Οι εμπορικές τιμές των ακινήτων «τραβούν» προς τα πάνω τις αντικειμενικές

Σε αδιέξοδο βρίσκεται το υπουργείο Οικονομικών με τις νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, καθώς από τα έως τώρα στοιχεία προκύπτει ότι σε φτηνές και μεσαίες περιοχές οι τιμές της Εφορίας θα πρέπει να αυξηθούν σημαντικά προκειμένου να προσεγγίσουν τις πραγματικές, παρά το γεγονός ότι από το 2007 έως σήμερα κατά μέσον όρο έχει μειωθεί η ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών και αγοραίων τιμών. Ισως αυτός είναι ένας από τους βασικούς λόγους που δεν πρόκειται μέσα στο 2017 να αλλάξουν οι τιμές της Εφορίας και οι όποιες αποφάσεις θα ληφθούν την άνοιξη του 2018.

Σύμφωνα με στοιχεία της Eurobank Property Services, ενώ το 2007 οι πραγματικές τιμές ήταν κατά μέσον όρο 32% υψηλότερες από τις αντικειμενικές, σήμερα οι διαφορές έχουν περιοριστεί σημαντικά. Ομως παραμένουν σημαντικές αποκλίσεις είτε προς τα πάνω είτε προς κάτω σε πολλές περιοχές.

Ανθρωποι της αγοράς επισημαίνουν ότι οι τιμές ζώνης είναι ένας από τους πολλούς παράγοντες οι οποίοι καθορίζουν το τελικό ύψος των αντικειμενικών αξιών, που λαμβάνονται υπόψη για μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, κληρονομιές, τον ΕΝΦΙΑ κ.λπ.

Οπως αναφέρει στο «Βήμα της Κυριακής» ο κ. Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services, «λόγω της σημαντικής πτώσης που επήλθε στην κτηματαγορά από το 2008 και έπειτα, η σχέση μεταξύ αντικειμενικών αξιών και εμπορικών αντιστράφηκε, επαναφέροντας στο προσκήνιο την ανάγκη για σύγκλιση. Το υφιστάμενο υπολογιστικό μοντέλο των αντικειμενικών αξιών, αν και πρωτοποριακό για την εποχή του, δεν «συντηρήθηκε» επαρκώς, με αποτέλεσμα την παραγωγή μη αξιόπιστων αντικειμενικών αξιών. Παράλληλα, οι αγοραπωλησίες είναι περιορισμένες και αδιαφανείς, ενώ η ηλεκτρονική πλατφόρμα του ΥΠΟΙΚ για την καταχώριση πράξεων βρίσκεται σε πιλοτικό στάδιο».

Ο ίδιος επισημαίνει ότι η οριζόντια μείωση φαίνεται να διορθώνει ένα σκέλος του προβλήματος, αλλά απέχει ακόμα πολύ από τη λύση του. Μάλιστα, αναφέρει ότι από έρευνα που πραγματοποιήθηκε, βασισμένη σε δεδομένα πραγματικών συναλλαγών, προκύπτει ότι, αντικαθιστώντας τις τιμές ζώνης των αντικειμενικών αξιών με επικαιροποιημένες, πιο αντιπροσωπευτικές τιμές ζώνης και εφαρμόζοντας τους συντελεστές των αντικειμενικών αξιών για διαμερίσματα διαφορετικών χαρακτηριστικών (π.χ. μικρότερης επιφάνειας, υψηλότερου ορόφου, παλιότερης κατασκευής κ.λπ.), οι αξίες της Εφορίας αποκλίνουν από τις εμπορικές – πραγματικές τιμές έως και κατά μέσον όρο 30%.

Κατά συνέπεια, για την ολοκληρωμένη επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών απαιτείται, πλέον της αναθεώρησης των τιμών ζώνης, και νέος γεωγραφικός επαναπροσδιορισμός των ζωνών (σε αρκετές περιπτώσεις), εισαγωγή νέων μεταβλητών για τη βέλτιστη αποτύπωση των χαρακτηριστικών ακινήτων, επικαιροποίηση των συντελεστών προσαρμογής και των συντελεστών εμπορικότητας. Για να πραγματοποιηθούν τα παραπάνω, απαιτείται μια σαφώς πιο ολοκληρωμένη προσέγγιση, που να είναι διαφανής, εύκολα ελέγξιμη και υπό συνεχή ανανέωση. Σε αυτό το στάδιο φαίνεται ότι δεν μπορεί να δοθεί άμεση λύση.

