Τα «πάνω κάτω» στην τοπική κτηματαγορά αλλά και στη ζωή των πολιτών της Αθήνας και των δυτικών προαστίων φέρνει η ανάπλαση του Βοτανικού και κατ’ επέκταση του Ελαιώνα με την κατασκευή του γηπέδου του Παναθηναϊκού, την ανάπτυξη ενός σύγχρονου εμπορικού κέντρου πολύ μεγαλύτερου του γνωστού The Mall, τη διαμόρφωση χώρων πρασίνου και τη δημιουργία του νέου μεγάλου σταθμού των υπεραστικών λεωφορείων. Σε όλα αυτά θα προστεθούν έργα τα οποία, όπως ευελπιστούν οι αρμόδιοι, θα βελτιώσουν σημαντικά το κυκλοφοριακό κομφούζιο που επικρατεί σήμερα με κορυφαίο τη δημιουργία σταθμό μετρό στη διασταύρωση της Ιεράς Οδού με την Αγίας Αννης και συμπληρωματικό τη διάνοιξη των βασικών οδικών αξόνων (Αγίας Αννης, λεωφ. Προφ. Δανιήλ, Αγ. Πολυκάρπου, Ορφέως και Μαρκόνι).
* Ο πυρήνας της περιοχής
Ο Βοτανικός αποτελεί τον πυρήνα της ευρύτερης περιοχής του Ελαιώνα και είναι ένας χώρος του οποίου ο μετασχηματισμός εκκρεμεί πολλά χρόνια και η ανάπτυξή του είναι κρίσιμη για την ομαλή εξέλιξη του Λεκανοπεδίου, αφού συνδέει σε μεγάλο βαθμό τα δυτικά προάστια με το κέντρο της Αθήνας. Η περιοχή του Βοτανικού και κατ’ επέκταση του Ελαιώνα βρίσκεται λίγα μόλις χιλιόμετρα από την πλατεία Συντάγματος με θέα προς τα αρχαιολογικά μνημεία και οδικές αρτηρίες οι οποίες παρέχουν καλή πρόσβαση (λεωφόρος Αθηνών, Ιερά Οδός, Πέτρου Ράλλη) και συνδέεται με την Εθνική οδό Αθηνών – Λαμίας.
Οπως αναφέρει στο «Βήμα» ο κ. Ι. Περρωτής, διευθύνων σύμβουλος της Lambert Smith Hampton η οποία δραστηριοποιείται στον χώρο του Real Estate: «Η δυτική είσοδος της Αθήνας, η οποία σε πολύ μεγάλο βαθμό καλύπτεται από την περιοχή του Ελαιώνα και παραδοσιακά αποτελούσε χώρο εγκατάστασης βιομηχανικών δραστηριοτήτων, λόγω της οικονομικής και πληθυσμιακής ανάπτυξης της Αθήνας, των έργων υποδομής και της πολεοδομικής εξέλιξης, αποτελεί έναν χώρο ο οποίος θεωρείται ως ο πλέον ανερχόμενος και αποκτά ποιοτικά χαρακτηριστικά από πλευράς αναβαθμίσεως των όρων στέγασης τόσο για εμπορικές όσο και για επαγγελματικές δραστηριότητες. Η περιοχή αυτή μέχρι πρόσφατα δεν είχε εφαρμοσμένο πολεοδομικό σχεδιασμό, εκτός από κάποια τμήματα. Αυτή η περιοχή έχει αποκτήσει πλέον όρους δόμησης και με το λειτουργικό βασικό οδικό δίκτυο που διαθέτει διευκολύνει σημαντικά την πρόσβαση από την Ανατολική προς τη Δυτική Αττική και το αντίστροφο. Σε αυτόν τον χώρο ήρθε να προστεθεί τώρα το σχέδιο για το γήπεδο του Παναθηναϊκού, το οποίο αν και δίνει ώθηση στην ως τώρα στάσιμη από πλευράς ανάπτυξης περιοχή, θα μπορούσε σε κοινό συνδυασμό και σχεδιασμό με τα υπόλοιπα έργα που προβλέπεται να γίνουν στην ευρύτερη περιοχή να δημιουργήσει ένα περιβάλλον του οποίου η λειτουργία στο μέλλον θα ήταν ακόμη πιο αρμονική από τη σχεδιαζόμενη. Οι ευκαιρίες που δεν έχουν τύχει εκμετάλλευσης είναι η δημιουργία προσώπου στην εθνική οδό, η συνολική επίλυση του κυκλοφοριακού, η ενιαία λειτουργία των δύο εμπορικών συγκροτημάτων που προβλέπεται να πραγματοποιηθούν δίπλα στο γήπεδο».
