Ηλεκτρονικό… κομφούζιο αναμένεται από το ερχόμενο καλοκαίρι στις πολυκατοικίες.
Και αυτό διότι οι καθυστερήσεις στην αγορά ακινήτων, η αύξηση του κόστους των μεταβιβάσεων και το μπλοκάρισμα στην αγοραπωλησία πολλών ακινήτων (και σε ορισμένες περιπτώσεις όλων των ακινήτων μιας πολυκατοικίας), αλλά και η διατάραξη των προσωπικών σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών, είναι κατά τους ειδικούς ορισμένες μόνο από τις επιπτώσεις από την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων…
Οπως είναι γνωστό, από τον Ιούλιο του 2020 πρόκειται να τεθεί σε εφαρμογή ο νέος νόμος για τα αυθαίρετα, ο οποίος θα συνδεθεί με την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας των κτιρίων.
Ωστόσο, με βάση τις τελευταίες ανακοινώσεις (την περασμένη Τετάρτη 13 Νοεμβρίου), ο δρόμος για την εφαρμογή στην πράξη του προαναφερόμενου μέτρου δεν είναι στρωμένος με… ροδοπέταλα.
Ειδικότερα, όπως λέει στα «ΝΕΑ» ο πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων -Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλης Καλογιαννάκης, το μεγάλο αγκάθι είναι η υποχρέωση του πρώτου ιδιοκτήτη διαμερίσματος που θα χρειαστεί να κάνει ηλεκτρονική ταυτότητα να τακτοποιήσει στην πράξη – εάν υπάρχουν – και τις αυθαιρεσίες των υπολοίπων ιδιοκτητών στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας!
Στην περίπτωση αυτή «Αλίμονό μας…» σχολιάζει χαρακτηριστικά ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς.
Αλλά ας δούμε ένα παράδειγμα: ιδιοκτήτης μιας γκαρσονιέρας σε μια πολυκατοικία με 20 διαμερίσματα που είναι χτισμένη πριν από 30 χρόνια, προκειμένου να πουλήσει ή να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία του θα πρέπει (με βάση τις πρόσφατες ανακοινώσεις), για να συνταχθεί η ταυτότητα κτιρίου, να δηλώσει και τα χιλιοστά που του αναλογούν στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (!).
Και όταν μιλάμε για κοινόχρηστους χώρους, αυτοί, κατά τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, είναι μεταξύ άλλων η είσοδος και οι διάδρομοι του κτιρίου, το κλιμακοστάσιο (και η απόληξή του στην ταράτσα), οι φωταγωγοί, το φρέαρ του ανελκυστήρα, το λεβητοστάσιο, το γκαράζ, η πυλωτή κ.ά.
Η παγίδα
Πού είναι τώρα η παγίδα: στην περίπτωση που υπάρχει κάποια αυθαιρεσία στους κοινόχρηστους χώρους, αυτή θα πρέπει να δηλωθεί και να τακτοποιηθεί.
Η τακτοποίηση όμως θα πρέπει να αφορά εξ ολοκλήρου την αυθαιρεσία και όχι μόνο τα χιλιοστά που αναλογούν στον ιδιοκτήτη της γκαρσονιέρας.
Εκεί, το πιθανότερο σενάριο είναι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να αρνηθούν να συμμετάσχουν στη δήλωση και στα έξοδα. Και εδώ αρχίζουν τα προβλήματα.
«Το πιο πιθανό είναι ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης να αναγκαστεί να επωμιστεί το κόστος της τακτοποίησής τους.
Και το χειρότερο είναι ο ιδιοκτήτης αυτός – κατά κάποιον τρόπο – να είναι αυτός που θα καταγγείλει τους συνιδιοκτήτες για τις αυθαιρεσίες με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις μεταξύ τους σχέσεις» εξηγεί ο Μιχάλης Καλογιαννάκης.
Το μπλοκάρισμα
Σύμφωνα με συμβολαιογραφικούς κύκλους, η κατάσταση που θα δημιουργηθεί με τη σύνταξη της ηλεκτρονικής ταυτότητας – πάντα με βάση τις τελευταίες ανακοινώσεις της περασμένης Τετάρτης – δυσκολεύει σημαντικά ή και καθιστά αδύνατη την υπογραφή συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων είτε λόγω πώλησης είτε λόγω γονικής παροχής/δωρεάς με την υποχρεωτική δήλωση των αυθαιρεσιών στους κοινόχρηστους χώρους.
Κατά τους ίδιους κύκλους, η δυσκολία έγκειται, μεταξύ άλλων, στο γεγονός πως σε καμία πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν υπάρχει ούτε η περιγραφή ούτε η επιφάνεια των κοινόχρηστων χώρων.
Επιπλέον, δεν υπάρχει η νομική υποχρέωση – και η φυσική δυνατότητα ελέγχου των επιφανειών εκάστης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε σχέση με τους κοινόχρηστους χώρους.
Ειδικότερα, κατά τους συμβολαιογράφους όταν οι αυθαιρεσίες αφορούν κλειστούς ή υπόγειους χώρους, θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, δώματα, φωταγωγούς κ.λπ., δεν υπάρχει καμία νομική δυνατότητα πρόσβασης στους χώρους αυτούς.
Προβλήματα
Και σε κάθε περίπτωση η ύπαρξη αυθαιρεσιών σε κοινόχρηστους χώρους δεν μπορεί να αποτελέσει εμπόδιο σε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας που είναι καθ’ όλα νόμιμη από την κατασκευή της ή έχει νόμιμα τακτοποιηθεί να τη μεταβιβάσει με οποιονδήποτε τρόπο.
Ο έλεγχος είναι πολύ δύσκολος. Και αν λείπουν σχέδια, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να προβεί σε ανασύσταση φακέλου, δηλαδή να βγει μια καινούργια άδεια ολόκληρης της οικοδομής που από την 1η Ιουλίου 2020 απειλεί να φρακάρει κάθε συναλλαγή, σε όλη τη χώρα.
Την ίδια ώρα πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος έλεγαν πως το προσεχές διάσημα θα υπάρξει νέα νομοθετική ρύθμιση και θα γίνουν σχετικές δηλώσεις από τον αρμόδιο υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κωστή Χατζηδάκη.
ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ ΤΑ ΝΕΑ
