Τα ξένα funds «σκανάρουν» την ελληνική κτηματαγορά

Ετοιμα να κονταροχτυπηθούν για την είσοδο στην εγχώρια κτηματαγορά, κυρίως σε επαγγελματικά ακίνητα, είναι δεκάδες ξένα επενδυτικά σχήματα, που διαβλέπουν σημαντικές ευκαιρίες αποδόσεων τα επόμενα χρόνια, της τάξης του 7%-8% σε ετήσια βάση. Κορυφαίες εταιρείες διαχείρισης, όπως Apollo, Fortress, Bain και DK, βρίσκονται ήδη σε συζητήσεις με τις αρμόδιες διευθύνσεις των τραπεζών και «σκανάρουν» τα προβληματικά επιχειρηματικά χαρτοφυλάκια που βρίσκονται προς πώληση.

Οπως επισημαίνει τραπεζική πηγή μιλώντας στο «Βήμα», η ανάγκη των συστημικών ομίλων να ξεφορτωθούν όσο το δυνατόν γρηγορότερα ως και το τέλος του 2019 τουλάχιστον το 10% των «κόκκινων» ανοιγμάτων τους έχει κινητοποιήσει διεθνή funds, τα οποία εξετάζουν επενδύσεις αρκετών εκατομμυρίων ευρώ μέσω της δευτερογενούς αγοράς χρέους που δημιουργείται σταδιακά στη χώρα μας.

Η πρώτη ρευστοποίηση δανείων με εγγυήσεις ακίνητα, που ολοκληρώθηκε από την Τράπεζα Πειραιώς τις προηγούμενες ημέρες, κατέδειξε την ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό.

Είναι χαρακτηριστικό ότι στον διαγωνισμό που διενεργήθηκε έλαβαν πληροφορίες για το προς πώληση πακέτο συνολικά 32 funds, ενώ τέσσερα από αυτά κατέθεσαν στην τράπεζα δεσμευτικές προσφορές. Οπως επισημαίνει ο κ. Γεώργιος Γεωργακόπουλος, ανώτερος γενικός διευθυντής της Τράπεζας Πειραιώς, «η προσφορά επαγγελματικών χώρων υψηλών προδιαγραφών κινείται σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με τη ζήτηση, δίνοντας στους τραπεζικούς ομίλους με ποιοτικά ενέχυρα τη δυνατότητα να πετύχουν σημαντικά έσοδα από την πώλησή τους».

Σύμφωνα με τον ίδιο, το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τη βελτίωση των μακροοικονομικών προοπτικών, δημιουργεί τις προϋποθέσεις για την επίτευξη ικανοποιητικών τιμολογήσεων στις πωλήσεις «κόκκινων» δανείων που θα πραγματοποιηθούν την επόμενη διετία. Εξάλλου, σημειώνει πως «το πρώτο deal της Τράπεζας Πειραιώς συνέβαλε καθοριστικά για τη δημιουργία ενός νέου οικοσυστήματος στην ελληνική αγορά, αποτελούμενο από νομικά και μεσιτικά γραφεία, πάσης φύσεως συμβούλους και εκτιμητές, πάνω στο οποίο θα στηριχθούν οι επόμενες συναλλαγές των τεσσάρων συστημικών ομίλων».

Με βάση τα σχέδια που έχουν γνωστοποιηθεί, οι υπόλοιπες μεγάλες τράπεζες ετοιμάζονται για τη ρευστοποίηση ως και τις αρχές του 2019 δανείων που είναι καλυμμένα με ακίνητα, επαγγελματικούς χώρους κατά βάση, αλλά και οικόπεδα. Συγκεκριμένα:

l Η Alpha Bank θα ξεκινήσει μέσα στην εφετινή χρονιά την πώληση επιχειρηματικών δανείων με εξασφαλίσεις ύψους 1 δισ. ευρώ. Παράλληλα, αναμένεται να ολοκληρωθεί μέσα στο δεύτερο εξάμηνο του 2018 η πώληση οφειλών από καταναλωτικά δάνεια, κάρτες και μικρά επιχειρηματικά δάνεια, χωρίς ενέχυρα, 1 δισ. ευρώ. Η τράπεζα έχει ήδη συμφωνήσει με την B2Holding για τη μεταβίβαση δανείων χωρίς εξασφαλίσεις, ονομαστικής αξίας 2 δισ. ευρώ με τίμημα 4,50%.