* Διπλή ανάπλαση
Καρδιά του Βοτανικού είναι η έκταση πρώην ιδιοκτησίας ΕΤΜΑ- ΕΛΛΑΤΕΞ, η οποία χρησιμοποιείται στο πλαίσιο του υφιστάμενου σχεδιασμού για τη χωροθέτηση μέρους του γηπέδου, των χώρων σταθμεύσεων και ενός εμπορικού κέντρου το οποίο θα αναπτυχθεί πλησίον του γηπέδου.
Με την ψήφιση του νόμου το περασμένο καλοκαίρι που ρυθμίζει τη διαδικασία «διπλής ανάπλασης» της λεωφόρου Αλεξάνδρας και έκτασης στον Βοτανικό έτσι ώστε αυτή να καταστεί κατάλληλη για τη μεταστέγαση του γηπέδου του Παναθηναϊκού, η περιοχή του Βοτανικού έγινε μαγνήτης του επενδυτικού ενδιαφέροντος των παικτών του real estate και το οικόπεδο της ΕΤΜΑ ήταν το «φιλέτο».
Ο νόμος αφήνει στην κατοχή της ΕΤΜΑ μέρος του αρχικού της ακινήτου με βελτιωμένους όμως πολεοδομικούς όρους, έτσι ώστε αυτό να είναι εμπορικά αξιοποιήσιμο. Ο όμιλος ΕΤΜΑ αποφάσισε προ έτους να διερευνήσει την αγορά προς ανεύρεση πιθανών ενδιαφερόμενων αγοραστών για το ακίνητό της στο πλαίσιο της επερχόμενης πολεοδομικής λύσης. Αποτέλεσμα της σχετικής διαδικασίας ήταν σύντομα μετά την ψήφιση του σχετικού νόμου να έλθει σε συμφωνία με την εταιρεία «Μπάμπης Βωβός Διεθνής Τεχνική» και να πωλήσει στην τελευταία το συγκεκριμένο ακίνητο αντί 50 εκατ. ευρώ.
* Το γήπεδο του ΠΑΟ
Μέρος του ακινήτου έγινε δωρεά από την εταιρεία «Μπάμπης Βωβός Διεθνής Τεχνική» στον Δήμο Αθηναίων, προκειμένου να αξιοποιηθεί για την ανάπτυξη του γηπέδου του Παναθηναϊκού, του δημοτικού πολυλειτουργικού κτιρίου και χώρων πρασίνου. Σε αντάλλαγμα αυτής της δωρεάς ο νόμος προβλέπει ευνοϊκούς πολεοδομικούς όρους (διπλάσιοι συντελεστές δόμησης), με αποτέλεσμα η εταιρεία του κ. Βωβού να έχει τη δυνατότητα να αναπτύξει σε έκταση 45 στρεμμάτων εμπορικό κέντρων συνολικής δόμησης 70.000 τετραγωνικών μέτρων (25% μεγαλύτερο από το The Mall). Από την άλλη, η ΠΑΕ Παναθηναϊκός έχει προβεί σε συμφωνία μίσθωσης και συνεκμετάλλευσης του γηπέδου το οποίο θα δομηθεί πάνω στην ευρύτερη έκταση από την εταιρεία ειδικού σκοπού που έχει δημιουργηθεί από τον Δήμο Αθηναίων.
