Μια απειλή που μπορεί να τινάξει στον αέρα την ελληνική κτηματαγορά, έρχεται μαζί με τους πλειστηριασμούς χιλιάδων ακινήτων που συμφώνησε η κυβέρνηση με τους δανειστές.
Η υποχρέωση που έχει η Ελλάδα να προχωρήσει σε 130 χιλιάδες πλειστηριασμούς μέχρι το 2021 και κυρίως το γεγονός ότι μόνο για φέτος πρέπει τους επόμενους 11 μήνες να βγουν στο «σφυρί» 10 χιλιάδες ακίνητα προκαλεί τρόμο στους ειδικούς της αγοράς.
Η αγορά κατοικίας στη χώρα μας βρίσκεται σε ημιθανή κατάσταση από το 2009 και μετά, με τις αγοραπωλησίες ακινήτων να μην ξεπερνούν τις 10 – 15 χιλιάδες ετησίως και με ένα «στοκ» παλαιών και νέων σπιτιών να εκτιμάται ότι ξεπερνά τις 200 χιλιάδες.
Δηλαδή ένας τόσο μεγάλος αριθμός απούλητων κατοικιών που δε μειώνεται επειδή το ενδιαφέρον είναι μικρό, κυρίως λόγω του τραπεζικού «φρένου» στη χορήγηση νέων δανείων. Όταν λοιπόν, δεν μπορεί να «χωνευτεί» ένα τόσο μεγάλο στοκ πώς είναι δυνατόν να αντέξει η αγορά και τα χιλιάδες σπίτια που θα βγουν στο σφυρί και μάλιστα σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές;
Δύο αγορές
Παράγοντες της κτηματαγοράς αναρωτιούνται τι θα συμβεί με τις αξίες των ακινήτων που σήμερα αναζητούν αγοραστή, όταν θα εκπλειστηριάζονται περιουσίες, θα αυξάνεται δηλαδή το κτιριακό απόθεμα που βγαίνει προς πώληση.
Μάλιστα, σε πολλές περιοχές της χώρας αναμένεται να υπάρχει… άτυπος ανταγωνισμός τιμών αφού πλέον θα υπάρχουν δύο αγορές: Η μία είναι η πρωτογενής όπου κατασκευαστές ή ιδιοκτήτες πουλάνε την περιουσία τους ζητώντας αξίες τέτοιες που εκτιμούν ότι μπορούν να πάρουν.
Και η άλλη αγορά είναι η νέα, δευτερογενής όπου θα υπάρχουν τα ακίνητα που κατάσχονται από τις τράπεζες ή το κράτος και βγαίνουν προς διάθεση μέσω των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών.
Ακόμη και το σενάριο να αγοράσουν οι ίδιες οι τράπεζες τα περισσότερα από τα εκπλειστηριαζόμενα ακίνητα δεν φαντάζει ικανό να «φρενάρει» μια πτώση τιμών καθώς οι τραπεζίτες κάποια στιγμή θα πρέπει να διαθέτουν το στοκ που έχουν για να εισπράξουν ρευστό.
Οι εργολάβοι οικοδομών εκτιμούν ότι δεν θα μπορούν να πουλήσουν, αφού θα υπάρχουν στην ίδια γειτονιά ανταγωνιστικά ακίνητα σε πιο χαμηλές τιμές. Και στο τέλος θα αναγκαστούν να ρίξουν κι άλλο τις αξίες των δικών τους ακινήτων.
Υπενθυμίζεται ότι στα χρόνια της κρίσης οι τιμές στις κατοικίες έχουν υποχωρήσει πάνω από 40% με βάση τα επίσημα στοιχεία αλλά σε πολλές περιοχές η πτώση ξεπερνά και το 60%.
Το αποτέλεσμα της κατάστασης αυτής είναι να υπολείπονται οι αντικειμενικές αξίες των εμπορικών σε πολλές περιοχές, ειδικά της Αθήνας.
Αντικειμενικές
Το «γέμισμα του κουβά» της κτηματαγοράς με φθηνά ακίνητα μέσω πλειστηριασμών αναμένεται να προκαλέσει και στρεβλώσεις στο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών που αυτή την ώρα κάνουν οι ειδικοί εκτιμητές που προσέλαβε το υπουργείο Οικονομικών.
Το τελικό πόρισμα με τις τιμές ανά ζώνη που θα παραδώσουν σύντομα θα έχει τελικά μεγάλες διαφορές με τα ισχύοντα στην αγορά σε λίγους μήνες, όταν θα αυξηθεί η προσφορά χωρίς να υπάρχει η ανάλογη ζήτηση.
Αλλωστε, όσοι θελήσουν να αγοράσουν κάποιο ακίνητο θα στραφούν στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς που θα ξεκινήσουν οι τράπεζες, διότι και καλύτερες τιμές θα πετύχουν και θα μπορούν να χρηματοδοτηθούν από τις ίδιες τις τράπεζες.
Υπενθυμίζεται ότι μόλις προχθές ο διεθνής οίκος Fitch στην έκθεσή του με τίτλο «Global Housing Mortgage Outlook» εκτίμησε ότι η Νορβηγία, η Ελλάδα και το Ηνωμένο Βασίλειο θα είναι οι τρεις μοναδικές χώρες που δεν θα δουν άνοδο στις τιμές της κατοικίας εφέτος. Η Fitch αναμένει ότι η ρευστότητα των ελληνικών τραπεζών, παρά τα όποια σημάδια βελτίωσης, θα παραμείνει αδύναμη και το κόστος χρηματοδότησης υψηλό.
