Η ανάπτυξη της οικονομίας ξεκινά από την κτηματαγορά

Σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες αναδεικνύονται στην αγορά ακινήτων, μια αγορά που αποτελεί αναμφισβήτητα σημαντικό τμήμα της οικονομικής δραστηριότητας με μεγάλο μερίδιο στο ΑΕΠ. Αυτή είναι η άλλη όψη του «νομίσματος» της δραματικής πτώσης των αξιών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια στη χώρα μας. Οπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς, οι αξίες των ακινήτων στην Ελλάδα έχουν υποχωρήσει σε βαθμό που επιτρέπει πλέον την ανάληψη επενδυτικού κινδύνου από πολλούς και σε διάφορα κομμάτια της αγοράς. Αυτή την επενδυτική διάσταση της αγοράς ακινήτων αν εξετάσει κάποιος σήμερα στην Ελλάδα, διαπιστώνει ότι μπορεί να τοποθετηθεί με σχετικά μεγάλη ασφάλεια. Η προοπτική αυτή, ανεξάρτητα από τη συγκυρία και τις ιδιαιτερότητες της ελληνικής οικονομίας, δεν είναι αποσπασμένη από το ευρύτερο διεθνές επενδυτικό περιβάλλον, δεδομένου μάλιστα του γεγονότος ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα δεν γνωρίζουν σύνορα για τα επενδυτικά κεφάλαια που αναζητούν αποδοτικές τοποθετήσεις. Και η ελληνική αγορά προσφέρει τέτοιες δυνατότητες που δεν διαφεύγουν της προσοχής των ξένων επενδυτών.

Αξίζει δε να σημειωθεί ότι σε διεθνές επίπεδο στην αγορά ακινήτων διακινούνται περισσότερα από 700 δισ. δολάρια σε ετήσια βάση και αναμένεται να ξεπεράσουν το 1 τρισ. δολάρια την επόμενη τριετία. Αιτία, η αύξηση και η ταυτόχρονη γήρανση του πληθυσμού της Γης.

Οι δύο αυτοί παράγοντες οδηγούν το δεύτερο κύμα αστικοποίησης, που ξεπερνά κάθε άλλο που έχει αντιμετωπίσει μέχρι σήμερα η ανθρωπότητα. Κάτω από ποιες συνθήκες και προϋποθέσεις θα μπορέσουν να εξυπηρετηθούν οι ανάγκες αυτών των πολιτών είναι ένα ζήτημα που απασχολεί τους πολιτικούς αλλά και τους επενδυτές οι οποίοι θα κληθούν να συνεισφέρουν στην αναβάθμιση των απαιτούμενων υποδομών.

Στις πόλεις και στα δίκτυα παρουσιάζονται σήμερα και μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες τόσο στα επαγγελματικά ακίνητα όσο και στα οικιστικά. Χαρακτηριστικά, ένα στέλεχος μεγάλης επενδυτικής εταιρείας που κλήθηκε να σχολιάσει τις τάσεις για το 2017 στο πολιτικό σκηνικό μετά το Brexit και την επικράτηση του Τραμπ στις ΗΠΑ δήλωσε: «Οι πολιτικοί ξέρουν τη δουλειά τους και εγώ τη δική μου. Οι επιλογές μου είχαν και συνεχίζουν να έχουν να κάνουν με τη ρευστότητα, τις τιμές των μετοχών, των ομολόγων και των προϊόντων που θα μου εξασφαλίσουν τις αποδόσεις που προσδοκώ και μπορώ να εξασφαλίσω για τους πελάτες μου».

Στην Ελλάδα ακριβώς λόγω της μεγάλης πτώσης των τιμών των ακινήτων και της παρατεταμένης επενδυτικής άπνοιας διαμορφώνονται πλέον συνθήκες ελκυστικές για την ανάκαμψη του επενδυτικού ενδιαφέροντος.Η αγορά των γραφείων παρουσιάζει πλέον σταθερή πορεία με μικρά δείγματα αύξησης της ζήτησης, κυρίως όμως για μικρούς χώρους, που δεν ξεπερνούν τα 200-300 τ.μ. Η μεικτή απόδοση για γραφειακούς χώρους κινείται στο 8,5%-9,0%.