Μάλιστα, παράγοντες της αγοράς θεωρούν πολύ εύλογο, πέραν του μεγάλου εμπορικού κέντρου, η «Μπάμπης Βωβός Διεθνής Τεχνική» να διεκδικήσει μέσω των διαγωνισμών που θα πραγματοποιηθούν το προσεχές διάστημα το έργο της κατασκευής του γηπέδου καθώς και του πολυλειτουργικού κτιρίου, το οποίο θα γειτνιάζει με το γήπεδο εξασφαλίζοντας κατ’ αυτόν τον τρόπο την ενιαία πραγματοποίηση του συνολικού έργου.
Σύμφωνα με την τροπολογία που ψηφίστηκε το περασμένο καλοκαίρι από τη Βουλή, το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού με εγκαταστάσεις πολλαπλών λειτουργιών θα δομηθεί σε έκταση 178,3 στρεμμάτων, ενώ σε όμορη έκταση θα δημιουργηθεί δημοτικό πολυλειτουργικό κτίριο 42.500 τετραγωνικών μέτρων.
Οπως τονίζει προς «Το Βήμα» ο κ. Θ. Σκυλακάκης, γενικός γραμματέας του υπουργείου Εξωτερικών και μέχρι πρότινος πρόεδρος της εταιρείας Διπλής Ανάπλασης ΑΕ, η οποία έχει αναλάβει την υλοποίηση του όλου εγχειρήματος στον Βοτανικό αλλά και αυτό της λεωφόρου Αλεξάνδρας: «Το έργο αυτό θα αλλάξει την εικόνα μεγάλου κομματιού της πόλης της Αθήνας. Θα δημιουργήσει πράσινο και ανάπτυξη, ταυτόχρονα θα απελευθερώσει και θα δώσει νέα πνοή σε όλη την περιοχή Αμπελοκήπων, Λυκαβηττού με την αποδέσμευση του χώρου στην οδό Αλεξάνδρας, μεταφέροντας το κέντρο βάρους της πόλης δυτικότερα. Η περιοχή του Ελαιώνα, εφόσον αναπτυχθεί, θα έχει πολύ υψηλό ποσοστό πρασίνου, χώρους για περισσότερο ευγενείς χρήσεις (γραφεία βιομηχανικών επιχειρήσεων, εμπορικές χρήσεις κτλ.). Θα επιτρέψει την ανακούφιση του κέντρου της Αθήνας από αυτές τις χρήσεις και θα παρουσιάσει πολύ μεγάλη ανάπτυξη. Σε είκοσι χρόνια από σήμερα το κέντρο βάρους της πόλης θα είναι διαφορετικό».
* Στα ύψη οι τιμές των ακινήτων
Πάντως, το τελευταίο εξάμηνο με την προσδοκία αυτών των εξελίξεων, οι ζητούμενες τιμές για την απόκτηση ακινήτων στην περιοχή έχουν αυξηθεί. Αν και το ενδιαφέρον μεταξύ αγοραστών και πωλητών είναι δεδομένο για αρκετά ακίνητα, εν τούτοις πολύ λίγες συμφωνίες καταλήγουν στα συμβολαιογραφεία. Οι ζητούμενες τιμές έχουν ανέλθει σε σύγκριση με πέρυσι κατά περίπου 100%, δυσχεραίνοντας την ολοκλήρωση οποιασδήποτε συναλλαγής. Για παράδειγμα, πριν από ένα έτος, οι ζητούμενες τιμές για ένα στρέμμα γης στην ευρύτερη περιοχή κυμαίνονταν στα 500.000 ευρώ και τώρα λόγω των αυξημένων προσδοκιών οι τιμές αυτές έχουν ανέλθει σε ένα εκατ. ευρώ ανά στρέμμα. Ωστόσο, στις περισσότερες περιπτώσεις οι συμφωνίες κλείνονται σε τιμές που διαμορφώνεται στο ύψος περίπου των 700.000 ευρώ ανά στρέμμα.
