Η φορολογία των εσόδων από ενοίκια

Εκατοντάδες ερωτήσεις απευθύνουν καθημερινά οι πολίτες στις αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών για τη φορολογία των ακινήτων και ειδικότερα για το τι ισχύει για τα μισθώματα. «To Βήμα της Κυριακής» παρουσιάζει έναν χρηστικό οδηγό, ερωτήσεις – απαντήσεις για το θέμα της φορολόγησης των ενοικίων των ακινήτων που εκμισθώνονται που έχει συντάξει ο φοροτεχνικός – συγγραφέας κ. Ορέστης Σεϊμένης.

Πότε υπάρχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης εισοδήματος ενοικίων;

Υποχρέωση για υποβολή δήλωσης εισοδήματος από εκμίσθωση ακινήτων υπάρχει όταν το εισόδημα προέρχεται αποκλειστικά από την εκμίσθωση και υπερβαίνει τo ποσό των 600 ευρώ. Στη περίπτωση που υπάρχουν και άλλα εισοδήματα η υποχρέωση υποβολής δήλωσης υφίσταται ανεξαρτήτως ποσού εισοδήματος από την εκμίσθωση ακινήτου.

Τα ενοίκια αυτά εισπράττονται με βάση κάποιο νόμο ή με δικαστική απόφαση. Στη δήλωση του 2012 θα δηλωθούν τα ενοίκια που αφορούν το έτος 2012. H φορολογική δήλωση θα υποβληθεί στη ΔΟΥ μέσα στο α’ εξάμηνο του 1013. Για τα υπόλοιπα ενοίκια των ετών 2011, 2010, 2009 κ.λπ. θα γίνουν τροποποιητικές δηλώσεις στο έτος που ανάγονται. Ετσι, θα αποφύγει ο ιδιοκτήτης να πληρώσει περισσότερους φόρους εισοδήματος αν δηλωθούν όλα τα ενοίκια μέσα στο 2012 (το 80%), μαζί με τα άλλα εισοδήματα του έτους 2012.

Τα ενοίκια αυτά θα δηλωθούν ανεξάρτητα αν τα έχει ήδη εισπράξει ο ιδιοκτήτης ή θα τα εισπράξει αργότερα από τον ενοικιαστή.

Ο συμπληρωματικός φόρος στο εισόδημα από ακίνητα είναι φόρος εισοδήματος και γι’ αυτό βαρύνει αποκλειστικά εκείνον που αποκτά το εισόδημα. Στην περίπτωση που προβλέπεται από το συμφωνητικό καταβολή τέτοιου ποσού από τον μισθωτή (ενοικιαστή) τούτο προσαυξάνει το ενοίκιο. Επιβάλλεται και συμπληρωματικός φόρος στο εισόδημα από ακίνητα που αποκτούν τα νομικά πρόσωπα. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με συντελεστή 3% στο συνολικό ακαθάριστο εισόδημα που προέρχεται από ακίνητα.

Το χαρτόσημο που αναλογεί στα μισθώματα αποδίδεται σε κάθε περίπτωση από τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη, επικαρπωτή, νομέα κ.λπ.) αφού βεβαιώνεται με το εκκαθαριστικό. Ανεξάρτητα όμως από την απόδοσή του, η καταβολή του χαρτοσήμου είναι θέμα συμφωνίας μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή και μπορεί να καταβάλλεται μόνο από τον εκμισθωτή ή μόνο από τον μισθωτή ή και από τους δύο κατά το ήμισυ.

Βεβαίως και μπορεί, αλλά με προϋποθέσεις. Eφόσον τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων δεν έχουν εισπραχθεί, μπορεί να τα εκχωρήσει στο Δημόσιο, και μάλιστα χωρίς αντάλλαγμα. Με τον τρόπο αυτόν δεν θα φορολογηθεί για αυτά τα ενοίκια σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 7 Ν.2238/1994. Η εκχώρηση αυτή γίνεται με απλή δήλωση εκχώρησης στη ΔΟΥ με συνημμένα τα δικαιολογητικά και μέσα στο οικονομικό έτος που τα εισοδήματα αυτά υπόκεινται σε φόρο. Δηλαδή τα εισοδήματα του έτους 2012 που δεν εισπράχθηκαν μπορούν να εκχωρηθούν στη ΔΟΥ ως 31/12/2013.
Αυτή η δήλωση εκχώρησης καταχωρείται με πρωτόκολλο της αρμόδιας ΔΟΥ( ΠΟΛ.1096/6.4.2001).
Η δήλωση εκχώρησης μισθωμάτων μπορεί να υποβληθεί προσωπικά ή από ειδικά εξουσιοδοτημένο πρόσωπο στη ΔΟΥ πριν ή μετά την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
Αν υποβληθεί πριν από την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, στη ΔΟΥ ή ταχυδρομικά ή ηλεκτρονικά, υπάρχει η δυνατότητα να μη συνυπολογιστούν τα εκχωρηθέντα μισθώματα στο συνολικό δηλούμενο εισόδημα. Αν η υποβολή της δήλωσης εκχώρησης μισθωμάτων υποβληθεί μετά την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, τα μισθώματα θα φορολογηθούν και ο φόρος που προκύπτει από τα μισθώματα αυτά θα επιστραφεί μετά την υποβολή της δήλωσης εκχώρησης.
Στο έντυπο Ε2 ο εκμισθωτής-ιδιοκτήτης θα συμπληρώσει το ονοματεπώνυμο του ενοικιαστή, «εκχώρηση δικαιώματος στο Δημόσιο», χωρίς ποσά, και επίσης τους μήνες μίσθωσης και τον ΑΦΜ του ενοικιαστή.
Συνυποβαλλόμενα δικαιολογητικά στην Αίτηση εκχώρησης των ενοικίων
α) Το συμφωνητικό μίσθωσης.
β) Η εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης ή η πρόσκληση καταβολής μισθωμάτων.
γ) Η αγωγή απόδοσης του μισθίου ή μη καταβολής μισθωμάτων.
δ) Η δικαστική απόφαση απόδοσης του μισθίου και καταβολής των μισθωμάτων.
ε) Κάθε άλλο στοιχείο που αποδεικνύει τη μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων.
στ) Υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/86 στην οποία δηλώνεται η μη είσπραξη των μισθωμάτων και η μη κατοχή άλλων αποδεικτικών της εκχωρούμενης αίτησης.
Επίσης αν ο οφειλέτης εγκατέλειψε το μίσθιο εκουσίως, προτού ασκηθεί κατ’ αυτού κάποια δικαστική ενέργεια και δεν είναι δυνατή η προσκόμιση της αγωγής έξωσης, η εκχώρηση θα διενεργηθεί με την προσκόμιση του συμφωνητικού μίσθωσης (ΠΟΛ.1096/6-4-2001).

