Πόσο «φτηνά» είναι τα ακίνητα

Ενώ, σύμφωνα με μελέτη της UBS, το «δωρεάν χρήμα» που τύπωσαν οι κεντρικές τράπεζες μετά την κρίση του 2008 οδήγησε μεταξύ άλλων και τις τιμές των ακινήτων σε αρκετές χώρες στα επίπεδα της «φούσκας», η ελληνική κτηματαγορά αντίθετα, ύστερα από μια 10ετία πτώσης των τιμών, συγκαταλέγεται μεταξύ των πιο φθηνών αγορών της Ευρώπης.

Ειδικότερα, με βάση έρευνα της RE/MAX Ευρώπης που πραγματοποιήθηκε μεταξύ 18 χωρών, στην Ελλάδα καταγράφονται οι χαμηλότερες τιμές πώλησης ακινήτων της Γηραιάς Ηπείρου, ενώ με βάση τον Παγκόσμιο Δείκτη Κατοικίας της Κnight Frank η ελληνική κτηματαγορά βρέθηκε μεταξύ των πιο αδύναμων, καταλαμβάνοντας την 53η θέση στην κατάταξη με τις 55 πιο σημαντικές αγορές κατοικίας παγκοσμίως.

Στην Ελλάδα, μια κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων σε αστική περιοχή πωλείται κατά μέσο όρο προς 92.200 ευρώ, ενώ αντίστοιχα στην περιφέρεια 67.000 ευρώ.

Αντίθετα, οι υψηλότερες τιμές πώλησης ακινήτων καταγράφονται στο Λουξεμβούργο, όπου ένα διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων σε αστικές περιοχές κοστίζει κατά μέσο όρο 797.500 ευρώ, ενώ λίγο χαμηλότερα, στα 562.600 ευρώ, πωλείται ένα αντίστοιχο διαμέρισμα στην περιφέρεια της ίδιας χώρας.

Παρόμοιες είναι και οι τιμές πώλησης ακινήτων στην Ελβετία, όπου μια κατοικία 100 τετραγωνικών σε κάποια μεγάλη πόλη κοστίζει κατά μέσο όρο 754.100 ευρώ, ενώ λίγο χαμηλότερα, στα 638.700 ευρώ, κοστίζει η αγορά ενός αντίστοιχου ακινήτου στην περιφέρεια.

Οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο αυξήθηκαν σημαντικά για τα αστικά διαμερίσματα σε περιπτώσεις χωρών όπως η Λιθουανία, η Γερμανία και το Λουξεμβούργο (της τάξεως του 13%), ενώ οι τιμές πώλησης των οικιστικών ακινήτων (διαμερισμάτων) αυξήθηκαν επίσης και στην περιφέρεια και αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω το 2017 κατά περίπου 7% στο Λουξεμβούργο και 4-6% στην Εσθονία.

Ωστόσο, σε χώρες όπως η Γαλλία, η Ελβετία και η Ιταλία, οι τιμές προβλέπεται να παραμείνουν σταθερές για το 2017, ενώ στην ίδια κατηγορία εντάσσεται και η Ελλάδα, η οποία μαζί με την Πορτογαλία και τη Σκωτία ύστερα από μια περίοδο μακράς ύφεσης δείχνουν σημάδια ανάκαμψης και αυξανόμενης τάσης σταθερότητας, με ελπίδα για ακόμα καλύτερες προοπτικές στο άμεσο μέλλον.

Ειδικότερα, ένα διαμέρισμα στην Ελλάδα θα μπορούσε να αγοραστεί σήμερα με μέση τιμή ανά τετραγωνικό 922 ευρώ σε αστική περιοχή (670 ευρώ στην περιφέρεια) έναντι 7.975 ευρώ για το Λουξεμβούργο, 7.541 ευρώ για την Ελβετία, 5.440 ευρώ για τη Γαλλία και 4.205 ευρώ για τη Φινλανδία. Παράλληλα και σε πιο «περιφερειακές» αγορές της Ευρώπης οι τιμές είναι υψηλότερες της Ελλάδας, αφού η μέση τιμή ανά τετραγωνικό σε αστική περιοχή στην Τσεχία βρίσκεται στα 2.218 ευρώ, στη Σλοβακία στα 2.100 ευρώ, στην Εσθονία στα 1.519 ευρώ, στην Πορτογαλία στα 1.330 ευρώ, στη Λιθουανία στα 1.325 ευρώ και στη Ρουμανία στα 1.150 ευρώ.

Ακόμη και σε ανταγωνιστικές αγορές, όπως είναι για παράδειγμα η Ιταλία ειδικά για τουριστικά ακίνητα, η Ελλάδα παραμένει πολύ πιο οικονομική λύση, ενώ και η Ισπανία, η οποία είχε βιώσει μια από τις πιο σοβαρές κρίσεις στην ιστορία του real estate, έχει τιμές σχεδόν διπλάσιες σε σύγκριση με αυτές της Ελλάδας.

