Επίσης, ισχύει ο γενικός κανόνας «…όσο πιο παλιό το αυθαίρετο, τόσο πιο φθηνή η νομιμοποίηση».
Κατηγορίες και πρόστιμα
Ειδικότερα, το νομοσχέδιο προβλέπει ξεχωριστές κατηγορίες αυθαιρέτων, ανάλογα με τη βαρύτητα των παραβάσεων και τον χρόνο κατασκευής τους. Για παράδειγμα:
* Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικία, που υφίστανται προ του έτους 1975 (ολοκλήρωση προ της 9.6.1975) εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή μόνο παραβόλου 500 ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου. Στις περιπτώσεις που έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία η υπαγωγή υποβάλλεται υποχρεωτικώς ανά διηρημένη ιδιοκτησία.
* Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις (ανεξαρτήτως αριθμού) εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης, με 500 ευρώ παράβολο και χωρίς την καταβολή προστίμου. Πρόκειται για προσθήκες μόνωσης εξωτερικά στις όψεις, αλλαγές των διαστάσεων των εξωστών έως 10%, αλλαγή έως 10% των διαστάσεων των ανοιγμάτων, κατασκευή πέργολας, οικίσκων για αντλητικές εγκαταστάσεις, εργασίες διαμόρφωσης εδάφους ύψους έως ένα μέτρο, αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου έως 5% (εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του 2%) κ.λπ. Μόνο παράβολο καταβάλλεται και για τη διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου.
* Για αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, που αποδεδειγμένα προϋφίστανται της 1ης Ιανουαρίου 1983, καταβάλλεται μόνο το 15% του προστίμου. Για αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από 1.1.1983 έως 1.1.1993, καταβάλλεται 60% του προστίμου, ενώ για αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από 1.1.1993 έως 31.12.2003, καταβάλλεται 80% του προστίμου.
* Το πρόστιμο για εξώστες, πατάρια, σοφίτες κ.ά. που δεν αποτελούν αυτοτελείς χώρους υπολογίζεται με μειωτικό συντελεστή 70% (στον προηγούμενο νόμο ήταν 50%).
* Μόνο παράβολο 500 ευρώ καταβάλλεται για αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύριο σε κύριο χώρο και από βοηθητικό σε βοηθητικό.
* Για την υπαγωγή αυθαίρετων που βρίσκονται σε προστατευόμενες περιοχές (όπου δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδομικής εργασίας κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή η χρήση κατά την εγκατάσταση της αυθαίρετης χρήσης) σε παραδοσιακούς οικισμούς ή τμήματα πόλης και δύο οικοδομικά τετράγωνα από τη θάλασσα, το πρόστιμο προσαυξάνεται με συντελεστή περιβαλλοντικής επιβάρυνσης 20%.
* Μόνο με παράβολο νομιμοποιούνται και κατοικίες που βρίσκονται σε στάσιμους οικισμούς (χωρίς πληθυσμιακή αύξηση) οι οποίοι βρίσκονται 5 χλμ. από τη θάλασσα.
Αυθαίρετα τακτοποιημένα ή μη από προηγούμενους νόμους
Όσα αυθαίρετα είχαν ολοκληρώσει τη διαδικασία υπαγωγής τους σε προηγούμενους νόμους εξαιρούνται της κατεδάφισης.
Για όσες αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης δεν ολοκληρώθηκε εμπρόθεσμα η υπαγωγή στις διατάξεις διατήρησης των προηγούμενων νόμων 3843/2010, 4014/2011 και 4178/13, δηλαδή δεν καταβλήθηκε εμπροθέσμως το σύνολο του προστίμου και δεν αναρτήθηκαν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά μπορούν να υπαχθούν στον νέο νόμο. Όμως, τα καταβληθέντα ποσά συμψηφίζονται με το οφειλόμενο πρόστιμο όπως υπολογίζεται με τον νέο νόμο και στην περίπτωση που προκύπτει ότι τα ήδη καταβληθέντα υπερβαίνουν το ποσό του προστίμου με βάση τις νέες διατάξεις η διαφορά δεν επιστρέφεται.
