Οι «μικροαγορές» στις πρωτεύουσες του κόσμου είναι η νέα τάση της κτηματαγοράς για καλύτερη ζωή και, φυσικά, επικερδείς τοποθετήσεις.
Σε Νέα Υόρκη, Λονδίνο, Παρίσι, Νότια Γαλλία, αλλά και στην Ελλάδα αυτό είναι το νέο κλειδί για την ανάλυση της αγοράς για όλους όσοι θέλουν να επενδύσουν σε ακίνητα-«ακατέργαστα διαμάντια» που θα πάρουν αξία στο μέλλον.
«Είναι μια νέα προσέγγιση για υψηλού επιπέδου χαρτογράφηση των επενδυτικών ευκαιριών. Μικροαγορά είναι ένας θύλακας, μια περιοχή εντός μιας περιοχής με ακίνητα που μπορεί να αποδίδουν πολλαπλάσια σε σχέση με άλλα που είναι μερικά τετράγωνα πιο μακριά» μας λέει η κυρία Τατιάνα Στύλογλου, αναλύτρια επενδυτικών τάσεων σε ακίνητα στην Ελλάδα και στο εξωτερικό.
Το ερώτημα, βέβαια, είναι πώς εντοπίζονται αυτές οι μικροαγορές. «Χρειάζεται σε βάθος κατανόηση της αγοράς, καλή ενημέρωση όσον αφορά τα σχέδια μελλοντικής ανάπτυξης των περιοχών και των υποδομών, του ρυθμιστικού πλαισίου, των φορολογικών τάσεων, της οικονομικής ανάπτυξης. Και βέβαια, εγώ επιμένω, επί τόπου έρευνα, χειροπιαστή αίσθηση της γειτονιάς, των ανθρώπων της, του τρόπου ζωής της. Αυτή η προσέγγιση από κάτω προς τα πάνω (bottom up) δεν είναι η συνήθης πρακτική, αλλά είναι η πιο ολιστική, και κατά τη γνώμη μου ανταποκρίνεται καλύτερα στη σημερινή πραγματικότητα» τονίζει η Τατιάνα Στύλογλου.
Το Παρίσι
«Να πάρω ένα πιο παλιό παράδειγμα, γιατί μας δίνει το βάθος χρόνου. Το 2001, όταν άλλαξε και η δημαρχία στο Παρίσι, ανακαλύψαμε τη νέα τάση αναβάθμισης των περιοχών στο ανατολικό τμήμα του κέντρου της πρωτεύουσας. Μετά από ανάλυση επικεντρωθήκαμε στην περιοχή γύρω από το κανάλι του Σεν Μαρτέν στο 10ο διαμέρισμα του Παρισιού, μια ξεχασμένη, υποβαθμισμένη μεριά. Αναγνωρίσαμε τα έργα υποδομής, τον αυθεντικό χαρακτήρα της γειτονιάς και του τρόπου ζωής. Καταλήξαμε στο ότι με την κατάλληλη αναμόρφωση η περιοχή γύρω από το κανάλι θα διατηρούσε την ψυχή, την αυθεντικότητα, την ουσία της παρισινής ζωής (σ.σ.: πράγματι, σκηνές από την ταινία «Αμελί» γυρίστηκαν εκεί). Επιλέξαμε ακίνητα με σωστό προσανατολισμό, θέα στο κανάλι ή σε κάποιο σημείο αναφοράς που δίνει χαρακτήρα. Μέσα στην πρώτη πενταετία η επένδυση είχε μια απόδοση της τάξης του 40%, και ο ανοδικός ρυθμός συνεχίστηκε. Και βλέπουμε ότι όσοι επέλεξαν να κρατήσουν την επένδυσή τους, βρίσκονται τώρα με υπερδιπλάσιες αξίες. Η τάση αυτής της μικροαγοράς ξεπέρασε κατά πολύ τον γενικό μέσο όρο του 10ου διαμερίσματος, και συνολικά του Παρισιού» μας εξηγεί.
Το Λονδίνο
Με εμπειρία 15 ετών μεταξύ των αγορών της Γαλλίας, του Λονδίνου και της Ελλάδας, η κυρία Στύλογλου δεν διστάζει να αποθαρρύνει ορισμένες επιλογές.