Καταστήματα

Υστερα από μια πολύ δύσκολη περίοδο και ειδικότερα από το τέλος του 2015 η αγορά των καταστημάτων άρχισε να εμφανίζει σημάδια ανάκαμψης κυρίως όσον αφορά τη διαθεσιμότητα καταστημάτων, στην Ερμού, την παραδοσιακή κύρια αγορά της Αθήνας, και στην Τσιμισκή, στη Θεσσαλονίκη. Η αύξηση της ζήτησης οδήγησε ουσιαστικά σε περιορισμό της διαθεσιμότητας σε αυτές τις εμπορικές πιάτσες, με παράλληλη αύξηση των μισθωμάτων.

Το ίδιο σκηνικό επικρατεί και στις εγκαταστάσεις διαμετακομιστικών κέντρων (logistics) και αποθηκών. Και βέβαια στον κλάδο των ξενοδοχείων, τόσο εκείνων της πόλης, όσο και σε θέρετρα στους κύριους προορισμούς. Ηδη στην Αθήνα λειτούργησαν το 2016 τρία νέα πεντάστερα, ενώ υπό κατασκευή είναι τουλάχιστον τέσσερα. Εδώ οι αποδόσεις είναι καθαρά διψήφιες.

Σε ό,τι αφορά την κατοικία, οι αποδόσεις είναι αρκετά μικρότερες, εκτός και αν ο σκοπός αξιοποίησης εμπεριέχει κάποιες υπηρεσίες. Οι πρόσθετες υπηρεσίες αφορούν κυρίως τη χρήση τεχνολογίας και διαδικτυακών εφαρμογών που υποστηρίζουν αύξηση των αποδόσεων και εισάγουν τη διαφάνεια σε μια αγορά που σήμερα λειτουργεί ως boutique.

Η τεχνολογία με τις υφιστάμενες υποδομές μπορεί ακόμη να συνδράμει στη σύνδεση της προσφοράς με τη ζήτηση, ώστε να απορροφηθεί το πλεονάζον απόθεμα των 150.000 κατοικιών σε πόλεις και παραθεριστικούς προορισμούς που άφησε αδιάθετο η κρίση και να δημιουργήσει στοιχεία που θα καθορίσουν δικαιότερες αξίες και σύστημα φορολόγησης.

Ποιοι είναι όμως οι πωλητές και σε ποιες τιμές, αν υποθέσουμε ότι γνωρίζουμε τους αγοραστές και τα κεφάλαια που αυτοί διατίθενται να τοποθετήσουν στην κτηματαγορά;

Στην πλευρά των πωλητών, στην πρώτη γραμμή βρίσκονται οι τράπεζες που πιέζονται να εξυγιάνουν τα χαρτοφυλάκιά τους και όχι μόνο εκείνα των «κόκκινων» δανείων. Με τεράστιο απόθεμα γραφείων, καταστημάτων, ξενοδοχειακών μονάδων σε μεγέθη που ποικίλλουν ως προς την επιφάνεια, την τιμή και την τοποθεσία, προσφέρουν την ευκαιρία τόσο σε θεσμικούς επενδυτές όσο και σε νέους επιχειρηματίες να τολμήσουν να δοκιμάσουν τις ιδέες τους, επαναπροσδιορίζοντας βασικές λειτουργίες και δομές της σύγχρονης πόλης.

Συνοψίζοντας, γίνεται αντιληπτή μια αισιοδοξία για την πορεία της αγοράς ακινήτων, η οποία είναι συνυφασμένη με την πορεία της οικονομίας και την ένταση των απαιτούμενων πραγματικών διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων, που θα καταστήσουν ελκυστική την αγορά ακινήτων σε ελληνικά και ξένα κεφάλαια, για να οδηγήσουν την ανάπτυξη μέσα από ένα άλλο «κοίταγμα» της αγοράς. Μια προσέγγιση που δεν στηρίζεται σε… στερεότυπα.