Με τη θεσμοθέτηση των Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) και παρά την αλλαγή αρτιοτήτων που αναμένεται να περιέχουν για την Αττική, τα νησιά και ορισμένες παράκτιες περιοχές της χώρας, όσοι έχουν οικοδομικές άδειες ή είναι σε διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας μπορούν να χτίσουν με τους όρους και τις προϋποθέσεις δόμησης που ισχύουν σήμερα. Η ισχύς της οικοδομικής άδειας είναι τέσσερα χρόνια. Ειδικότερα:
* Τα νησιά και οι παράκτιες περιοχές
Αλλάζουν οι όροι δόμησης στα νησιά και στις παράκτιες περιοχές, στις εκτός σχεδίου περιοχές, προκειμένου να προστατευθεί το φυσικό περιβάλλον, που αποτελεί πηγή προσέλκυσης επισκεπτών, και επομένως να αναπτυχθούν οι περιοχές προς τη σωστή κατεύθυνση, σύμφωνα με το σκεπτικό του ΥΠΕΧΩΔΕ.
Ειδικά για την Κέα, όπου σημειώθηκε έντονη αντίδραση των κατοίκων, φαίνεται ότι διατηρούνται οι παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση, ενώ οι αρτιότητες των οικοπέδων κυμαίνονται από 4 ως 10 στρέμματα, ανάλογα με την περιοχή.
Ετοιμες θεωρούνται οι ΖΟΕ της Σίφνου, της Κέας, της Κύθνου, της Σερίφου και της Σύμης, όπου δημιουργούνται πέντε-έξι ζώνες προστασίας σε κάθε νησί στις εκτός σχεδίου περιοχές. Στα νησιά αυτά οι κατατμήσεις είναι πολύ μεγάλες, δηλαδή έχουν χτιστεί πολύ μικρά οικόπεδα, και καταβάλλεται προσπάθεια να αναστραφεί η επερχόμενη καταστροφή με τη θέσπιση μεγάλων αρτιοτήτων.
Στην Πάρο υπάρχει ήδη πρόβλημα μεγάλων αρτιοτήτων. Στη Μύκονο η εκπόνηση της ειδικής χωροταξικής μελέτης διεκόπη λόγω αρχαιολογικών ευρημάτων. Στην Κέα επίσης υπάρχουν εκτεταμένα αρχαιολογικά ευρήματα. Στην Τήνο και στην Ανδρο οι μελέτες προχωρούν. Στη Σαντορίνη και στην Ιο ολοκληρώνονται. Οι μελέτες προβλέπουν:
* Κατάργηση των παρεκκλίσεων και των παράνομων κατατμήσεων γης και των μικρότερων αρτιοτήτων των οικοπέδων. Ως τώρα ίσχυαν παρεκκλίσεις στις νόμιμες κατατμήσεις γης υπό προϋποθέσεις που κατέπεσαν με αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας. Ωστόσο εκτιμάται ότι μπορεί να διατηρηθεί η παρέκκλιση των 2.000 τ.μ. Οι νέες ΖΟΕ προβλέπουν κατατμήσεις από 4.000 τ.μ. ως 10.000 τ.μ. για όλες τις νησιωτικές και παράκτιες περιοχές.
* Αλλάζει η απόσταση των κτισμάτων από τον αιγιαλό και αυξάνεται από 30 μέτρα που είναι τώρα σε 50 ως 100 μέτρα, ανάλογα με το ανάγλυφο του εδάφους και τη θέση του οικοπέδου.
* Θεσπίζονται αποστάσεις από τα ρέματα. Κανείς δεν θα μπορεί να χτίσει οικοδομή δίπλα στο ρέμα. Απαιτούνται αποστάσεις 10-20 μέτρων από τις όχθες του ρέματος.
* Απαγορεύεται η κατασκευή μεγάλων κτιρίων όταν το έδαφος έχει κλίση 35%. Στις περιπτώσεις αυτές καθιερώνονται ειδικοί όροι δόμησης.
