Πέντε δύσκολα χρόνια για την ελληνική κτηματαγορά έκλεισαν με το τέλος του 2014 και, όπως εκτιμούν παράγοντες που δραστηριοποιούνται σε έναν από τους πιο νευραλγικούς κλάδους της οικονομίας, το 2015 μπορεί να αποτελέσει το έτος επανεκκίνησης της αγοράς ακινήτων, που και δουλειές προσφέρει και αύξηση του «τζίρου» της ελληνικής οικονομίας, δηλαδή του ΑΕΠ.
Σύμφωνα με τους ίδιους παράγοντες, οι ευκαιρίες πλέον είναι πολλές και οι τιμές των ακινήτων έχουν πέσει σε πάρα πολύ χαμηλά επίπεδα. Το ίδιο έχει συμβεί και στα ενοίκια, που έχουν επηρεαστεί σαφέστατα από την κρίση στην οικονομία και στην τσέπη των νοικοκυριών.
Τρεις αιτίες
Oπως αναφέρει στο «Βήμα της Κυριακής» ο κ. Στέλιος Σαμολαδάς, διευθύνων σύμβουλος του κτηματομεσιτικού δικτύου RE/MAX, η ελληνική κτηματαγορά έκλεισε πέντε πολύ δύσκολα χρόνια με συνεχή πτώση των τιμών των ακινήτων, τα οποία έχουν χάσει πλέον το ήμισυ κατά μέσον όρο της αξίας τους. Οι λόγοι που οδήγησαν σε αυτή την κατάσταση είναι, σύμφωνα με τον ίδιο, οι εξής:
Πρώτον, η δραματική μείωση του τραπεζικού δανεισμού για αγορά ακινήτου.
Δεύτερον, η διαρκώς αυξανόμενη υπερπροσφορά ακινήτων, κυρίως λόγω οικονομικών δυσκολιών των ιδιοκτητών τους, σε συνδυασμό με το πολύ υψηλό στοκ νεόδμητων ακινήτων.
Τρίτον, η διαρκώς μειούμενη ζήτηση για ακίνητα λόγω της μείωσης της αγοραστικής δύναμης, της αδυναμίας χρηματοδότησης από τις τράπεζες και των φορολογικών αντικινήτρων.
Η πτώση των αγοραπωλησιών ήταν αρκετά σημαντική για τα νεόδμητα ακίνητα, ενώ για τα μεταχειρισμένα ήταν πιο ήπια. Τα νεόδμητα ακίνητα επηρεάστηκαν περισσότερο διότι αφενός οι τιμές τους είχαν φτάσει σε απαγορευτικά επίπεδα για τον μέσο καταναλωτή, ιδιαίτερα εν μέσω κρίσης, και αφετέρου οι περισσότεροι κατασκευαστές δεν είχαν τη δυνατότητα να προχωρήσουν για διάφορους λόγους –κόστος γης, αντιπαροχή, κόστος κατασκευής –σε γρήγορο ορθολογισμό τους, με συνέπεια να στραφεί το όποιο ενδιαφέρον των καταναλωτών προς τα μεταχειρισμένα.
Ιδιαίτερα δημοφιλή έγιναν τα μικρά διαμερίσματα ενός ή δύο υπνοδωματίων μεγάλης σχετικά ηλικίας (συνήθως άνω των 25 ετών), τόσο για τους προαναφερθέντες λόγους όσο και για το κόστος διαμονής (κυρίως για έξοδα θέρμανσης) και φορολογίας (ΕΝΦΙΑ, αντικειμενικά κριτήρια διαβίωσης κ.τ.λ.).
Αναθέρμανση
Το τελευταίο χρονικό διάστημα, όπως δηλώνει ο κ. Σαμολαδάς, παρατηρήθηκε κάποια αναθέρμανση του ενδιαφέροντος για τα ακίνητα και αυτό οφείλεται μεταξύ άλλων: στη μεγάλη μείωση των τιμών τους που άρχισε να κάνει ελκυστικές τις αποδόσεις της επένδυσης σε ακίνητα σε σχέση με τις αποδόσεις των καταθέσεων και πολλών χρηματοοικονομικών προϊόντων, στην αίσθηση ότι οι τιμές έχουν «πιάσει πάτο», οπότε υπάρχει η «ευκαιρία» για αγορά, και στη δυνατότητα κάποιων καταναλωτών που διαθέτουν μετρητά να αποκτήσουν κατοικία πολύ μεγαλύτερη, ποιοτικότερη και σε πιο αναβαθμισμένη περιοχή σε σχέση με πέντε χρόνια πριν, στην αύξηση των παρεχόμενων δανείων από τις τράπεζες, στη μείωση της φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων και στη δραστηριοποίηση ξένων επενδυτών λόγω του ελκυστικού προγράμματος απόκτησης άδειας διαμονής (για επενδύσεις σε ακίνητα άνω των 250.000 ευρώ).
Για το 2015 ο διευθύνων σύμβουλος της RE/MAX Ελλάς εκτιμά ότι η κτηματαγορά εισέρχεται σε μια φάση σταθεροποίησης, μετά και τις ενθαρρυντικές επιδόσεις της ελληνικής οικονομίας τα τελευταία τρίμηνα. Η βελτίωση των συνθηκών στην κτηματαγορά θα εξαρτηθεί εν πολλοίς από τις προβλεπόμενες θετικές επιδόσεις της ελληνικής οικονομίας, την πολιτική σταθερότητα και το φορολογικό πλαίσιο.
