Εξωφρενικές αντικειμενικές τιμές

Το φαινόμενο αυτό είναι ακόμη πιο έντονο στις λεγόμενες «ακριβές» περιοχές, όπου πλέον οι τιμές πώλησης τόσο των οικοπέδων όσο και των κτισμάτων έχουν κατακρημνιστεί, αλλά το υπουργείο Οικονομικών επιμένει να φορολογεί τα εν λόγω ακίνητα σαν να βρίσκεται η αγορά ακινήτων και οι τιμές στο ζενίθ, δηλαδή πριν από περίπου 10 χρόνια.

Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της περιοχής του Παλαιού Ψυχικού, όπου με υπουργική απόφαση η τιμή ζώνης για τον υπολογισμό του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας ανέρχεται σε 8.000 ευρώ το τετραγωνικό. Παράγοντες της κτηματαγοράς δηλώνουν ότι σε αυτή την τιμή έχει να γίνει συναλλαγή στην εν λόγω περιοχή εδώ και μια επταετία.

Οι ιδιοκτήτες τους παραλαμβάνουν εκκαθαριστικά Φόρου Ακίνητης Περιουσίας που αδυνατούν να πληρώσουν ενώ επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων και πραγματοποιούν συναλλαγές –μετρημένες στα δάχτυλα του ενός χεριού –στις πραγματικές τιμές της αγοράς τρίβουν τα μάτια τους όταν διαπιστώνουν ότι ενώ στο ταμείο τους θα «βάλουν» π.χ. 100.000 ευρώ, στο συμβόλαιο πρέπει να αναγράψουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου, που είναι π.χ. 200.000 ευρώ. Μάλιστα επ’ αυτής της αξίας θα φορολογηθούν τόσο για το εισόδημα όσο και για τη μεταβίβαση.

Οι ίδιοι παράγοντες επισημαίνουν ότι «ίσως αυτό έχει στο μυαλό του το υπουργείο Οικονομικών όταν είναι έτοιμο να συμπεριλάβει στο φορολογικό νομοσχέδιο των ακινήτων διάταξη με την οποία θα δίνεται η δυνατότητα στους πολίτες που δεν μπορούν να πληρώσουν τον φόρο ακινήτων να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους στο κράτος και μάλιστα χωρίς ρέστα! Δηλαδή αν η αξία του ακινήτου που εκχωρείται στο Δημόσιο είναι μεγαλύτερη της οφειλής, το υπουργείο Οικονομικών δεν θα επιστρέφει τη διαφορά στους πρώην ιδιοκτήτες».

Οπως αναφέρει παράγοντας της αγοράς στο «Βήμα», ο ΦΠΑ που πρέπει να καταβληθεί για την αγορά ενός νεόδμητου κτιρίου, από 23% επί της υποτιθέμενης τιμής του γίνεται πραγματικότητα 46% ή και 50% επί της πραγματικής τιμής.

Ενα πραγματικό παράδειγμα από μια εταιρεία η οποία δραστηριοποιείται στην κατασκευή και πώληση ακινήτων της στα βόρεια προάστια της Αθήνας είναι αποκαλυπτικό.

Με βάση στοιχεία που έχει στη διάθεσή του «Το Βήμα» η εν λόγω εταιρεία προσπάθησε να πωλήσει ένα οικόπεδό της, το οποίο κατείχε από της ιδρύσεώς της πριν από πολλά χρόνια.

Υστερα από εκτενή έρευνα αγοράς και από συστηματική προβολή του οικοπέδου και συνεργασία με πλήθος κτηματομεσιτών κατάφερε να βρει αγοραστή σε τιμή η οποία ήταν μικρότερη από το μισό της αντικειμενικής τιμής του οικοπέδου. Ετσι, ο συνολικά καταβλητέος φόρος (δηλαδή ο φόρος μεταβίβασης και ο φόρος εισοδήματος) μαζί με τα έξοδα μεταβίβασης ήταν σχεδόν στα ίδια επίπεδα με την τιμή πώλησης.

Συγκεκριμένα η πώληση αφορούσε οικόπεδο ενός στρέμματος εντός σχεδίου με δύο προσόψεις. Η αντικειμενική αξία του οικοπέδου ήταν 4.730.400 ευρώ και η εμπορική τιμή 2.000.000 ευρώ. Ο φόρος και τα έξοδα μεταβίβασης ήταν 614.950 ευρώ (4.730.400 Χ 13%) και ο φόρος εισοδήματος 1.229.000 ευρώ (4.726.900 Χ 26%).

Το ποσό δηλαδή του συνολικού καταβλητέου φόρου από τον αγοραστή και τον πωλητή έφτανε στο 92% της συμφωνημένης τιμής πώλησης. Το αποτέλεσμα ήταν, όπως είναι φυσικό, η αγοραπωλησία να ματαιωθεί, ενώ και οι προσπάθειες που έγιναν προς την πολιτεία να αντιληφθεί το σοβαρό πρόβλημα δεν είχαν κανένα αποτέλεσμα.

Από το παραπάνω παράδειγμα προκύπτει εύλογα το συμπέρασμα ότι χιλιάδες πολίτες αλλά και νομικά πρόσωπα είναι υποχρεωμένα να πληρώνουν εξωπραγματικά μεγάλους φόρους για την κατοχή της περιουσίας τους, ενώ τους έχει αφαιρεθεί πρακτικά η δυνατότητα να πωλήσουν ένα μέρος της προκειμένου να ανταποκριθούν στις φορολογικές και άλλες υποχρεώσεις τους.

Παράγοντες της αγοράς που έρχονται καθημερινά αντιμέτωποι με τα εξωφρενικά του φορολογικού συστήματος ζητούν από το υπουργείο Οικονομικών να υπάρξει άμεσα εξορθολογισμός της κατάστασης αυτής, κάτι που θα βοηθήσει ώστε να αυξηθούν και τα έσοδα του κράτους. Μεταξύ των μέτρων που προτείνουν για το συγκεκριμένο πρόβλημα είναι τα εξής:

– Η μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και ιδιαίτερα των οικοπέδων εκεί όπου οι αξίες αυτές αφίστανται σημαντικά των τιμών της αγοράς.

– Η μείωση του φόρου εισοδήματος των επιχειρήσεων, ο οποίος προέρχεται από την πώληση ακινήτων τους, λαμβάνοντας τουλάχιστον υπόψη τον χρόνο απόκτησης των ακινήτων και ιδιαίτερα των οικοπέδων.