εκτείνεται σε τρία επίπεδα τα οποία απολαμβάνουν ανοιχτή θέα στη θάλασσα και πρόσβαση στην αυλή, τον κήπο και την πισίνα. Ο κυρίως χώρος αποτελείται από ένα σαλόνι με τζάκι, μια τραπεζαρία, μια πλήρως εξοπλισμένη κουζίνα, ένα wc ξένων και ένα υπνοδωμάτιο με μπάνιο. Στον επάνω όροφο βρίσκονται δύο ακόμα υπνοδωμάτια με μπάνια, ένα από τα οποία ανοίγει σε μια μεγάλη βεράντα ιδανική για στιγμές ιδιωτικής ξεκούρασης. Στο κάτω επίπεδο που βγαίνει στην πισίνα και στον κήπο υπάρχει ένα ακόμα σαλόνι-δωμάτιο για την οικογένεια με μια kitchenette, δύο υπνοδωμάτια με τα μπάνια τους και ένας χώρος εργασίας με πλυντήρια, στεγνωτήρια και λινοθήκες. Ο κήπος έχει λεμονιές, μανταρινιές και πορτοκαλιές οι οποίες γεμίζουν με υπέροχες μυρωδιές το σπίτι. Ενας χώρος κλειστός για parking και μια μεγάλη αποθήκη ολοκληρώνουν την ιδιοκτησία». Το συγκεκριμένο ακίνητο πωλείται προς 1.150.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική του αξία είναι περίπου στο 1/3 της εμπορικής τιμής καθώς ανέρχεται σε 424.734 ευρώ. Οσο για τον ΕΝΦΙΑ, αυτός δεν ξεπερνά τα 1.200 ευρώ
Πελάτες από το εξωτερικό
Σε άλλη αγγελία, η οποία μάλιστα είναι και στα αγγλικά αφού τα τελευταία χρόνια οι πελάτες με δυνατά πορτοφόλια προέρχονται κυρίως από το εξωτερικό, αναφέρεται ότι πωλείται οικόπεδο που βρίσκεται ανάμεσα στην πόλη της Αίγινας και στην Πέρδικα εμβαδού 800 τετραγωνικών μέτρων, που χτίζει βίλα έως 500 τ.μ. ή τουριστικό ακίνητο έως 2.400 τ.μ. με ανεμπόδιστη θέα το ηλιοβασίλεμα και τα νησιά Αγκίστρι και Μονή με τιμή πώλησης 730.000 ευρώ και αντικειμενική αξία 118.017 ευρώ. Οσο για τον ΕΝΦΙΑ, διαμορφώνεται στα 286 ευρώ, όσο δηλαδή πληρώνει ένα τριάρι στο Περιστέρι.
Αλλο παράδειγμα που αποδεικνύει τις τεράστιες διαφορές μεταξύ πραγματικών και αντικειμενικών αξιών σε τουριστικές περιοχές είναι βίλα στην περιοχή Κόστα κοντά στο Πόρτο Χέλι εμβαδού 270 τ.μ. η οποία βρίσκεται σε οικόπεδο 2,5 στρεμμάτων με εμπορική τιμή 950.000 ευρώ και αντικειμενική 200.000 ευρώ. Ο ετήσιο φόρος (ΕΝΦΙΑ) για το συγκεκριμένο ακίνητο ανέρχεται σε 956 ευρώ.
