Εχει «προίκα» της πρόστιμα αυθαιρέτων, τα οποία της δίνουν… αέρα δράσης. Ως βασικό εργαλείο έχει τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, που ανασταίνεται για άλλη μια φορά για να ξεπλένει αυθαίρετες κατασκευές με το αζημίωτο. Η Τράπεζα Γης με αυτά τα εφόδια θα μεσολαβεί για τη νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρεσιών και ως αντιστάθμισμα θα χρηματοδοτεί τη δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων.
Εντός εξαμήνου όλες οι υπουργικές αποφάσεις
Πώς διασφαλίζεται όμως ότι, αυτή τη φορά, ο ιδιότυπος μηχανισμός αγοραπωλησίας τίτλων μεταφοράς συντελεστήθαλειτουργήσει; Η προηγούμενη απόπειρα, προ τετραετίας, δεν προχώρησε, καθώς δεν εκδόθηκε καμία από τις απαιτούμενες πράξεις της Διοίκησης για την ενεργοποίηση και τη λειτουργία της Τράπεζας Γης. Ετσι, σήμερα, σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, περίπου το 67% των χαρακτηρισμένων κοινόχρηστων χώρων κινδυνεύει να χαθεί διότι, ελλείψει χρημάτων (για την αποζημίωσή τους), είτε εκκρεμεί η απαλλοτρίωση των εκτάσεων, είτε, λόγω των καθυστερήσεων, έχει ξεκινήσει η διαδικασία άρσης των απαλλοτριώσεων. Παράλληλα, εκκρεμεί η υλοποίηση τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, αξίας άνω των 185 εκατ. ευρώ.
Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ.Γιώργος Σταθάκης ανέφερε την περασμένη Τρίτη – μιλώντας σε δημοσιογράφους για τον νέο νόμο που αφορά το δομημένο περιβάλλον – όλες οι υπουργικές και κοινές υπουργικές αποφάσεις που απαιτούνται για τη λειτουργία της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων (όπως μετονομάστηκε η Τράπεζα Γης) θα έχουν εκδοθεί εντός εξαμήνου.
Επίσης, με δεδομένο ότι η κινητήριος δύναμη μιας τράπεζας είναι το χρήμα, και προκειμένου να εξυπηρετηθούν οι σκοποί της, εξασφαλίστηκε, με ρύθμιση που προστέθηκε στον νόμο, ότι το 50% των προστίμων που πληρώνουν οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων με μεγάλες παραβάσεις θα κατευθύνεται σε ειδικό κουμπαρά. Πρόκειται για τα αυθαίρετα που παραβιάζουν τα νόμιμα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησηςσε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% ή ύψους μεγαλύτερου του 20%. Και δεν είναι λίγες οι «βαριά» αυθαίρετες κατασκευές. Σύμφωνα με στοιχεία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ), όπως προκύπτουν από τις νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων έως σήμερα, τα κτίσματαμε μεγάλες παραβάσεις αντιστοιχούν στο 55,50% των συνολικών προστίμων, δηλαδή σε 2,5 δισεκατομμύρια ευρώ από συνολικά 4,5 δισεκατομμύρια ευρώ.
Η λειτουργία της Τράπεζας Γης (του Ν. 4178/13) αποτέλεσε ένα έξυπνο τρικ προκειμένου να γίνει συνταγματικά ανεκτή από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) η εξαίρεση από την κατεδάφιση αυθαίρετων κτιρίων. Μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων, που εισάγει ο νέος νόμος, επιχειρείται η εξασφάλιση περιβαλλοντικού ισοζυγίου μέσω της δυνατότητας νομιμοποίησης παράνομων κατασκευών,με την καταβολή προστίμων, με προϋπόθεση ότι μέρος των χρημάτων που συγκεντρώνονται θα αποδίδεται για τη δημιουργία ελεύθερων χώρων. Ειδικά για τις μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις, θα πρέπει για να γίνει η οριστική νομιμοποίησή τους, να αγοραστεί αντίστοιχος τίτλος μεταφοράς συντελεστή δόμησης από την Τράπεζα.
Με τα χρήματα που θα εξασφαλίσει η τράπεζα θα μπορεί να αποζημιώνει τους ιδιοκτήτες εκείνων των ακινήτων τα οποία έχουν δεσμευτεί από τους δήμους προκειμένου να δημιουργηθούν κοινόχρηστοι χώροι. Εκτός εάν επιθυμούν έκδοση τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.
Τ
α τελευταία έτη οι δήμοι, εντός της ασφυκτικής δημοσιονομικής στενότητας, αδυνατούν να ανταποκριθούν στο κόστος των απαλλοτριώσεων.Βάσει στοιχείων της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού – Τράπεζας Γης του υπουργείου (13.1.2017) για την «καταγραφή εγκεκριμένων κοινόχρηστων χώρων προς απαλλοτρίωση» εκκρεμεί η απαλλοτρίωση του 61,52% των χώρων, ενώ το 5,41% αναμένεται ότι θα επιστρέψει στους ιδιοκτήτες του καθώς έχουν ξεκινήσει οι διαδικασίες άρσης απαλλοτρίωσης (έχει συνταχθεί φάκελος τροποποίησης και είναι υπό έγκριση). Δηλαδή υφίσταται άμεσος κίνδυνος απώλειας της πλειονότητας των χαρακτηρισμένων κοινόχρηστων χώρων (περίπου 67%).
Να σημειωθεί ότι η αυτοδίκαιη άρση μιας απαλλοτρίωσης επέρχεται όταν έχει παρέλθει δεκαπενταετία από την κήρυξή της ή πενταετία από την κύρωση της Πράξης Εφαρμογής ή Αναλογισμού.