Σε κάθε περίπτωση η28η Ιουλίου 2011 παραμένει «κόκκινη γραμμή» και κανένα αυθαίρετο που χτίστηκε μετά δεν θα μπορεί να υπαχθεί για τακτοποίηση στη ρύθμιση.
Γενναίες εκπτώσεις για ευαίσθητες ομάδες
Για νομιμοποίηση αυθαιρέτου καταβάλλουν:
* το 30% του προστίμου οι μακροχρόνια άνεργοι, για κύρια κατοικία. Κατά τα δύο πρώτα έτη από την υποβολή της δήλωσης αναστέλλεται η καταβολή των δόσεων.
* το 20% του προστίμου άτομα τα οποία είναι δικαιούχοι του Κοινωνικού Εισοδήματος Αλληλεγγύης, για την κύρια κατοικία. Κατά τα δύο πρώτα έτη από την υποβολή της δήλωσης αναστέλλεται η καταβολή των δόσεων.
* το 15% του προστίμου άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από αυτά, με ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ.
* το 20% του προστίμου, άτομα με αναπηρία (ΑΜεΑ), με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από αυτά, με ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ. Αφορά μόνο κύρια κατοικία.
* το 20% του προστίμου οι παλιννοστούντες ομογενείς, για κύρια κατοικία. Το ίδιο ισχύει και για τους μόνιμους κατοίκους της Θράκης, και για τα ακίνητα αυτών στη Θράκη, για τους οποίους, ειδικά, στην περίπτωση ελλείψεως τίτλων ιδιοκτησίας, τα δικαιολογητικά θα καθοριστούν με κοινή υπουργική απόφαση (ΚΥΑ).
* το 20% οι πολύτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 80.000 ευρώ, για κύρια κατοικία. Για δευτερεύουσα κατοικία έως 80 τ.μ, καταβάλουν 50% του προστίμου.
* το 30% οι τρίτεκνοι, με ατομικό εισόδημα έως 25.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 40.000 ευρώ για κύρια κατοικία. Το ίδιο ισχύει και για μονογονεϊκές οικογένειες.
Επίσης, υπερχρεωμένο φυσικό πρόσωπο του οποίου η κύρια κατοικία έχει εξαιρεθεί από την εκποίηση με δικαστική απόφαση δικαιούται αναστολή ενός έτους από την καταβολή των δόσεων του ενιαίου ειδικού προστίμου.
Συγχωροχάρτι για τις μικρές υπερβάσεις δόμησης
Θεωρούνται αποδεκτές αποκλίσεις, δεν συνιστούν αυθαιρεσίες και δεν απαιτούν αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας (ή διόρθωση – τροποποίηση των τίτλων κτήσης) κατ’ εξαίρεση:
ί. Υπερβάσεις έως 2% στις περιμετρικές διαστάσεις του κτιρίου από τις αναγραφόμενες στην οικοδομική άδεια ή την άδεια δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα – επενδύσεις),
ίί. Αποκλίσεις επί εμβαδμετρήσεων οικοπέδων που έχουν συμπεριληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες εν γένει:
α. ποσοστού ±5%, για οικόπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού
β. ποσοστού ±10%, για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα.
Μεταφορά συντελεστή δόμησης, Τράπεζα Γης και μεγάλες υπερβάσεις
Στο νομοσχέδιο η περίφημη Τράπεζα Γης, η οποία είχε θεσμοθετηθεί το 2013, αλλά ποτέ δεν λειτούργησε, μετονομάζεται σε Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων. Η Τράπεζα είχε στόχο την περιβαλλοντική αποκατάσταση από τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων με μεταφορά συντελεστή δόμησης. Όμως δεν μπορούσε να λειτουργήσει καθώς δεν είχαν οριστεί ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης (η σχετική ΚΥΑ με τις προδιαγραφές των ζωνών εκδόθηκε στις 28 Ιουλίου 2016).
Μέσω της Τράπεζας Γης θα μπορούν πλέον να τακτοποιηθούν οι μεγάλες παραβάσεις με υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης άνω του 40%, και όπως αναφέρεται θα «διατηρούνται και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση». Οι διατάξεις του Ν. 4178/13 (κατηγορία 5 του άρθρου 9) για τη νομιμοποίησή τους παραμένουν έως σήμερα κενό γράμμα διότι ο νομοθέτης προέβλεπε ότι η «τακτοποίηση» θα ολοκληρωνόταν με ανταλλαγή ή εξαγορά συντελεστή δόμησης μέσω της Τράπεζας Γης.