ΕΡΕΥΝΑ
Ενδείξεις βελτίωσης στις προσδοκίες των επαγγελµατιών
Σε πρόσφατη έρευνα του Τµήµατος Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Διεύθυνσης Οικονοµικής Ανάλυσης και Μελετών της Τράπεζας της Ελλάδος που βασίστηκε σε απαντήσεις κτηµατοµεσιτικών γραφείων και συµβούλων ακίνητης περιουσίας προκύπτει ότι από τα µέσα του 2013 καταγράφονται ενδείξεις βελτίωσης στις προσδοκίες των επαγγελµατιών που αφορούν κυρίως τη σταθεροποίηση των αξιών και την ενίσχυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά επαγγελµατικών ακινήτων. Σηµειώνεται ότι οι σηµαντικές διακυµάνσεις των προσδοκιών των επαγγελµατιών για την αγορά ακινήτων που καταγράφονται στην τελευταία έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδος φαίνεται ότι σχετίζονται άµεσα µε τις εκάστοτε εξελίξεις στην οικονοµία, την ύπαρξη σηµαντικών πολιτικών γεγονότων και την ανακοίνωση ή υλοποίηση νέων οικονοµικών µέτρων κατά την περίοδο διεξαγωγής της έρευνας και καταγραφής των στοιχείων.
Ενδείξεις βελτίωσης στις προσδοκίες των επαγγελµατιών
Σε πρόσφατη έρευνα του Τµήµατος Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Διεύθυνσης Οικονοµικής Ανάλυσης και Μελετών της Τράπεζας της Ελλάδος που βασίστηκε σε απαντήσεις κτηµατοµεσιτικών γραφείων και συµβούλων ακίνητης περιουσίας προκύπτει ότι από τα µέσα του 2013 καταγράφονται ενδείξεις βελτίωσης στις προσδοκίες των επαγγελµατιών που αφορούν κυρίως τη σταθεροποίηση των αξιών και την ενίσχυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά επαγγελµατικών ακινήτων. Σηµειώνεται ότι οι σηµαντικές διακυµάνσεις των προσδοκιών των επαγγελµατιών για την αγορά ακινήτων που καταγράφονται στην τελευταία έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδος φαίνεται ότι σχετίζονται άµεσα µε τις εκάστοτε εξελίξεις στην οικονοµία, την ύπαρξη σηµαντικών πολιτικών γεγονότων και την ανακοίνωση ή υλοποίηση νέων οικονοµικών µέτρων κατά την περίοδο διεξαγωγής της έρευνας και καταγραφής των στοιχείων.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, από την ανάλυση των σχετικών στοιχείων της έρευνας που διενεργήθηκε στο τέλος του τρίτου τριµήνου του 2014 επιβεβαιώνεται η τάση σταθεροποίησης της αγοράς ακινήτων η οποία καταγράφηκε σταδιακά από το προηγούµενο έτος. Παρά το γεγονός ότι το απόθεµα των αδιάθετων κατοικιών παραµένει υψηλό, οι νέες µισθώσεις καταγράφονται ελαφρά αυξηµένες. Αυξανόµενο καταγράφεται και το ενδιαφέρον για εξεύρεση ακινήτων µικρής και µεσαίας αξίας, τα οποία θεωρούνται «ευκαιρίες» και αντιµετωπίζονται ως επενδυτικές επιλογές ή ως εναλλακτικές µορφές εξασφάλισης των αποταµιεύσεων των νοικοκυριών.
Αντίστοιχα, το ποσοστό των κενών επαγγελµατικών ακινήτων παραµένει επίσης υψηλό, ωστόσο η σηµαντική πτώση των µισθωτικών αξιών έχει δηµιουργήσει τάσεις µετεγκατάστασης ιδιωτών και εταιρειών προς ακίνητα υψηλότερων προδιαγραφών, ενώ κινητικότητα εµφανίζεται και στις µισθώσεις καταστηµάτων και σε εµπορικές θέσεις καθώς τα ενοίκια βρίσκονται πλέον σε πολύ χαµηλά επίπεδα στις περισσότερες των περιπτώσεων.
Σύμφωνα με τα συμπεράσματα της έρευνας της Τράπεζας της Ελλάδος, το ενδιαφέρον για ακίνητα επένδυσης παρουσιάζεται ενισχυµένο, χωρίς ωστόσο να υλοποιούνται ακόµη πράξεις. Οι επαγγελµατίες επισηµαίνουν ότι κατά τα τρία τελευταία τρίµηνα διαπιστώθηκε πτώση στις επιδιωκόµενες από τους υποψήφιους επενδυτές αποδόσεις, τάση η οποία –αν δεν αναχαιτιστεί από δυσµενείς οικονοµικές ή πολιτικές εξελίξεις –αναµένεται σταδιακά να οδηγήσει στην αύξηση των τιµών των υψηλών προδιαγραφών επαγγελµατικών ακινήτων. Τέλος, στον τοµέα των τουριστικών ακινήτων οι προοπτικές διαφαίνονται αρκετά θετικές, σε άµεση συσχέτιση µε τις εξαιρετικές αποδόσεις του τουριστικού κλάδου.
Tο 75% των ερωτηθέντων κρίνει ότι οι συνθήκες στην αγορά κατοικίας σταθεροποιήθηκαν, ενώ σηµαντικό είναι το ποσοστό των ερωτηθέντων (21%) που θεωρούν ότι αυτές βελτιώθηκαν, ενώ η συντριπτική πλειονότητα των επαγγελµατιών (94%) θεωρεί ότι οι τιµές πώλησης των κατοικιών σήµερα είναι λογικές ή και χαµηλές.
ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