Η Eurobank Property Services, με σκοπό να εξετάσει την αποτελεσματικότητα της προηγούμενης οριζόντιας μείωσης, συνέλεξε 400 πράξεις συναλλαγών και δημιούργησε ένα δείγμα που να εκφράζει, στο μέτρο του δυνατού, τη γενική τάση της αγοράς. Συγκρίνοντας τις αντικειμενικές αξίες πριν και μετά την αναθεώρηση (21/5/2015), παρατηρήθηκε ότι η μείωση δεν έφερε τα προσδοκώμενα αποτελέσματα. Συγκεκριμένα, πριν από τη μείωση οι αντικειμενικές αξίες ήταν κατά μέσον όρο 14% υψηλότερες από τις εμπορικές αξίες με μέση απόλυτη απόκλιση της τάξης του 36%. Μετά τη μείωση οι αντικειμενικές αξίες ήταν χαμηλότερες κατά 2%, σημαντική διόρθωση σε επίπεδο χαρτοφυλακίου, αλλά ανεπαρκής σε επίπεδο ακινήτου, καθώς η μέση απόλυτη απόκλιση παρέμεινε σε υψηλά επίπεδα και συγκεκριμένα στο 33%.

Τα παραπάνω αποτελέσματα οδηγούν στο συμπέρασμα, σύμφωνα με τον κ. Ανδρίτσο, ότι η οριζόντια μείωση φαίνεται να διορθώνει ένα σκέλος του προβλήματος, αλλά απέχει ακόμα πολύ από τη λύση του, καθώς ακόμα και σήμερα οι αντικειμενικές αξίες σε καμία περίπτωση δεν αντανακλούν την πραγματική κατάσταση που επικρατεί στην κτηματαγορά. Ενδεχόμενη επανάληψη αυτή της μεθοδολογίας παραμένει ως η μη βέλτιστη λύση.

Η εύρεση μιας αξιόπιστης και βιώσιμης λύσης απαιτεί τη χρήση αυτοματοποιημένων συστημάτων παραγωγής αξιών, καθώς και τον επαναπροσδιορισμό και επανασχεδιασμό μια σειράς χαρακτηριστικών πέραν των τιμών ζώνης. Αυτό επιβεβαιώθηκε μέσα και από την πρόσφατη μελέτη τής εν λόγω εταιρείας που εφαρμόστηκε πιλοτικά σε επίπεδο δήμων του Νομού Αττικής και αφορούσε τα βασικά χαρακτηριστικά του τυπικού ακινήτου όπως αυτό ορίζεται από το σύστημα των αντικειμενικών αξιών.

Από μια ματιά στους πίνακες που δημοσιεύει «Το Βήμα» φαίνεται ότι οι τιμές της Εφορίας, σε αρκετές περιπτώσεις φτηνών ή μεσαίων αξιών περιοχών, είναι αρκετά χαμηλότερες από τις εμπορικές. Αυτό όμως συμβαίνει στις περιπτώσεις νεόδμητων ακινήτων (όπου αυτά υπάρχουν), ενώ για παλαιότερα ακίνητα προκύπτει ότι οι αντικειμενικές αξίες είναι ίσες ή και υψηλότερες από τις πραγματικές.

Αποκαλυπτικά είναι τα στοιχεία για 20 περιοχές που έχει καταγράψει η Eurobank property services και η σύγκριση με τις τιμές της Εφορίας. Για παράδειγμα, στην Καλλιθέα ακίνητα ηλικίας έως 10 ετών πωλούνται, σύμφωνα με τις συναλλαγές που έχει καταγράψει η Eurobank Property Services, από 1.250 έως 1.850 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σήμερα οι τιμές ζώνης της Εφορίας ανέρχονται από 1.000 έως 1.800 ευρώ. Αρα οι διαφορές εντοπίζονται στις ζώνες με χαμηλή αξία από ό,τι στις λεγόμενες ακριβές περιοχές του συγκεκριμένου δήμου. Ομως, αν κάποιος αναζητήσει ακίνητα ηλικίας άνω των 10 ετών, τότε θα διαπιστώσει ότι οι πραγματικές τιμές σημειώνουν σημαντική μείωση. Στην περιοχή του Ζωγράφου, ακίνητα ηλικίας έως 10 ετών πωλούνται από 1.700 έως 2.300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τη στιγμή που οι τιμές της Εφορίας διαμορφώνονται πολύ χαμηλότερα (από 1.200 έως 1.450 ευρώ).

Αντίθετα, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, όπου οι τιμές πώλησης ακινήτων έως 10 ετών διαμορφώνονται σε υψηλά επίπεδα (από 3.000 έως 3.600 ευρώ ανά τετραγωνικό), οι τιμές της Εφορίας είναι υψηλότερες, ειδικά αν πρόκειται για την 1η ζώνη (4.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο).

Σε κάθε περίπτωση, όποια αλλαγή επέλθει στις τιμές ζώνης της Εφορίας, το κράτος από τη φορολογία και ειδικά από τον ΕΝΦΙΑ έχει προϋπολογίσει για το επόμενο έτος και κάθε επόμενο να εισπράξει το ίδιο ποσό με εφέτος, δηλαδή 2,65 δισ. ευρώ (βεβαίωση 3,2 δισ. ευρώ). Αυτό σημαίνει ότι, αν μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες, θα πρέπει να αυξηθούν οι συντελεστές για να προκύψει το ίδιο αποτέλεσμα.