Ακίνητα για τα οποία θα επιτρέπεται να εκδοθεί τίτλος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης είναι κοινόχρηστοι χώροι σε περιοχές εγκεκριμένων σχεδίων πόλης, διατηρητέα κτίρια, ακίνητα με οικοδομήματα τα οποία έχουν χαρακτηριστεί μνημεία, ακίνητα για τα οποία υφίστατο δικαίωμα δόμησης και επιβλήθηκε εκ των υστέρων ολική απαγόρευση δόμησης, ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών που βρίσκονται εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων, πρώην στρατόπεδα κ.λπ.
Δύο «θολές» διατάξεις
Δύο διατάξεις πρέπει να αποσαφηνιστούν από το υπουργείο καθώς η διατύπωσή τους αφήνει πολλά ερωτηματικά. Έτσι, ενώ στο άρθρο 94 (παρ. 3) αναφέρει ότι δεν υπάγονται στις διατάξεις του νόμου τα κτίσματα που κρίθηκαν αυθαίρετα με αμετάκλητη απόφαση του αρμόδιου δικαστηρίου, εξαιρεί τα κτίσματα των οποίων οι άδειες ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση άνευ υπαιτιότητας του ενδιαφερομένου ή λόγω τυπικών παραλείψεων της αρμόδιας για την έκδοση της άδειας αρχής. Στην περίπτωση αυτή, όπως αναφέρεται, καταβάλλεται για κάθε ιδιοκτησία μόνο το παράβολο χωρίς απαίτηση καταβολής οποιουδήποτε προστίμου.
Επίσης, στο άρθρο 103 είναι αξιοσημείωτο ότι αναφέρεται ξεχωριστά στις αυθαίρετες τουριστικές εγκαταστάσεις για τις οποίες έχει εκδοθεί, μετά την καταβολή σχετικού προστίμου, σήμα λειτουργίας από τον ΕΟΤ, καθώς και υπό την προϋπόθεση ότι λειτουργούσαν νομίμως έως την 28.7.2011.
Αυτές μπορούν να υπαχθούν στον νόμο, κατά παρέκκλιση των όρων δόμησης και των χρήσεων γης που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής.
Νομιμοποιήσεις κατά παρέκκλιση
Σε όλους τους νόμους για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων δεν μπορούσε να υπαχθεί κτίσμα που βρισκόταν σε δάσος, δασικές εκτάσεις, αιγιαλό, ζώνη παραλίας, όχθη, ρέμα, αρχαιολογικό χώρο και άλλες ευαίσθητες περιοχές. Το ίδιο προβλέπεται και στο υπό διαβούλευση νομοσχέδιο. Ωστόσο, στον νέο νόμο, κατά παρέκκλιση, μπορούν να υπαχθούν (χωρίς περιορισμούς), μεταξύ άλλων, αυθαίρετα κτίρια και εγκαταστάσεις:
* ιδιοκτησίας του Δημοσίου, εφόσον αποδεδειγμένα εκτελέστηκαν ή εγκαταστάθηκαν από αυτό και εξυπηρετούν κοινωφελή σκοπό
* που στεγάζουν υποδομές δικαιοσύνης και ανήκουν στο Δημόσιο ή στο Ταμείο Χρηματοδότησης Δικαστικών Κτιρίων ή σε νομικά πρόσωπα που εποπτεύονται από το υπουργείο Δικαιοσύνης,
* πoυ χρησιμοποιούνται για την εξυπηρέτηση λατρευτικών και θρησκευτικών σκοπών των γνωστών θρησκειών και δογμάτων.
* που χρησιμοποιούνται ως σχολεία και ως κτίρια προνοιακών δομών των δήμων και της ΟΣΚ ΑΕ.