5,6 δισ. για 7.500 στρέμματα
Σύμφωνα με εκτιμήσεις, λόγω αδυναμίας συντέλεσης των σχετικών απαλλοτριώσεων, µε καταβολή σε χρήμα των οφειλόμενων αποζημιώσεων, η συνολική επιφάνεια των χαρακτηρισμένων κοινόχρηστων χώρων (πάρκα, πλατείες, άλση, δρόμοι) που κινδυνεύουν να μετατραπούν σε οικοδομήσιμους χώρους ανέρχεται σε 7.500 στρέμματα.
Η εκτιμώμενη δαπάνη για τις συγκεκριμένες απαλλοτριώσεις ανέρχεται σε 5,6 δισ. ευρώ. Εάν χαθούν αυτά τα 7.500 στρέμματα, θα είναι αδύνατη αφενός η υλοποίηση οποιουδήποτε μελλοντικού χωρικού σχεδιασμού και αφετέρου η εξασφάλιση του Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου ως αντιστάθμισμα της εξαίρεσης από την κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών.
Τα αυθαίρετα, οι ρυθμίσεις και τα νομικά προβλήματα
Ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης αποτελεί, από το 1979, τον αποκλειστικό τρόπο αποζημίωσης των ιδιοκτητών διατηρητέων ακινήτων, μνημείων και ακινήτων εντός αρχαιολογικών χώρων και ιστορικών τόπων και από το 2001 εναλλακτικό (έναντι του χρηματικού) τρόπο αποζημίωσης σε είδος, των ιδιοκτητών όσων ακινήτων καθορίζονται ή δεσμεύονται ως κοινόχρηστοι χώροι.
Οι αρχικές διατάξεις της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης καθώς και οι επόμενες που τις αντικατέστησαν (Ν. 880/1979, Ν. 2300/1995 και Ν. 3044/2002) έχουν κριθεί αντισυνταγματικές από το ΣτΕ, με συνέπεια πολλοί ιδιοκτήτες να μείνουν με τους τίτλους στο… συρτάρι, καθώς δεν πρόλαβαν να τους υλοποιήσουν, μετατρέποντάς τους σε ακίνητα προτού ακυρωθούν οι σχετικές ρυθμίσεις.
Σύμφωνα µε την πάγια νομολογία του δικαστηρίου, ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή είναι συνταγματικά επιτρεπτός, μόνον υπό αυστηρές προϋποθέσεις: να μην έχει εμπορικό χαρακτήρα (να πουλά και να αγοράζει σε καθεστώς ελεύθερης διαπραγμάτευσης) και να εντάσσεται σε πλαίσιο ευρύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού.Γι’ αυτό η επανασύσταση της Τράπεζας Γης έρχεται με ορισμένες αλλαγές και προσθήκες. Η μεταφορά θα γίνεται μόνο σε Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), οι οποίες θα ορίζονται από τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια (ΤΧΣ) που θα εκπονούν οι δήμοι και σε Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (ΠΑΕΣ).
Ακίνητα στα οποία μπορεί να πραγματοποιηθεί Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης είναι τα μεγάλα αυθαίρετα (θα νομιμοποιούνται με αγορά τίτλου μεταφοράς συντελεστή). Επίσης, τα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο και αξιοποιούνται με ΕΣΧΑΔΑ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δηµοσίων Ακινήτων) θα πρέπει να εξασφαλίζουν το 15% της δόμησής τους μέσω τίτλων μεταφοράς συντελεστή.
Τίτλοι μεταφοράς συντελεστή, βάσει των νέων ρυθμίσεων, μπορούν πλέον να εκδοθούν από τα διατηρητέα και τα ρυμοτομούμενα ακίνητα, από οικοδομήματα που έχουν χαρακτηριστεί μνημεία, από ακίνητα εντός σχεδίου που χαρακτηρίζονται αρχαιολογικοί ή ιστορικοί τόποι και από χαρακτηρισμένους κοινόχρηστους (πλατείες, πάρκα, δρόμοι) ή χώρους εκπαίδευσης, αθλητισμού, πολιτισμού.
Ετσι, με τη λειτουργία της Τράπεζας (η οποία θα έχει ψηφιακή μορφή και θα λειτουργεί αυτοματοποιημένα βάσει ειδικών αλγορίθμων), ο ιδιοκτήτης ακινήτου που έχει αποκτήσει τίτλο μεταφοράς συντελεστή δόμησης θα υποχρεούται να τον καταθέσεικαι να ζητήσει είτε αποζημίωση είτε τη μεταφορά συντελεστή δόμησης σε ωφελούμενο ακίνητο για να χτίσει περισσότερο (κυρίως σε ΖΥΣ, σε ΠΑΕΣ και σε ΕΣΧΑΔΑ) ή για να το σώσει από την κατεδάφιση.Σε κάθε περίπτωση, νομικοί κύκλοι εκτιμούν ότι τα άρθρα 67 έως 80 (αφορούν την Τράπεζα Γης και τη μεταφορά συντελεστή δόμησης) του νέου νόμου που ψηφίστηκε την περασμένη Τετάρτη στη Βουλή, είναι πολύ πιθανό να προσβληθούν στο ΣτΕ, όπου και θα ακολουθήσει μάχη για τη συνταγματικότητά τους, αφού ασχολούνται με ιδιαίτερα καίρια πολεοδομικά και νομικά ζητήματα, όπως άλλωστε επισημάνθηκε και στη σχετική έκθεση της επιστημονικής επιτροπής της Βουλής.
ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
