Σε ποιες αγορές θα «σκάσουν» οι φούσκες των ακινήτων

Βρισκόμαστε σε έναν κόσμο γεμάτο οικονομικές φούσκες που τροφοδοτούνται από τη χαλαρή νομισματική πολιτική και την υπερβολική ρευστότητα. Συχνά είναι δύσκολο να εντοπίσουμε μια φούσκα προτού σκάσει, αλλά μπορούμε τουλάχιστον να συμφωνήσουμε ότι ένα από τα πιο προφανή χαρακτηριστικά της είναι πως οι τιμές γίνονται υπερεκθετικές –κάτι που συμβαίνει αυτή τη στιγμή σε πολλές αγορές ανά τον κόσμο: βλέπε τα κρυπτονομίσματα, τις αρνητικές αποδόσεις μέρους της αγοράς ομολόγων ή τις μετοχές του κλάδου τεχνολογίας. Από μακροοικονομική άποψη όμως, οι φούσκες της αγοράς ακινήτων τείνουν να είναι οι πιο επικίνδυνες επειδή επηρεάζουν ιδιαίτερα μεγάλη μερίδα του πληθυσμού, σημειώνει ο Christopher Dembik, επικεφαλής Μακροοικονομικής Ανάλυσης στη Saxo Bank, εκτιμώντας πως οι πιο επικίνδυνες αγορές ακινήτων σήμερα εντοπίζονται στην Αυστραλία, στο Λονδίνο, στο Χονγκ Κονγκ, στη Σουηδία και στη Νορβηγία.

Ολες αυτές οι αγορές μοιράζονται τα εξής δύο χαρακτηριστικά: οι τιμές των κατοικιών έχουν αποσυνδεθεί από τα τοπικά εισοδήματα και η πραγματική οικονομία αντιμετωπίζει στρεβλώσεις που συνδέονται με τη νομισματική πολιτική, όπως για παράδειγμα η αύξηση του δανεισμού ή/και μια έκρηξη στον κατασκευαστικό κλάδο.

Παρά την παγκόσμια οικονομική κρίση, οι τιμές των ακινήτων σε αυτές τις πέντε περιοχές συνέχισαν να αυξάνονται. Σύμφωνα με δεδομένα της Τράπεζας Διεθνών Διακανονισμών (BIS), μετά το 2007 η έκρηξη ξεκινά από το 45% στο Λονδίνο και στα προάστιά του, και φτάνει πάνω από το 200% στο Χονγκ Κονγκ. Σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα ωστόσο, η Νορβηγία αποτελεί την πλέον επικίνδυνη αγορά.

Τις τελευταίες δεκαετίες οι τιμές ακινήτων της χώρας έχουν φτάσει στα ύψη, ενώ ο δείκτης παραγωγής στις κατασκευές, ένας άλλος δείκτης στρέβλωσης της αγοράς, έφθασε πρόσφατα στο υψηλότερο επίπεδο από το 2000. Από το 1992, οι τιμές των ακινήτων στη Νορβηγία αυξήθηκαν κατά 490% (60% μετά το 2007, ως άμεσο αποτέλεσμα της πολιτικής χαμηλών επιτοκίων της Norges Bank). Εν τούτοις, σε μικρότερη χρονική περίοδο, η έκρηξη των τιμών στο Χονγκ Κονγκ ήταν μεγαλύτερη.

Αυτό που κάνει τη Νορβηγία να έχει την πιο επικίνδυνη φούσκα του κλάδου κατοικιών είναι ο μοναδικός συνδυασμός του ανησυχητικού επιπέδου χρέους των νοικοκυριών (ο δείκτης χρέους των νοικοκυριών προς το καθαρό διαθέσιμο εισόδημα είναι ένας από τους υψηλότερους στον ΟΟΣΑ, φτάνει το 220%) και ενός από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης, περίπου στο 85% (τη στιγμή που σε άλλα δημοφιλή μέρη σταθεροποιείται ή μειώνεται –όπως στο Λονδίνο).