Τα ενοίκια αυτά δεν θα δηλωθούν στη δήλωση του 2012 αλλά στα έτη που ανήκουν, δηλαδή στη φορολογική δήλωση των ετών 2013, 2014, 2015 κ.λπ. Αν δηλωθούν μαζί με τα εισοδήματα του 2012, τότε θα συναθροιστούν με τα άλλα εισοδήματα του φορολογουμένου και θα πληρωθούν περισσότεροι φόροι.

Αν δεν δηλωθούν τα ενοίκια από ακίνητα τότε θα προκύψει σημαντικό πρόβλημα. Δεν θα μπορεί να πραγματοποιήσει αγωγή εξώσεως στον μισθωτή. Επίσης δεν θα μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητο ή να κάνει γονική παροχή στο παιδί του ή να το δωρίσει κ.λπ. Επιπλέον, δεν θα μπορεί να λάβει για μια δεκαετία στεγαστικό δάνειο διότι δεν επιτρέπεται να πραγματοποιηθεί υποθήκη.

Για τα ενοίκια από τα ακίνητα ο φορολογούμενος πληρώνει κάθε χρόνο φόρο εισοδήματος. Επί του προκύπτοντος φόρου υπολογίζεται και μια προκαταβολή φόρου για το επόμενο έτος. Η προκαταβολή αυτή υπολογίζεται επί του φόρου των εισπραττομένων ενοικίων με ποσοστό 55%.

Οταν το εισόδημα από ενοίκια ενός φυσικού προσώπου μειωθεί κατά ποσοστό 25% και άνω, μπορεί να συμπληρώσει τους σχετικούς κωδικούς με το εισόδημα που δεν υπάρχει την 1.1.2012. Συγκεκριμένα, συμπληρώνει τους κωδικούς 655-656 με τίτλο «Καθαρό εισόδημα που δεν υπήρχε την 1-1-2012» και 693-694 με τίτλο «Ποσό ετήσιας δαπάνης που δεν υπήρχε την 1-1-2012».

Ναι. Μπορεί να παραχωρήσει δωρεάν στο παιδί του τη χρήση μιας κατοικίας ή ενός διαμερίσματος ως 200 τετραγωνικά μέτρα. Το τεκμαρτό εισόδημα δεν θα αναγραφεί στη δήλωση. Στο Ε2 θα αναγραφεί «Δωρεάν παραχώρηση στο παιδί μου». Το διαμέρισμα ή η κατοικία πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως πρώτη κατοικία από το παιδί. Ο ιδιοκτήτης ή ο επικαρπωτής πρέπει να συμπεριλάβει υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/86 για να απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος. Αν το ακίνητο που παραχωρείται χρησιμοποιηθεί για επαγγελματική στέγη, τότε υπολογίζεται τεκμαρτό μίσθωμα στον γονέα για ολόκληρη την επιφάνεια του ακινήτου.

Το παιδί επειδή χρησιμοποιεί δωρεάν το ακίνητο αυτό, θα έχει αντικειμενική δαπάνη (τεκμήριο) για αυτό. Η αντικειμενική δαπάνη υπολογίζεται με τρόπο που καθορίζει κάθε χρόνο το υπουργείο Οικονομικών.

Ναι. Μπορεί να παραχωρήσει δωρεάν στους γονείς του τη χρήσης μιας κατοικίας ή ενός διαμερίσματος ως 200 τετραγωνικά μέτρα. Το τεκμαρτό εισόδημα δεν θα αναγραφεί στη δήλωση. Στο Ε2 θα αναγραφεί «Δωρεάν παραχώρηση στους γονείς μου». Το διαμέρισμα ή η κατοικία πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως πρώτη κατοικία από τους γονείς.

Οι γονείς, επειδή χρησιμοποιούν δωρεάν το ακίνητο αυτό, θα έχουν αντικειμενική δαπάνη (τεκμήριο) γι’ αυτό.

Μπορούν. Δεν θα έχουν πρόβλημα οι γονείς ούτε το παιδί. Επίσης, δεν ενεργοποιείται το τεκμήριο για τη χρήση του ακινήτου γιατί τη χρήση την έχουν οι γονείς και όχι το παιδί.

Οχι. Στην περίπτωση αυτή υπολογίζεται τεκμαρτό μίσθωμα για ολόκληρη την επιφάνεια του ακινήτου για το οποίο θα φορολογηθεί ο ιδιοκτήτης κανονικά. Επίσης, αυτός που θα μένει στο ακίνητο θα έχει αντικειμενική δαπάνη από τη χρήση του ακινήτου και θα φορολογηθεί για τεκμαρτό εισόδημα.