* Στα νησιά των Κυκλάδων επιβάλλεται η κατασκευή υδατοδεξαμενής σε κάθε σπίτι για τη συλλογή των βρόχινων νερών, κάτι που ίσχυε και παλαιότερα.
* Δημιουργούνται πέντε-έξι ζώνες προστασίας με ειδικούς όρους δόμησης. Χωροθετούνται ακόμη και οι ιχθυοκαλλιέργειες ώστε να μην ενοχλούν τις άλλες δραστηριότητες των νησιών.
Ειδικοί όροι δόμησης θα ισχύσουν και στις εντός σχεδίου περιοχές των νησιών για κατασκευή κατοικιών και παραγωγικές δραστηριότητες ώστε να προστατευθεί η φυσιογνωμία τους. Πρόκειται για τα νησιά: Κύθνος, Κίμωλος, Δονούσα, Ανω Κουφονήσι, Ηρακλειά, Σχοινούσα, Αμοργός, Ανάφη, Σίκινος, Φολέγανδρος, Τήλος, Χάλκη, Μεγίστη, Κάσος, Νίσυρος, Τέλενδος, Ψέριμος, Αστυπάλαια, Λειψοί, Αγαθονήσι, Αρκοί, Κάρπαθος, Αγ. Ευστράτιος, Ψαρά, Οινούσες. Οι νησιωτικές και παράκτιες περιοχές της χώρας στις οποίες θα ισχύσουν οι ΖΟΕ είναι:
Ανδρος, Τήνος, Μύκονος, Κέα, Κύθνος, Σέριφος, Σίφνος, Πάρος, Αντίπαρος, Θήρα, Ιος, Μήλος, Κίμωλος, Λήμνος, Ικαρία, Αστυπάλαια, Νίσυρος, Γυαλί, Κάλυμνος, Κως, Σύμη, Κεφαλλονιά, Ιθάκη, Λευκάδα, Ζάκυνθος, Ακτές Κορινθιακού, Ακτές Χαλκιδικής, Ακτές Ρεθύμνης, Ακτές Ηρακλείου, Νάξος, Λέσβος, Χίος, Σύρος, Πάτμος, Θίσβη, Δόμβραινα, Οινόφυτα, Πήλιο, Σποράδες, Μεσσηνιακή Μάνη, Ταυρωπός, Ρόδος.
* Οι περιοχές Natura
Στις περιοχές Natura, που είναι περιοχές προστασίας της φύσης, επιτρέπονται χρήσεις όπως κατοικία, τουριστικές επαύλεις, αγροτικές αποθήκες, αναψυκτήρια, εστιατόρια, υδατοδεξαμενές – αντλητικές εγκαταστάσεις, θερμοκήπια, εργαστήρια χειροτεχνίας και τουριστικών ειδών και γεωργοκτηνοτροφικά κτίρια. Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα είναι έξι στρέμματα. Επιπλέον στις ζώνες αυτές δεν παρουσιάζονται οικιστικές πιέσεις, ωστόσο οι νέοι κανόνες δεν είναι απαγορευτικοί για την ανάπτυξη των νησιών, αλλά αντίθετα αποσκοπούν στην προγραμματισμένη ανάπτυξη.
* Η μεταφορά συντελεστή δόμησης
Στο Α’ Θερινό Τμήμα της Βουλής αναμένεται να ψηφιστεί το νομοσχέδιο του ΥΠΕΧΩΔΕ για τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης.
Το νομοσχέδιο, εκτός της λύτρωσης που θα επιφέρει σε χιλιάδες κατόχους τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης που επί πέντε χρόνια έχουν μείνει με τα «χαρτιά στα χέρια», επαναφέρει τη ζώνη των 500 μέτρων γύρω από τους οριοθετημένους οικισμούς όπου μπορούν να κατασκευαστούν νόμιμες οικοδομές, ενώ νομιμοποιούνται οι αυθαίρετες χρήσεις των υπογείων και των ισογείων των πολυκατοικιών, μέτρα που αφορούν εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες.