l Η Eurobank ολοκλήρωσε πρώτη στο τέλος του 2017 την πώληση οφειλών καταναλωτικής πίστης ονομαστικής αξίας 1,50 δισ. ευρώ με τίμημα 3% και ετοιμάζεται για τις επόμενες κινήσεις της. Αυτές περιλαμβάνουν τη ρευστοποίηση ενός αντίστοιχου πακέτου ύψους 1 δισ. ευρώ, που αναμένεται να ολοκληρωθεί ως το τέλος του έτους, αλλά και την έναρξη του διαγωνισμού πώλησης ενός χαρτοφυλακίου εξασφαλισμένων με ακίνητα επιχειρηματικών δανείων.

l Η Εθνική Τράπεζα ως το τέλος Ιουνίου εκτιμάται ότι θα έχει κλείσει συμφωνία για την πώληση οφειλών καταναλωτικής πίστης και μικρών επιχειρήσεων / επαγγελματιών ονομαστικής αξίας 2 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με πληροφορίες, το τίμημα είναι πιθανό να φτάσει στο 5,5% της ονομαστικής τους αξίας. Παράλληλα, θα ξεκινήσει μέσα στο 2018 τις διαδικασίες για τη ρευστοποίηση δύο πακέτων επιχειρηματικών δανείων με εξασφαλίσεις, με το πρώτο να αφορά αρκετούς κλάδους και να φτάνει το 1 δισ. ευρώ οφειλών και το δεύτερο να αποτελείται αποκλειστικά από ανοίγματα σε τουριστικές επιχειρήσεις.

l Η Τράπεζα Πειραιώς μετά την επιτυχημένη πώληση δανείων με εξασφαλίσεις αναμένεται να ολοκληρώσει ως και το τέλος Ιουνίου την πρώτη μεταβίβαση οφειλών καταναλωτικής πίστης, ύψους 1,1 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 400 εκατ. ευρώ περίπου βρίσκονται εντός ισολογισμού. Παράλληλα, θα επισπεύσει τη διαδικασία για την πώληση ενός νέου πακέτου επιχειρηματικών δανείων, με εξασφαλίσεις ακίνητα, το ύψος του οποίου ακόμη δεν έχει προσδιοριστεί.

Τι θα κάνουν με τα ακίνητα που αποκτούν

Τη μεγιστοποίηση των εσόδων τους από τη διαχείριση των ακινήτων που αποκτούν θα επιδιώξουν τα funds που θα αποκτήσουν επιχειρηματικά δάνεια από τις τράπεζες. Στο πλαίσιο αυτό, δεν θα ακολουθήσουν ενιαία στρατηγική για τα πακέτα που αποκτούν, αλλά θα εξετάζουν κάθε περίπτωση οφειλέτη ξεχωριστά.

Σύμφωνα με τραπεζικούς κύκλους, σε πρώτη φάση θα έρθουν σε επαφή με τους δανειολήπτες για να διερευνήσουν τις δυνατότητες ρύθμισης του χρέους τους. Θα λειτουγήσουν δηλαδή σαν… τράπεζα.

Στη συνέχεια ωστόσο θα επιλέγουν τη στρατηγική που θα ακολουθήσουν, ανάλογα με το τι τους συμφέρει σε όρους παρούσας αξίας. Αν οι αποπληρωμές που μπορεί να κάνει ο δανειολήπτης είναι μεγαλύτερες από το τίμημα της ρευστοποίησης του ενεχυριασμένου ακινήτου, τότε θα προχωρούν σε διευθέτηση του χρέους. Σε αντίθετη περίπτωση, θα δρομολογείται η πώληση της δεσμευμένης ακίνητης περιουσίας του, χωρίς δεύτερη σκέψη.

Εκτιμάται ότι τα funds στοχεύουν να πάρουν πίσω τα χρήματά τους και να πετύχουν την προσδοκώμενη απόδοση μέσα σε διάστημα περίπου δύο ετών κατ’ ελάχιστο. Ως εκ τούτου, όσοι διαχειριστές τοποθετηθούν σήμερα στην ελληνική αγορά διαβλέπουν ανάκαμψη των τιμών σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα, αλλά και βελτίωση των μακροοικονομικών προοπτικών της χώρας.