Και το 2017 δύσκολη χρονιά για τα ακίνητα

Και το 2017 φαίνεται ότι θα είναι μία δύσκολη χρονιά για την αγορά ακινήτων αλλά ενδέχεται να υπάρξει μια σταθεροποίηση στην πτώση τιμών υπό προϋποθέσεις. Αυτό ήταν μια από τις εκτιμήσεις που έγιναν κατά τη διάρκεια του συνεδρίου με θέμα την πορεία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα κατά το 2016 και τις προοπτικές της για το 2017 που διοργάνωσε πρόσφατα το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής.

Ο τέως πρόεδρος του ΕΛΙΕ κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος μαζί με 170 εκτιμητές παρακολούθησε την εκδήλωση και σταχυολόγησε τα βασικότερα σημεία και συμπεράσματα των εισηγήσεων που παρουσίασαν εισηγητές, όπως πιστοποιημένοι εκτιμητές, στελέχη τραπεζών και άλλοι ομιλητές, τα οποία και παρουσιάζονται ακολούθως:

1. Συνεχίστηκε η πτώση τιμών σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων κατά το 2016, με συγκρατημένη πτώση σε σχέση με το 2015, με περισσότερο χαμένους τα καταστήματα σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες, τα γραφεία, τις μεγάλες κατοικίες, τους χώρους αποθηκών παλαιότητας. Σε ελάχιστες περιπτώσεις παρατηρήθηκε σταθεροποίηση ή και ελαφρώς αύξηση τιμών.

2. Μείωση παρατηρήθηκε και στα ενοίκια με τις ίδιες κατηγορίες χαμένων, είχαμε όμως και αύξηση σε περιοχές της Αττικής σε γραφεία ποιοτικά, όπως και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης σε διαμερίσματα.

3. Σε όποιες πόλεις υπήρχαν κατά την έναρξη της κρίσης πολλά απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα σημειώθηκαν και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών, αλλά παρ’ όλα αυτά η ζήτηση ήταν αναιμική.

4. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων κινήθηκε σε πάρα πολύ χαμηλά επίπεδα πλησιάζοντας τα επίπεδα της πλήρους ακινησίας της αγοράς.

5. Υπάρχει συνεχιζόμενη στροφή στο ενοίκιο σε λογικά για την περίοδο μισθώματα και συμβιβασμός κατοίκησης σε λιγότερα τετραγωνικά μέτρα. Το ίδιο πράττουν και οι επιχειρήσεις.

6. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές αλλά υπάρχει σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται σε διάφορους λόγους, όπως: α) Στη συνεχιζόμενη υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, η οποία θα πρέπει σταδιακά να προσαρμοστεί σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα που να τα αντέχουν οι φορολογούμενοι. Είναι γνωστό εξάλλου ότι η ΕΕ προτιμά την ετήσια σταθερή φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας και όχι τόσο τη φορολόγηση κατά τη μεταβίβαση. β) Στην ανεργία που παραμένει υψηλή παρότι εμφανίζεται ελαφρώς μειωμένη (23%) αλλά τούτο κυρίως οφείλεται στη μερική απασχόληση. γ) Στη συνεχιζόμενη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών. δ) Στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες. ε) Στην κακή ψυχολογία και στην έλλειψη φωτός στο βάθος του τούνελ. στ) Στα capital controls που παραμένουν και προβληματίζουν.

7. Ενα σημείο που πρέπει επίσης να προσεχθεί είναι ότι πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει, πολλά Ελληνόπουλα (450.000) μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας, πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής αδυναμίας, τα δημογραφικά της χώρας είναι αρνητικά επί σειρά ετών (μείωση γεννήσεων) και τούτο έχει πολλαπλές αρνητικές επιπτώσεις σε όλη την πορεία της χώρας μας, άρα περισσεύουν πολλές χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Το ίδιο συμβαίνει με τα γραφεία και τα καταστήματα καθώς έχουν κλείσει ή συρρικνωθεί χιλιάδες επιχειρήσεις.

Πρέπει όμως να τονισθεί ότι παρατηρείται μια κινητικότητα στις ενοικιάσεις καταστημάτων σε πολύ εμπορικούς δρόμους κυρίως από επιχειρήσεις εστίασης, καφέ μπαρ, φούρνους με ποικιλία προϊόντων κ.λπ. Σπανίζουν τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών και οι σύγχρονοι χώροι logistics, λόγω και της μετακίνησης σημαντικού όγκου του εμπορίου μέσω Internet (ηλεκτρονικό εμπόριο). Ο τομέας του τουρισμού εμφανίζει δυναμική αλλά απαιτείται να δημιουργηθούν νέα ξενοδοχεία, 4 και 5 αστέρων, κάτι που έχει αρχίσει να γίνεται σε διάφορα μέρη της Ελλάδας. Επίσης στην Αθήνα υπάρχει σχετική ζήτηση για ενοικίαση μικρής διάρκειας διαμερισμάτων μέσω διαδικτυακών πλατφορμών (Airbnb κ.λπ.), σε περιοχές γύρω από την Ακρόπολη και όχι μόνο.

8. Το 2017 φαίνεται να χαρακτηρίζεται από δυσκολίες για την αγορά ακινήτων, η οποία δεν είναι ανεξάρτητη από την πορεία της οικονομίας της χώρας. Υπό προϋποθέσεις μπορεί να αποτελέσει σημείο σταθεροποίησης –φρεναρίσματος στην πτώση τιμών, αυτό όμως είναι πάρα πολύ δύσκολο («κόκκινα» δάνεια, κεφαλαιακοί έλεγχοι, διαδικασίες με ΕΕ και ΔΝΤ κ.λπ.). Αν όμως δεν ρυθμιστούν αυτά τα ζητήματα ο δρόμος θα είναι μακρύς, από το 2020 και μετά. Αν δεν αρχίσει η χώρα να παράγει, σιγά σιγά, προϊόντα που να υποκαθιστούν εισαγωγές και να μπορούν να εξάγονται, πολύ δύσκολα θα ανατραπεί η κατάσταση αυτή.

Τούτο σημαίνει ότι πρέπει να επικρατήσει ένα κατάλληλο μείγμα πολιτικής που θα βοηθά τον Ελληνα να «επιχειρήσει», πράγμα που όπως βλέπουμε δεν συμβαίνει διότι έχουμε υπέρμετρη επιβάρυνση με φόρους και εισφορές των ελευθέρων επαγγελματιών. Οι ξένοι έχουν να διαλέξουν πού να επενδύσουν, ανάμεσα σε πολλές χώρες με ευνοϊκότερο επενδυτικό καθεστώς.