* Η ζώνη των 500 μέτρων
Ειδικότερα εκατοντάδες χιλιάδες μη άρτια οικόπεδα σε εκτός σχεδίου περιοχές που ως τώρα δεν μπορούσαν να οικοδομηθούν γίνονται οικοδομήσιμα, σύμφωνα με το άρθρο 9, παράγραφος 3, του νομοσχεδίου. Με το άρθρο αυτό επανέρχεται η ζώνη των 500 μέτρων γύρω από εγκεκριμένους οικισμούς μέσα στην οποία μπορούν να χτιστούν νόμιμα τα υφιστάμενα οικόπεδα, υπό προϋποθέσεις. Στη ζώνη αυτή θα ισχύει η αρτιότητα των δύο στρεμμάτων.
Το μέτρο θα επιλύσει πολλά ιδιοκτησιακά προβλήματα καθώς η ζώνη των 500 μέτρων ίσχυε ως πριν από μερικά χρόνια αλλά καταργήθηκε με τον οικιστικό νόμο 2508. Τώρα επανέρχεται και εκτιμάται ότι θα δώσει «ανάσα» σε εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων σε όλη τη χώρα οι οποίοι ως τώρα δεν μπορούσαν να εκμεταλλευθούν ή να μεταβιβάσουν την περιουσία τους, η οποία πλέον αποκτά σημαντική οικονομική αξία.
* Νομιμοποίηση αυθαίρετων χρήσεων
Με το ίδιο νομοσχέδιο νομιμοποιούνται οι αυθαίρετες χρήσεις των υπογείων και των ισογείων των πολυκατοικιών. Πρόκειται για χώρους που κατασκευάστηκαν για αποθήκες και χρησιμοποιούνται ως διαμερίσματα ή ως καταστήματα. Τώρα νομιμοποιείται η χρήση τους με τη μεταφορά συντελεστή δόμησης. Το πρόβλημα αφορά εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες οι οποίοι χρησιμοποιούν επί σειρά ετών τους συγκεκριμένους χώρους χωρίς να μπορούν να τους μεταβιβάσουν ή να τους πουλήσουν αφού τους χρησιμοποιούν αυθαίρετα. Οσοι πολίτες έχουν δυνατότητα να μεταφέρουν συντελεστή δόμησης θα μπορούν να αποκτήσουν την κυριότητα των ιδιοκτησιών τους και να τις μεταβιβάσουν. Οι υπόλοιποι μπορούν να αγοράσουν τετραγωνικά από μεταφορά συντελεστή.
Το κόστος της αγοράς των μεταφερόμενων τετραγωνικών εξαρτάται από τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων καθώς προκύπτει από τη διαίρεση της αντικειμενικής αξίας διά του συντελεστή δόμησης του οικοπέδου στο οποίο θα χρησιμοποιηθεί. Ετσι όποιος αγοράζει τετραγωνικά από μεταφορά συντελεστή δόμησης στην ουσία καλείται να καταβάλει το 60%-70% της εμπορικής αξίας του ακινήτου του. Ουσιαστικά καλείται περίπου να ξαναγοράσει το ακίνητό του προκειμένου να το νομιμοποιήσει ώστε κατ’ αρχάς να του ανήκει και εν συνεχεία να μπορεί να το μεταβιβάσει.
* Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί
Απεμπλέκονται οι «καθαροί» και μη δασικοί οικοδομικοί συνεταιρισμοί καθώς οι εκκρεμείς περιπτώσεις πολεοδόμησης εκτάσεων για τις οποίες έχει εκδοθεί απόφαση οικιστικής καταλληλότητας μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης. Η διάταξη λύνει χρόνια προβλήματα μικροϊδιοκτητών οι οποίοι, ενώ είχαν πληρώσει την αξία του οικοπέδου, δεν μπορούν επί σειρά ετών να το αξιοποιήσουν.