* Η ζήτηση για οικόπεδα
Σύμφωνα με μεσίτες αστικών συμβάσεων, το τελευταίο διάστημα παρουσιάζεται σημαντική ζήτηση για οικόπεδα στην ευρύτερη περιοχή του Ελαιώνα για την ανάπτυξη κτιρίων γραφείων, χώρων αναψυχής, αθλητικών εγκαταστάσεων κτλ. Εντονο ενδιαφέρον έχει εκδηλωθεί για ακίνητα κατά μήκος της εθνικής οδού στο ύψος της περιοχής του Αιγάλεω και κατά μήκος της Πέτρου Ράλλη, καθώς και στην περιοχή πέριξ της επισκευαστικής βάσης μετρό όπου στη διασταύρωση της Ιεράς Οδού με την Αγίας Αννης προβλέπεται να δημιουργηθεί ο κεντρικός σταθμός όλων των υπεραστικών λεωφορείων με παράλληλη λειτουργία σταθμού μετρό. Οπως σημειώνουν οι ίδιοι παράγοντες, ο Ελαιώνας προσφέρεται ως εναλλακτική λύση για κάποιον που επιθυμεί να κατασκευάσει ένα συγκρότημα γραφείων ή να λειτουργήσει μια νέα επιχείρηση (εξαιρούνται οι βιομηχανικές) και βρίσκεται πολύ κοντά στο κέντρο της Αθήνας.
* Ο σταθμός των ΚΤΕΛ στον Ελαιώνα
Στην τελική ευθεία εισέρχεται η δημιουργία του νέου μεγάλου σταθμού των υπεραστικών λεωφορείων στην περιοχή του Ελαιώνα, μετά την αναμενόμενη υπογραφή – ίσως και εντός της εβδομάδας – του σχετικού σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος από το ΥΠΕΧΩΔΕ, το οποίο εκκρεμεί εδώ και αρκετό καιρό. Ο νέος σταθμός – εφόσον τα έργα ολοκληρωθούν κατά το προβλεπόμενο χρονοδιάγραμμα – αναμένεται να λειτουργήσει το 2009. Με το Προεδρικό Διάταγμα θα παραχωρηθεί η ταράτσα του αμαξοστασίου του μετρό που θα λειτουργήσει στον Ελαιώνα για τη δημιουργία του νέου σταθμού υπεραστικών λεωφορείων. Εκεί πρόκειται να μεταφερθούν τα 32 ΚΤΕΛ του Κηφισού και τα 11 ΚΤΕΛ της οδού Λιοσίων.
Το κόστος της επένδυσης για τη δημιουργία του σταθμού αναμένεται να ανέλθει σε 50 εκατ. ευρώ, ενώ η σχετική μελέτη έχει ήδη υποβληθεί προς έγκριση στο ΥΠΕΧΩΔΕ. Ενδιαφέρον για την κατασκευή και λειτουργία του σταθμού έχουν ήδη εκδηλώσει τρεις μεγάλοι επενδυτικοί-κατασκευαστικοί όμιλοι, οι οποίοι προτείνουν ως λύση τη μέθοδο της αυτοχρηματοδότησης.
Σύμφωνα με τη μελέτη, ο σταθμός θα λειτουργήσει σε έναν χώρο που θα περιλαμβάνει και πράσινο, συνολικής έκτασης 45 στρεμμάτων. Συγκεκριμένα, ο νέος σταθμός και το ξενοδοχείο που θα τον συνοδεύει θα κατασκευαστεί σε έκταση 22 στρεμμάτων, ενώ τα καταστήματα που προορίζονται για εμπορικές χρήσεις, όπως σουπερμάρκετ και τράπεζες, θα κατασκευαστούν σε χώρο 23 στρεμμάτων. Το έργο του νέου σταθμού των ΚΤΕΛ προβλέπεται να ολοκληρωθεί σε 17 μήνες από την έναρξη των εργασιών, ενώ καθημερινά αναμένεται να εξυπηρετούνται 35.000 επιβάτες.
Στα βασικά πλεονεκτήματα του νέου σταθμού περιλαμβάνεται η απευθείας σύνδεσή του με τον σταθμό «Ελαιώνας» του μετρό, ο οποίος θα λειτουργήσει του χρόνου (ο σταθμός εντάσσεται στη γραμμή «Μοναστηράκι- Αιγάλεω»), καθώς και η σύνδεση της περιοχής με κεντρικούς οδικούς άξονες (λεωφόρο Πέτρου Ράλλη, Ιερά Οδό κτλ.).
