Το πάγωμα του ΦΠΑ σε όλα τα ακίνητα έρχεται να ταράξει τα νερά της κτηματαγοράς. Με τις τιμές των κατοικιών να έχουν τραβήξει την ανηφόρα οι ειδικοί του Real Estate προβλέπουν ότι η ανοδική κούρσα των τιμών που καταγράφεται τους τελευταίους μήνες δεν θα κρατήσει για πολύ. Η αναστολή του ΦΠΑ 24% για τρία χρόνια σε όλα τα ακίνητα με άδεια οικοδομής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά θα ανατρέψει πολύ γρήγορα τον χάρτη της κτηματαγοράς.
Η αλλαγή του σκηνικού θα φανεί μόλις βγουν στην αγορά περίπου 100.000 ακίνητα χωρίς τον ΦΠΑ. Ο ανταγωνισμός προβλέπεται να είναι μεγάλος και όπως λένε οι άνθρωποι της κτηματαγοράς οι κατασκευαστές θα αναγκαστούν να ρίξουν τις τιμές για να «ξεφορτωθούν» τα ακίνητα που έμειναν στα χέρια τους ακόμα και από το 2006. Την κατηφόρα αναμένεται να πάρουν αργά ή γρήγορα και οι τιμές πώλησης παλαιότερων κατοικιών 15, 20 και 30 ετών καθώς θα χάσουν το πλεονέκτημα της χαμηλής φορολογίας τους.
Σήμερα ένα διαμέρισμα 80 τετραγωνικών μέτρων, 5ετίας που βρίσκεται στον Χολαργό πωλείται στην τιμή των 2.572 ευρώ το τετραγωνικό. Στην ίδια περιοχή ένα πολύ παλαιότερο διαμέρισμα και συγκεκριμένα 42 ετών ίδιας επιφάνειας με το νεόδμητο πωλείται στην τιμή των 1.396 ευρώ το τετραγωνικό. Μέσα σε ένα έτος τα διαμερίσματα αυτά έγιναν ακριβότερα κατά 10% ακολουθώντας την ανοδική τροχιά που καταγράφουν οι τιμές των ακινήτων το τελευταίο διάστημα. Μάλιστα ο Χολαργός για πρώτη φορά μετά το 2010 καταγράφει μέση τιμή πάνω από 2.500 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Τα επόμενα στάδια
Η εικόνα αυτή, μέσα στους επόμενους μήνες θα αλλάξει με μεσίτες και κατασκευαστές να προβλέπουν αύξηση της ζήτησης κυρίως από το εξωτερικό και:
1. Μείωση στις τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων.
Οπως εξηγούν οι ειδικοί της αγοράς τους επόμενους μήνες οι κατασκευαστές θα επιδιώξουν να απαλλαγούν από το στοκ των αδιάθετων ακινήτων προκειμένου να αποκτήσουν ρευστότητα και να επενδύσουν τα κεφάλαια που θα αντλήσουν στην ανέγερση νέων ακινήτων. Μόλις ξεμπλοκάρουν τα 100.000 ακίνητα τα οποία παρέμεναν για χρόνια στα αζήτητα ο ανταγωνισμός προβλέπεται να είναι μεγάλος. Εργολάβοι και κατασκευαστές για να «ξεφορτωθούν» τα σπίτια που τους έμειναν στα χέρια λόγω της κρίσης και της υψηλής φορολογίας τους θα επιλέξουν να ρίξουν τις τιμές για να πουληθούν γρηγορότερα. Αλλά και μόνο το πάγωμα του ΦΠΑ 24% και η επιβάρυνση των νεόδμητων ακινήτων με φόρο μεταβίβασης μόλις 3% οδηγεί σε μείωση του κόστους απόκτησης νεόδμητων ακινήτων. Για παράδειγμα για ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, το κόστος για τον αγοραστή με τον ΦΠΑ ανέρχεται σήμερα σε 248.000 ευρώ. Με το νέο καθεστώς, στην αξία του διαμερίσματος θα προστεθεί φόρος μεταβίβασης 3% και η τελική αξία θα διαμορφωθεί σε 206.000 ευρώ. Η νέα τελική τιμή του ακινήτου θα είναι μειωμένη κατά 42.000 ευρώ ή κατά 17%.