Ενα ερώτημα στην κτηματαγορά έχει να κάνει και με το κατά πόσο θα επηρεαστούν οι τιμές από τους πλειστηριασμούς που θα διενεργηθούν το επόμενο διάστημα στη χώρα μας. Εξάλλου, τόσο στην Ισπανία, όπου το καθεστώς πλειστηριασμών ήταν παρόμοιο με αυτό της Ελλάδας, έχοντας 500.000 πλειστηριασμούς σε δύο χρόνια, όσο και στις ΗΠΑ, που από 750.000 το 2006 αυξήθηκαν σε 2,5 εκατομμύρια το 2009, οι τιμές υποχώρησαν.

Ωστόσο, στην Ελλάδα μετά τη μεγάλη πτώση των τιμών στην κτηματαγορά έχει διαμορφωθεί ένα σκηνικό «πολλών ταχυτήτων». Σε τομείς και περιοχές όπου η ζήτηση και από το εξωτερικό παραμένει υψηλή –όπως τα ξενοδοχεία, ο τουρισμός, οι περιοχές που έχουν ευνοηθεί και από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, οι πρώτης κατηγορίας εξοχικές κατοικίες σε σημαντικούς τουριστικούς προορισμούς που παρουσιάζουν ελκυστικές τιμές προσφέροντας μάλιστα υψηλές αποδόσεις –οι τιμές, που δείχνουν σημάδια ανάκαμψης, δεν αναμένεται να επηρεαστούν. Αντίθετα, σε περιοχές με ελάχιστη ζήτηση οι πλειστηριασμοί θα μπορούσαν, όπως εκτιμάται, να πιέσουν τις τιμές 10%-20%.

Για τη Δανός/BNP Paribas Real Estate, στην ελληνική αγορά κατοικίας οι τιμές φαίνεται να έχουν μια ήπια πτωτική τάση στις περισσότερες περιοχές και μια σταθεροποιητική στις πιο κύριες αγορές. Παρατηρείται αύξηση στις ενοικιάσεις, με ισχυρή ζήτηση για μεσαίας/καλής ποιότητας σπίτια, ενώ για την αγορά κατοικίας θα πρέπει να ανακάμψει η αγορά ενυπόθηκων δανείων για να αυξηθεί η ζήτηση.

Σε συγκεκριμένες περιοχές, πάντως, όπως το κέντρο και τα νότια προάστια, υπάρχει μια αναζωογόνηση ως αποτέλεσμα και της θεσμοθέτησης της διαδικασίας για την έκδοση αδειών διαμονής. Οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές είναι Κινέζοι, Ρώσοι, Αιγύπτιοι και πολλοί Τούρκοι, οι οποίοι αύξησαν τον αριθμό των αδειών διαμονής σε ποσοστό 50% από τον Φεβρουάριο του 2017 και μετά. Στον τομέα του τουρισμού, παρουσιάζεται έντονο ενδιαφέρον από ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και διεθνή σήματα (brands), αλλά και εγχώριους και διεθνείς εξειδικευμένους διαχειριστές.

Αναφορικά με την ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων το 2017, σύμφωνα με έρευνα της NAI Hellas, το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει επικεντρωμένο στα ακίνητα του ξενοδοχειακού κλάδου, ενώ οι επενδυτές διατηρούν στάση αναμονής αναφορικά με τα χαρτοφυλάκια των μη εξυπηρετούμενων δανείων των τραπεζών (NPL). Είναι σημαντικό, αναφέρει, να ολοκληρωθούν πράξεις που θα βοηθήσουν στην ενίσχυση των αξιών στα τρέχοντα επίπεδα και θα επιτρέψουν την είσοδο στην αγορά σε νέους επενδυτές και νέο χρήμα.

Σύμφωνα με τον UBS Global Real Estate Bubble Index, έναν δείκτη που αξιολογεί τις αγορές ακινήτων, αρκετές μεγάλες πόλεις του κόσμου κινούνται πια στα επίπεδα της «φούσκας». Από το Μόναχο, το Τορόντο και το Αμστερνταμ ως το Σίδνεϊ και το Χονγκ Κονγκ, οι τιμές αυξήθηκαν άνω του 10% μόνο το τελευταίο έτος.

Ετήσιοι ρυθμοί αύξησης 10% οδηγούν όμως σε διπλασιασμό των τιμών κάθε επτά χρόνια, κάτι που δεν θεωρείται βιώσιμο. Οι αυξήσεις των επιτοκίων τα επόμενα χρόνια συντείνουν στην άποψη πως η διόρθωση είναι αναπόφευκτη.