Οταν η φούσκα αναπόφευκτα σκάσει –και υπάρχουν ήδη πρώιμα σημάδια διόρθωσης, αφού οι τιμές των οικιστικών κτιρίων έχουν αρχίσει να μειώνονται από το 2017 -, θα προκαλέσει τεράστια απώλεια πλούτου στους ιδιοκτήτες κατοικιών, οι οποίοι σε πολλές περιπτώσεις δεν θα είναι σε θέση να πληρώσουν τις υποθήκες τους. Σύμφωνα με τη Στατιστική Υπηρεσία της Νορβηγίας, άνω του 17% των νοικοκυριών (κυρίως νεαρά ζευγάρια με παιδιά) έχουν συνολικό χρέος ίσο με το τριπλάσιο του ετήσιου εισοδήματός τους. Αυτή η οικονομική μαύρη τρύπα θα έχει τεράστιες μακροοικονομικές συνέπειες.

Σύμφωνα με τη μελέτη της Saxo Bank πάντως, στις κυριότερες ευρωπαϊκές χώρες ο κίνδυνος μιας φούσκας στην αγορά ακινήτων είναι αρκετά περιορισμένος. Η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση οδήγησε σε έκρηξη της φούσκας κατοικιών και οι τιμές επανήλθαν στα προ κρίσης επίπεδα μόλις το 2014, χάρη στην ώθηση από την ισχυρότερη οικονομική ανάπτυξη. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις, όπως η Ισπανία, όπου οι τιμές είναι 20% χαμηλότερες από τα επίπεδα του 2007.

Στις ΗΠΑ, η αγορά κατοικίας έχει ανακάμψει πλήρως. Ο εθνικός δείκτης Case-Shiller έχει σχεδόν φθάσει στα προ κρίσης επίπεδα. Νέες πόλεις φαίνεται να παίρνουν τη σκυτάλη της έκρηξης τιμών από το Μαϊάμι και το Λας Βέγκας, όπου οι τιμές κατοικιών παραμένουν κάτω από τα επίπεδα του 2007. Στη Βοστώνη οι τιμές κυμαίνονται περίπου 20% υψηλότερα από την προηγούμενη κορύφωσή τους. Στο Σιάτλ κυμαίνονται περίπου 40% υψηλότερα και στο Ντάλας 50% υψηλότερα. Ωστόσο, σε αντίθεση με ό,τι ίσχυε το 2007, το χρέος των νοικοκυριών είναι πιο βιώσιμο, καθώς ο δείκτης χρέους των νοικοκυριών προς το καθαρό διαθέσιμο εισόδημα το 2015 ήταν στο 112%, έναντι 142% το 2017 (πηγή: ΟΟΣΑ, τελευταία διαθέσιμα στοιχεία).

Σε ό,τι αφορά τις μεγάλες οικονομίες, οι ανησυχίες των επενδυτών επικεντρώνονται κυρίως στην Κίνα, όπου οι τιμές των ακινήτων διογκώθηκαν μαζικά εξαιτίας της πλεονάζουσας ρευστότητας. Η θετική πλευρά είναι ότι τα πρώτα μέτρα της κυβέρνησης για καλύτερη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων φαίνεται να αποδίδουν, καθώς τον Οκτώβριο του 2017 οι πωλήσεις νέων κατοικιών υποχώρησαν για πρώτη φορά από την άνοιξη του 2015. Παρ’ όλα αυτά, είναι πολύ νωρίς για να καταλήξουμε σε συμπέρασμα. Χρειάζεται να περιμένουμε νέα στοιχεία από την Κίνα για να μάθουμε αν η διόρθωση πρόκειται να συμβεί το 2018. Πολλά θα εξαρτηθούν από τους οικονομικούς στόχους που θα παρουσιάσει η κινεζική κυβέρνηση κατά την ετήσια κοινοβουλευτική συνάντηση τον Μάρτιο του 2018.