2. Μείωση τιμών πώλησης των παλαιών ακινήτων.
Από τη στιγμή που θα ξεπαγώσει η αγορά των νεόδμητων ακινήτων και οι επενδυτές θα στραφούν σε αυτά οι ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών χάνουν αμέσως ένα σημαντικό πλεονέκτημα. Τη χαμηλή φορολογία. Ετσι για να προσελκύσουν το ενδιαφέρον των υποψήφιων αγοραστών θα αναγκαστούν να μειώσουν τις τιμές πώλησης των ακινήτων τους προκειμένου αυτά να αλλάξουν γρηγορότερα χέρια. Σήμερα σχεδόν το 70% των αγοραστών προτιμούν μικρά και παλαιά ακίνητα, τα οποία συνήθως επισκευάζουν για να τα διαθέσουν στη συνέχεια σε μια από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb.
3. Ενίσχυση της αγοράς πρώτης κατοικίας.
Η αγορά πρώτης κατοικίας μπορεί να μην επηρεάζεται από την αναστολή του ΦΠΑ καθώς και σήμερα ανεξάρτητα από το έτος έκδοσης της οικοδομικής άδειας επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 3%, αλλά αναμένεται να επηρεαστεί από τις τιμές που θα επικρατήσουν στο χρηματιστήριο της κτηματαγοράς. Εκτιμάται ότι οι υποψήφιοι αγοραστές πρώτης κατοικίας θα έχουν περισσότερες ευκαιρίες να αποκτήσουν στέγη σε καλύτερες τιμές.
4. Επιστροφή της αντιπαροχής
Σήμερα επιβάλλεται ΦΠΑ 24% για τις παραδόσεις κτισμάτων που δίδονται ως αντιπαροχή από τον κατασκευαστή στον οικοπεδούχο. Ο οικοπεδούχος δηλαδή πληρώνει φόρο 24% για να πάρει τα κλειδιά του διαμερίσματος. Ως αξία, επί της οποίας υπολογίζεται ΦΠΑ, λαμβάνεται η αξία της παρεχόμενης εργολαβίας, η οποία προκύπτει από το κόστος υλικών εργασιών, αμοιβών, μισθών και λοιπών επιβαρύνσεων, καθώς και τυχόν εργολαβικό κέρδος, όπου υπάρχει. Το πάγωμα του ΦΠΑ εκτιμάται ότι θα ξαναβάλει την αντιπαροχή στον χάρτη της κτηματαγοράς. Οι οικοπεδούχοι θα απαλλαγούν από την καταβολή ΦΠΑ με την υποβολή μιας απλής αίτησης. Το μέτρο αυτό θα ισχύσει για όλα τα ακίνητα που θα κατασκευαστούν ακόμα και από το 2023 και μετά που θα έχει λήξει η τριετής αναστολή του ΦΠΑ με την προϋπόθεση ότι η οικοδομική άδεια θα εκδοθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022.
5. Εκρηξη νέων οικοδομικών αδειών
Ομως το πάγωμα του ΦΠΑ αναμένεται να προκαλέσει σημαντική αύξηση στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών. Οι κατασκευαστές θα σπεύσουν να βγάλουν νέες οικοδομικές άδειες μέχρι τα τέλη του 2022 και να δημιουργήσουν ένα καινούργιο στοκ ακινήτων, το οποίο θα εξακολουθήσει να απαλλάσσεται του ΦΠΑ και μετά το 2023 οπότε θα λήξει η 3ετής περίοδος παγώματος.