* αθλητικών εγκαταστάσεων και υποστηρικτικών σε αυτές κτιρίων της Γενικής Γραμματείας Αθλητισμού, αθλητικών σωματείων που έχουν ανεγερθεί σε εκτάσεις που έχουν παραχωρηθεί από το Δημόσιο, από ΝΠΔΔ ή δήμους. Ισχύει και για αθλητικές εγκαταστάσεις που ανήκουν σε αθλητικά σωματεία και έχουν αγορασθεί από τα ίδια πριν από το 1983.
Προθεσμίες, διευκολύνσεις, εκπτώσεις και ποινές
* Η υπαγωγή στον νέο νόμο ορίζεται από τη δημοσίευσή του έως τις 8 Οκτωβρίου 2018.
* Το πρόστιμο καταβάλλεται σε 80 μηνιαίες δόσεις.
* Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής του ποσού της μηνιαίας δόσης τότε το ανεξόφλητο ποσό της δόσης προσαυξάνεται κατά 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης.
* Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επομένου μηνός της ημερομηνίας υπαγωγής, παρέχεται έκπτωση 20% επί του συνολικού ποσού του προστίμου.
* Σε περίπτωση καταβολής 30% του προστίμου σε έναν μήνα από την υπαγωγή παρέχεται έκπτωση 10% επί του προστίμου.
Επίσης προβλέπονται εκπτώσεις για όσους βιαστούν να νομιμοποιήσουν:
α. Κατά 20%, εφόσον το αυθαίρετο υπαχθεί στις νέες διατάξεις έως τις 8.2.2017.
β. Κατά 10%, εφόσον το αυθαίρετο υπαχθεί στις νέες διατάξεις από τις 9.2.2017 έως τις 8.8.2017.
Όσοι ολοκληρώσουν και τις προβλεπόμενες εργασίες στατικής ενίσχυσης θα έχουν έκπτωση από 30% έως 60%, ανάλογα με τη σεισμική επικινδυνότητα της κάθε περιοχής.
Το πρόστιμο αυξάνεται κατά 10%, εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις από τις 9.8.2017 έως τις 8.2.2018 και κατά 20% μετά τις 9.2.2018.
Απαγόρευση εμπράγματων δικαιοπραξιών σε αυθαίρετα
Καμία μεταβίβαση ή εκμετάλλευση αυθαιρέτου (πώληση ή ενοικίαση), αλλά ούτε γονική παροχή, αποδοχή κληρονομιάς, δωρεά θα μπορεί να γίνει εάν δεν έχει νομιμοποιηθεί. Σύμφωνα με το νομοσχέδιο «απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης».
Από τη συγκεκριμένη διάταξη εξαιρούνται αυθαίρετα που υφίστανται προ του 1955, ή είχαν απαλλαγεί από την κατεδάφιση με τους νόμους 720/1977, 1337/1983, 1512/1985, 3399/2005 ή που έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης, σύμφωνα με τις διατάξεις των νόμων 3775/2009 ή 3843/2010 και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές, Επίσης, εξαιρούνται και τα αυθαίρετα για τα οποία έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό 30% του συνολικού ποσού προστίμου ή του σχετικού παραβόλου βάσει των νόμων 4014/2011 και 4178/13.
Υπολογισμός προστίμου
Το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν επί την τιμή ζώνης στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του υπουργείου Οικονομικών στις 20.1.2016, επί τον συντελεστή 15% και επί τους συντελεστές τετραγωνιδίων που ορίζονται σε ειδικό παράρτημα του νομοσχεδίου, όπου απαιτούνται, ανάλογα με την κατηγορία και το είδος του αυθαιρέτου (τετραγωνικά μέτρα Χ 15% Χ τιμή ζώνης Χ συντελεστές τετραγωνιδίων).
Παράβολα
Το ειδικό παράβολο που καταβάλλεται για κάθε νομιμοποίηση για πρώτη φορά κατηγοριοποιείται ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα του αυθαιρέτου:
* 250 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 100 τ.μ.
* 500 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 100 τ.μ. και μέχρι 500 τ.μ.
* 1.000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 500 τ.μ. και μέχρι 2.000 τ.μ.
* 4.000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 2.000 τ.μ. και μέχρι 5.000 τ.μ. και
* 10.000 ευρώ για κτίριο/χρήση μεγαλύτερο των 5000 τ.μ.
Το παράβολο δεν επιστρέφεται σε καμία περίπτωση.