«Πολλοί άνθρωποι που έψαχναν χρόνια βλέπουν τώρα μετά το Brexit κάποια ακίνητα που θεωρούν ευκαιρίες, αλλά εμείς γενικότερα τους προτείνουμε, αν δεν συντρέχουν ειδικοί λόγοι, να ακολουθήσουν μια στάση αναμονής. Το Brexit είναι μια ιστορική αλλαγή, που ακόμα δεν έχει ξεδιπλωθεί και θα φέρει μεγάλες ανατροπές στην οικονομική δομή του Λονδίνου. Μπορεί να προσελκύσει νέου τύπου δραστηριότητες, να χάσει υπάρχουσες, και αυτό θα προκαλέσει οπωσδήποτε ανακατατάξεις στη ζήτηση για ακίνητα, και ειδικά σε ορισμένες μικροαγορές» προσθέτει η συνομιλήτριά μας.
«Κατά τη γνώμη μου, η συμβουλευτική ακινήτων στο εξωτερικό πρέπει να είναι μια μακροχρόνια σχέση που δεν σταματά μετά την πώληση. Ο επενδυτής πρέπει να ξέρει ότι ακόμη και πολλά χρόνια μετά την αγορά του ακινήτου κάποιος θα σηκώσει το τηλέφωνο για να τον ενημερώσει για μια επερχόμενη αλλαγή των συνθηκών, που ευνοεί η επηρεάζει την τοποθέτησή του» τονίζει.
Κερδίζουν αγοραστές οι γειτονιές – στα αζήτητα τα απρόσωπα συγκροτήματα Ακόμη και στην Ελλάδα, στην οποία όλοι γνωρίζουμε την πορεία της αγοράς, υπάρχουν κάποια νησιά όπου και εκεί βλέπουμε για πρώτη φορά να σχηματίζεται το φαινόμενο των μικροαγορών.
Οπως αναφέρει η κυρία Τατιάνα Στύλογλου, «στις Κυκλάδες, για παράδειγμα, είναι πολύ ενδιαφέρον ότι μέσα σε ένα νησί μπορεί να δούμε άλλες τιμές να αυξάνονται και άλλες να πέφτουν. Απρόσωπα συγκροτήματα χωρίς χαρακτήρα που άλλοτε πωλούνταν πολύ εύκολα γιατί ήταν οικονομικά, μένουν άδεια, γιατί έχει εξαφανιστεί η ζήτηση για αυτά.
Ενώ, αντίθετα, στο ίδιο νησί, ακίνητα με μια εγγενή αυθεντικότητα, σωστό προσανατολισμό, διαχρονικά στοιχεία, καινούργια ή όχι, διατήρησαν την ελκυστικότητά τους, εμφανίζουν ζήτηση και οι τιμές ανεβαίνουν σταθερά ακόμη και στην κρίση, με πελάτες από το εξωτερικό».
Η ποιότητα υπερέχει έναντι της ποσότητας
Αρα τι πρέπει να έχει πάνω από όλα στον νου του ένας επενδυτής;
«Προτού διαλέξουμε μεταξύ διαφόρων ακινήτων να θυμόμαστε ότι η ποιότητα υπερέχει έναντι της ποσότητας. Για παράδειγμα, να δώσουμε προτεραιότητα στην τοποθεσία και στον σωστό προσανατολισμό, και ας συμβιβαστούμε, παραδείγματος χάριν, με λιγότερα τετραγωνικά ή με μια λιγότερο εντυπωσιακή κουζίνα.
Δεύτερον, για αυτούς που έχουν περισσότερα ακίνητα, να θυμόμαστε πάντα την παλιά, καλή αρχή ότι «δεν βάζουμε όλα τα αβγά μας στο ίδιο καλάθι». Και, τέλος, ο επενδυτής πρέπει να υπολογίσει από την αρχή και το κόστος αγοράς και το κόστος ενδεχόμενης πώλησης, φόρων κ.λπ., ειδικά αν παραμείνουμε σε καθεστώς χαμηλών επιτοκίων».
Και καταλήγει:
«Συμβουλή μου είναι επίσης να ακούσει με ανοιχτό πνεύμα όλες τις γνώμες, αλλά να θυμάται ότι η τελική επιλογή είναι δική του και πρέπει να είναι σύμφωνη και με το ένστικτό του».
ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
