Υψηλότεροι φόροι ακινήτων στην Ελλάδα από όλες τις χώρες του ΟΟΣΑ

Την πιο βαριά φορολόγηση ακινήτων στον δυτικό κόσμο έχει η Ελλάδα, γεγονός που εκτός από την οικονομική αφαίμαξη των νοικοκυριών έχει συμβάλει και στην καταβαράθρωση της οικοδομής και της κτηματαγοράς.

Πρόκειται για το συμπέρασμα μελέτης της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών και διαπιστευμένων συμβούλων ακίνητης περιουσίας GLP Values σχετικά με το ύψος των φόρων ακινήτων (ιδίως φόρων κατοχής) στην Ελλάδα σε σχέση με σειρά άλλων ανεπτυγμένων χωρών, αλλά και με τον ΟΟΣΑ ως σύνολο. Μάλιστα, όπως επισημαίνουν οι ερευνητές της GLP, η σύγκριση, λόγω διαθεσιμότητας των στοιχείων, έγινε για το 2011. Εκτοτε οι φόροι κατοχής ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κι άλλο, με κορύφωση τον ΕΝΦΙΑ του 2014. Αρα τα συμπεράσματα είναι σήμερα ακόμη πιο αποκαρδιωτικά για την Ελλάδα από ό,τι το 2011.

Η μελέτη διαψεύδει επιχειρήματα όπως ότι το συνολικό φορολογικό βάρος των Ελλήνων σε σχέση με τις χώρες του ΟΟΣΑ είναι μικρό. Αντιθέτως, είναι το μεγαλύτερο, ειδικά σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα και εν γένει τις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών και όπως υποστηρίζει η GLP, εκτός από τις αυξομειώσεις του ΑΕΠ, η βαριά φορολογία στους φόρους κατοχής διέλυσε την οικοδομή αφού η επίπτωση των φόρων κατοχής εκδιπλώνεται σε βάθος χρόνου σε αντίθεση με τους φόρους μεταβίβασης των οποίων η επίδραση τείνει να λαμβάνει χώρα εφάπαξ, κατόπιν, δε, να απορροφάται από την κτηματαγορά.

Οσον αφορά το βάρος των φόρων σε σχέση με τις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών, προέκυψαν τα εξής, βάσει τριών διαφορετικών προσεγγίσεων, που πρέπει να ιδωθούν συνδυαστικά:

Σε σχέση με τις χώρες του ΟΟΣΑ, ειδικότερα με τις ΗΠΑ, Αυστραλία, Γερμανία, Καναδά, Γαλλία, Σουηδία, Ην. Βασίλειο, Ιταλία, Ισπανία, Πορτογαλία, η Ελλάδα έχει το προτελευταίο διαθέσιμο εισόδημα, ανώτερο μόνο της Πορτογαλίας. Συγκεκριμένα, ΟΟΣΑ = 23.938 δολάρια, Ελλάδα = 19.095, Πορτογαλία = 18.806. Ομως την ίδια στιγμή τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν τα λιγότερα χρηματοοικονομικά διαθέσιμα: ΟΟΣΑ = 42.903 δολάρια, Ελλάδα = 14.004, Πορτογαλία = 29.640! Συνεπώς, οι φόροι κατοχής έχουν μεγαλύτερο βάρος στην Ελλάδα διότι συνδυάζονται με μικρότερο διαθέσιμο εισόδημα και με μικρότερα χρηματοοικονομικά διαθέσιμα, συνυπολογιζομένου του τι αγοράζουν τα ανωτέρω στην κάθε χώρα.

Οσο μεγαλύτερη η παραοικονομία και όσο πιο άνιση η κατανομή εισοδημάτων σε σχέση με την κατανομή ακίνητης περιουσίας, τόσο μεγαλύτερο το βάρος των φόρων κατοχής για αυτούς που δεν κρύβουν εισόδημα. Συνεπώς η Ελλάδα, με 24,3% παραοικονομία (τη μεγαλύτερη στον δυτικό κόσμο) και μια ευρύτατη κατανομή ακίνητης περιουσίας (χωρίς αυτό να σημαίνει πως η κατανομή είναι ίση), επιβαρύνεται ιδιαίτερα από τους φόρους κατοχής αλλά κι από τους υπόλοιπους φόρους εν γένει, ακριβώς λόγω της παραοικονομίας.

Το συμπέρασμα και από τις τρεις προσεγγίσεις είναι πως το βάρος των φόρων κατοχής επί των ελληνικών νοικοκυριών είναι εξωπραγματικά μεγάλο, με αντίστοιχα μεγάλη συμβολή στην ύφεση της ελληνικής οικονομίας. Συνεπώς απαιτείται η δραστική μείωση αυτών των φόρων, σε συνδυασμό με πλήρη αναμόρφωση της φιλοσοφίας αυτών (π.χ. να χρηματοδοτούν την Τοπική Αυτοδιοίκηση και να έχουν ανταποδοτικότητα).

Η αναλυτική εξέταση των περιπτώσεων Γαλλίας, Γερμανία και Ην. Βασιλείου προσφέρει ενδιαφέρουσες ιδέες για το πώς θα μπορούσαν οι φόροι κατοχής ακινήτων να γίνουν φόροι χρηματοδότησης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης στην Ελλάδα, με τρόπους δηλαδή που θα εξασφαλίζουν: (α) την αυτονομία της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, (β) την ανταποδοτικότητα των φόρων, (γ) τη φοροδοτική ικανότητα των ιδιοκτητών ή και ενοικιαστών, καθώς στις ανωτέρω χώρες υπόλογοι για τον φόρο κατοχής είναι συχνά οι ένοικοι – ενοικιαστές και όχι οι ιδιοκτήτες. Κλειδιά εδώ είναι η αντικατάσταση φόρων κατοχής από πρόσθετους φόρους εισοδήματος, με τα ακίνητα να λειτουργούν ως «δείκτες» για την κατανομή των αντίστοιχων εσόδων στους διάφορους δήμους, καθώς και η θεσμική κατοχύρωση του δικαιώματος των δήμων να λαμβάνουν τα σχετικά ποσά.