* Τα οικοδομικά τετράγωνα
Ολα τα οικόπεδα που περιλαμβάνονται στο οικοδομικό τετράγωνο το οποίο έχει πρόσωπο στο βασικό οδικό δίκτυο Αθήνας και Θεσσαλονίκης χτίζονται με ευνοϊκούς όρους. Αν τα οικόπεδα είναι εκτός σχεδίου, τότε εφαρμόζονται όλες οι παρεκκλίσεις που ισχύουν για την εκτός σχεδίου δόμηση. Ως τώρα η ευνοϊκή ρύθμιση ίσχυε μόνο για τα οικόπεδα που είχαν πρόσωπο στο βασικό οδικό δίκτυο.
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης μπορεί να γίνει μόνο σε δύο κατηγορίες ακινήτων, στα διατηρητέα και στα ρυμοτομούμενα, αντί της καταβολής χρηματικής αποζημίωσης.
Ο θεσμός θα μπορεί να εφαρμοστεί μόνο μέσα σε οριοθετημένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) του ίδιου δήμου ή της ίδιας περιφέρειας, γεγονός που προϋποθέτει μελέτες και επομένως σημαντική χρονική καθυστέρηση για τους ενδιαφερομένους. Παράλληλα ακυρώνονται οι τίτλοι που έχουν εκδοθεί από ακίνητα για τα οποία δεν επιτρέπεται πλέον να εκδίδεται τίτλος μεταφοράς συντελεστή και προβλέπεται η εξαγορά των τίτλων αυτών από το ΕΤΕΡΠΣ και η καταβολή της αξίας τους σε δόσεις.
Το πακέτο για τα αυθαίρετα
Πακέτο ρυθμίσεων για τα αυθαίρετα προωθεί το ΥΠΕΧΩΔΕ με στόχο 18 χρόνια μετά την έναρξη της Επιχείρησης Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης (ΕΠΑ) αυτή να ολοκληρωθεί επιτέλους και το σλόγκαν «αν το δηλώσεις, θα το σώσεις» να γίνει πράξη.
Ως σήμερα από τα 220.000 αυθαίρετα που δηλώθηκαν στο πλαίσιο της ΕΠΑ έχουν ελεγχθεί μόλις περί τα 40.000, ενώ ακόμη λιγότεροι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων έχουν καταβάλει την προβλεπόμενη από τον νόμο εισφορά σε χρήμα. Τώρα επισπεύδονται οι έλεγχοι των δηλωμένων αυθαιρέτων ώστε όσα πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις, δηλαδή όσα ακίνητα δεν έχουν κατασκευαστεί σε ρέματα, στον αιγιαλό, σε δάση, σε περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους ή σε αρχαιολογικούς χώρους, να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση.
Απομένουν βεβαίως άλλα περίπου 800.000 αυθαίρετα ή ακίνητα που περιέχουν αυθαιρεσίες τα οποία κατασκευάστηκαν μεταγενέστερα και θα ρυθμιστούν μέσα από την επίσπευση των εντάξεων περιοχών στο σχέδιο πόλης. Μετά την ένταξη στο σχέδιο πόλης οι ιδιοκτήτες των αυθαιρέτων θα κληθούν να πληρώσουν εισφορά σε γη και χρήμα. Σύμφωνα με κοινή υπουργική απόφαση που δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, στους υπόχρεους καταβολής προστίμων για την ανέγερση και διατήρηση αυθαιρέτων κατασκευών παρέχεται η δυνατότητα καταβολής τους σε 36 ισόποσες μηνιαίες δόσεις ή έκπτωσης 40% σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής.
Από τις 104 μελέτες επέκτασης σχεδίων πόλης που άρχισαν να εκπονούνται στο πλαίσιο του Β’ Κοινοτικού Πλαισίου Στήριξης έχουν τελειώσει μόλις οι 10. Επομένως χρειάζεται επίσπευση. Για να προχωρήσουν οι μελέτες αυτές το ΥΠΕΧΩΔΕ θα προσφύγει σε εξωτερικούς συνεργάτες-μελετητές.
